如何设立居住权？居住权适用哪些情形？对买房有哪些影响？

妻子死后留下遗嘱，婚前房产归弟弟，但是丈夫再婚前仍有权居住，这是怎么回事?近日，武汉首例居住权执行案件落下帷幕，也让我们见识到这项《民法典》新增权利的威力……》》案情回顾许女士与李先生结婚，婚后未生育子女。

2014年1月，身患重病的许女士立下遗嘱，表示自己辞世后，将她和丈夫居住的房屋(经查属许女士的婚前财产)赠与给弟弟，但李先生再婚前仍有权居住其中。

许女士病逝。

之后，妻弟许先生与丈夫李先生因许女士遗产问题诉至法院，经审理，法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。

时至初，李先生发现所住房屋被妻弟许先生挂在网上出售，他担心房子被卖后不能继续居住，遂到法院申请居住权强制执行，之后法院作出执行裁定。

目前李先生在律师陪同下，已办理完毕居住权登记手续。

由此带来最直接的结果就是，即便妻弟许先生将该房屋卖掉，李先生再婚前仍有权居住其中。

综上，根据《民法典》的相关规定，居住权该怎么设立?适用哪些情形?存在哪些问题呢?

一、居住权怎么设立?

根据《民法典》的相关规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。

简单说，房屋所有权人在为你设立居住权后，你有权居住、使用该房屋，其设立期限可以是10年、20年，也可以是终生。

那么居住权该怎么设立呢?

(一)订立居住权合同根据《民法典》第367条的规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

一般包括下列条款：

(1)当事人的姓名或者名称和住所;

(2)住宅的位置;

(3)居住的条件和要求;

(4)居住权期限;

(5)解决争议的方法。

居住权的设立一般是无偿的，但是你们另有约定的除外。

此外要记住，设立居住权要向不动产登记中心申请居住权登记，居住权自登记时设立。

(二)遗嘱设立《民法典》第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

这个法条是什么意思呢?类似案例中许女士的做法，遗嘱人生前可以在遗嘱中明确为特定对象设立一个居住权。

遗嘱人死亡后，继承人按照遗嘱继承的方式取得房屋所有权，但同时继承人需要按照遗嘱的内容在房屋上为被继承人指定的对象办理居住权登记。

二、设立居住权适用哪些情形?

(一)离婚时为让对方及时给付折价补偿款，在房产上设立居住权双方可以在离婚协议中约定，房屋归对方所有，但是对方需要向你支付一定数额的房价补偿款。

在你将房屋完全过户给对方的同时，要求对方为你办理居住权设立登记。

(二)结婚时可要求对方为自己设立居住权

这属于婚前房产加名问题的变通选择，结婚前，女方不一定非得要求男方在婚前房产上加自己的名字，可以设立一个固定期限或以有生之年为限的居住权，这样既保住女方的居住利益，也可避免在房产证上加名闹矛盾。

(三)老人立遗嘱为心仪之人设立居住权

老人想将房子留给子女，又担心常年照顾自己的后老伴、保姆在自己死后被子女赶走。

此时，老人可以在立遗嘱时，明确为心仪之人设立一个固定期限或以有生之年为限的居住权。

老人百年之后，子女就需要按照老人的意思配合其办理居住权设立登记，保障老人心仪之人的居住权利。

(四)实现“以房养老”

老人可以将自有房屋抵押或卖给银行、保险公司等金融机构，同时在房子上给老人设立居住权，老人可通过合同约定按月领取一笔售房款，并在房屋中居住到去世为止。

三、设立“居住权”，对房屋买卖有哪些影响?

《民法典》规定居住权主要为了保障老年人或其他家庭成员的居住利益，满足特定弱势群体的住房需求。

居住权属于用益物权，是一种绝对权，必须通过登记设立，可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人。

由于这种权利本身的性质，设立了居住权的房屋，其流通价值将大打折扣，因为居住权人在居住权期限届满前可以一直居住在房屋内。

在当前背景下，我们买房时除了看房子有没有被抵押、租赁，还要在不动产登记机构查询意向购买的房屋有没有设立居住权登记，以免出现“房子归你，但你住不了”的情况。

居住权问题涉及较为前沿的法律专业知识，若需要起草居住权合同或处理相关事项建议委托律师，有不懂之处可以和我聊聊。