有了征地批文,征地项目就一定合法吗?

最新修订 | 2024-09-18
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杨在明律师
杨在明律师
下列几种情形有征文,征地项目也不合法:其一,征地批文过期失效。其二,超越法定审批权限的“拆分审批”。其三,“未批先占”与“少批多占”。其四,“以租代征”需警惕。
有了征地批文,征地项目就一定合法吗?

此前,在明律师为大家初步解析了土地征收中“一书四方案”(点击阅读《如何利用“一书四方案”进行征收维权?》)的内容与其在维权之中的作用。

我们已经知道,“一书四方案”层层上报的目的,是为了最终获取征收土地的批准文件,即通常所说的“征地批文”。

显然,征地批文在征地项目中居于核心地位,是一个项目能否启动的最重要文件依据。

那么,征地批文究竟是什么?现行法律、文件又对它有着什么样的细化规定?本文,在明律师为大家解析这个极为重要的问题。

我们首先来依据《土地管理法》的现行规定把这个问题进行一下梳理:

我们知道,任何单位和个人进行建设,需要使用土地时,必须依法申请使用国有土地,而不能直接在集体土地上建设。

这里所说的国有土地,就包括国家所有的土地(城市的),和国家征收的原属于农民集体所有的土地(农村的)。

因此,要建设,就很可能涉及征地。

按照土地的用途不同,又分为农用地和建设用地。

因此,这里就涉及农用地转用审批的问题,这也是征地项目发起前的必经程序。

省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

此外,大部分建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省级人民政府批准。

这里面就分为两种情况了,简单地理解,重大项目,国务院批;一般项目,省级政府批。

农转建之后,就要办理征收审批手续。

其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的要由国务院批准;上述3种情形以外的,省级政府批准并报国务院备案即可。

这就是被征收人口中津津乐道的“征地批文”的法律规定。

需要指出的是,为了各项建设工程及时启动,应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则,兼采“就高不就低”的准则,即国务院、省政府各自权限内能办的一次办,省政府权限内无法一次办的还要再上报国务院办。

具体规定大家可以参考《土地管理法》第45条的规定。

通常来说,大家可以把这两个东西当做一个东西看待。

至此,我们已经清楚了征地批文是什么。

简单地说,征地批文有了,就可以“从山上下来”,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施了,此后便进入了征地补偿安置的程序中。

没有征地批文,这地就不能动,道理非常简单。

现在的问题是,有了征地批文,征地项目就一定合法吗?对此,北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳表示,答案是不确定的——至少有以下几种常见的情况值得广大被征收人注意:

其一,征地批文过期失效。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定,农用地转用批准后,满两年未实施具体征地或用地行为的,批准文件自动失效;《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》也规定,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。

经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。

据此,对于征地批文尾部的日期,被征收人应特别予以关注。

其二,超越法定审批权限的“拆分审批”。

《决定》中还规定,农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府,各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。

严禁规避法定审批权限,将单个建设项目用地拆分审批。

也就是说,被征收人要看清征地批文的征地面积、性质与审批主体是否相匹配,是否存在超越法定权限的问题。

“拆分审批”的目的则在于规避国务院审批而试图在省内解决问题,这是为规定所明令禁止的。

其三,“未批先占”与“少批多占”。

《土地管理法》第76条规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地……超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。

此条即是对通常所说的“未批先占”和“少批多占”行为的法律责任规定,其直接责任人员将面临政纪处分直至被追究刑事责任

实践中,这种“先上车后买票”的先斩后奏情形仍较为多见,故被征收人一定要注意审批的征地面积与实际的征地面积是否相吻合的问题。

其四,“以租代征”需警惕。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定,禁止擅自将农用地转为建设用地。

禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。

这种情形的出现意味着用地单位并没有实际办理征地审批手续,通常与村集体经济组织或村委会的违法行为相关。

另一个被征收人普遍关心的问题是,征地批文如何才能看到呢?是否需要申请政府信息公开呢?陈丽芳律师指出,根据政府信息“公开为原则,不公开为例外”的规定,市、县级人民政府必须主动公开以下信息:

1. 国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件,即本文所述的征地批文;

2. 地方人民政府转发国务院批准用地的文件(有变化的要表述变化前后情况);

3. 征地告知书以及履行征地报批前程序的相关证明材料;

4. 市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”;

5. 征地批后实施中征地公告、征地补偿安置方案公告等有关材料。

据此,征地批文是政府应当依职权主动公开的信息,如果农民朋友们看不到,就说明征收方存在程序违法的可能。

在明律师最后想提示广大被征收人的是,无论是征地批文还是“一书四方案”,均是极为复杂、专业的一整套审批文件。

其中的审查必须细致,而不能简单的以“有没有”来判断项目是否合法。

譬如“一书四方案”中所涉及的勘测定界图,就属于依申请才能公开的内容。

然而实践中却存在“图”和“地、房”对不上的情况,甚至会出现用别的地方的图冒充涉案项目图纸的情形。

被征收人若要实现维权目的,就务必要在公开、审查的过程中“胆大心细”,敢于申请敢于质疑,必要时可需求专业征收维权律师的帮助。

我们希望本文能对大家理解征地批文的法律性质有所帮助。


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征地拆迁批文有哪些
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下,   政府征地拆迁需要的文件建议参考以下内容,认真学习。  
一、征地的含义  征地,是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要,可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地,并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后,其所有权属于国家,不再属于农民集体。  
二、征地的程序  征地的程序分前后衔接的两大块,即征地的批准程序和征地的实施程序。  
(一)征地的批准程序(以大型建设项目为例)  
1、建设项目依法经或省政府批准。  
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。  
3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。  
4、经市、县政府同意后逐级上报。  
5、征收土地等方案依法由或者省政府批准。  
(二)征地的实施程序  
1、发布征地公告  

1)发布机关:市县政府。  

2)发布范围:被征收土地所在地的乡(镇)、村。  

3)公告内容:批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。  

4)发布后果:公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。  
2、办理征地补偿登记  (
1)登记机关:征地公告指定的政府地政部门。  (
2)登记申请人:被征收土地的所有权人、使用权人。  (
3)登记期限:征地公告规定的期限。  (
4)登记所需材料:土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。  

5)不办理登记的后果:列入补偿范围。  
3、拟订征地补偿安置方案  (
1)拟订机关:市、县政府地政部门会同有关单位。  (
2)拟订根据:土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。  (
3)方案内容:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。  (
4)方案公告:市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村公告方案,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。  (
5)报批:由市、县政府地政部门报市、县政府批准。  
4、确定征地补偿安置方案  确定和批准机关:市、县政府(并报省政府地政部门备案)。  
5、实施征地补偿安置方案  (
1)组织实施机关:县级以上政府地政部门。  (
2)费用支付:在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人,未按规定支付费用的,被征地的单位和个人有权拒交土地。  
6、土地交付  被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。  
三、征地补偿费用项目  
1、土地补偿费  用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。  
2、青苗补偿费  用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。  
3、附着物补偿费  用地单位对被征收土地上的附着物,如房屋、其它设施,因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。  
4、安置补助费。  用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。  
四、征地补偿标准数额  
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。  
2、土地被征收前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。  
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。  
五、补偿费用的管理、归属  
(一)各项补偿费用由被征地单位收取后,按如下方式处理:  
1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费,由被征地单位管理和使用。  
2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。  
3、安置补助费的归属、使用:  (
1)由农村集体经济组织安置的,支付给农村集体经济组织,由其管理和使用。  (
2)由其他单位安置的,支付给安置单位。  (
3)不需要统一安置的,发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。  
(二)集体所有的补偿费用的使用收益分配办法:  
1、在当地金融机构设立专户存放。  
2、使用情况公开,接受村民监督。  
3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过,报乡政府备案。  
六、征地补偿纠纷及解决方式  
1、补偿标准争议  先由县级以上政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。  
2、补偿费用分配纠纷  其性质为民事纠纷,当事人为村委会或农村集体经济和村民,当事人可以通过民事诉讼解决。  
3、征地信息公开纠纷  属于行政争议,当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。
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完整的征地程序到征地批文下来之后要经历哪些程序呢?
一、征地拟公告
由市、县、区级人民政府或者国土资源部门在拟征地的村(居)委会发布征地拟公告,告知被征地的村(居)委会和村(居)民,将被征收土地的范围、面积、地类、位置、补偿标准、补偿方式、被安置人员、安置途径一次性张贴公告在被征地的村(居)委会公示栏以及各村民小组。征地拟公告出来之后,抢栽、抢种的农作物以及抢建的建筑物不列入补偿范围。公安局也会暂停该被征地的村(居)委会的户口迁入或迁出。
二、现状调查及确认
征地拟公告出来后,市、县、区级人民政府组织相关部门对征地情况进行调查,查清拟征地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状情况,计算征地涉及的需要安置农民的情况,拟定征地补偿标准及人员安置方案,并由被征地村(居)委会、被征地农民和地上附着物产权人共同确认签字。
三、征询村民意见,组织征地听证
在上报征地材料前,县或市级国土资源部门同所在地的镇人民政府或街道办事处,就确认结果及拟征地的范围、用途、位置、补偿标准和人员安置方案,在拟征地村予以公示,听取被征地农村村民和村(居)委会的意见,告知听证的权利,如果有人提出听证的,应当召开听证会,听取被征地村民的意见。
四、征地材料的组织、审核及上报
县或市级国土资源部门根据征地情况调查结果和征地补偿标准、人员安置方案,以及建设项目的相关材料,拟定建设用地呈报说明书、农用地转用方案、征收土地方案、补充耕地方案和供地方案,经过区县人民政府初步审核同意后,层层上报,最后报省人民政府或批准。
五、征地的审核、报批
市、县人民政府上报的征地材料,一般由省、直辖市国土资源部门受理并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿符合最低保护标准,人员安置方案已经确认,报请省级、直辖市人民政府审批。需报批准的,由省级、直辖市人民政府审核后报请批准,征地经或省政府批准后,省级、直辖市人民政府或国土资源部下发正式的征地批准文件。
六、征地公告和征地补偿安置方案公告
省级、直辖市人民政府或国土资源部的征地批文下发后,当地的县、市、区级人民政府要发布征地公告,当地的县、市、区级国土资源部门要发布征地补偿安置方案公告。征地公告和征地补偿安置方案公告均需要在被征地的村(居)委会和被征地村民小组进行张贴公示。有条件的还应通过广播、通知等形式进行广而告之。
七、办理征地补偿登记
被征地的村民在看到征地公告和征地补偿安置方案公告之后到公告所指定的位置和联系人持土地权属证明和其他产权证明,办理补偿登记。
八、签署征地补偿协议和交付土地
根据征地公告和征地补偿安置方案公告,市、县、区级国土资源部门和被征地农户以及村(居)委会签订征地补偿协议,一式三份,国土资源部门一份、被征地农户一份、村(居)委会一份。并且征地补偿款足额及时支付给被征地农户和村(居)会;如果征地补偿款没有落实到位的,被征地农户有权拒绝交地。
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项目申请审批要哪些步骤
[律师回复] 解答如下, 建设工程从立项到竣工所有程序(包括立项审批、规划设计、建设工程报建、建设工程竣工验收)
一、立项审批
1、项目立项申请报告书(原件一份)
2、项目建议书或项目可行性研究报告(一份)
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书(一份)
4、项目建设投资概算(一份)
5、银信部门出示的资金证明(原件一份)
6、企业法人营业执照副本(复印件一份);(房地产项目需提供资质证明一份)
7、项目地形图(一份)
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线,提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段,即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
(一)建设工程报建,首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书;
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》;
3、国土部门核发的《国有土地使用证》;
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书;
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》;
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》;
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》;
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》;
9、建设资金证明;
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》;1
1、法律、法规规定的其他资料。
(二)公开招标的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建设工程施工公开招标申请表;
3、建设工程监理公开招标申请表。
(三)邀请招标的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建设工程施工邀请招标审批表;
3、建设工程监理邀请招标审批表;
4、工商部门签发的私营企业证明;
5、法人营业执照;
6、其他申请邀请招标理由证明。
(四)直接发包的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告;
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告;
4、工商部门签发的私营企业证明;
5、法人营业执照;
6、建设工程直接发包审批表。
(五)办理建设工程质量监督,要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》;
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表;
4、施工合同及其单位资质证书复印件;
5、监理合同及其单位资质证书复印件;
6、施工图设计文件审查批准书;
7、建设工程质量监督申请表;
8、法律、法规规定的其他资料。
(六)办理建设工程施工安全监督,要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料:

1)工程施工安全监督报告;

2)工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;

3)工程监理中标通知书或工程监理发包审批表;

4)工程项目地质勘察报告(结论部分);

5)施工图纸(含地下室平、立、剖);

6)工程预算书(总建筑面积、层数、总高度、造价);
2、施工单位提供的资料:(
1)安全生产、文明施工责任制;(
2)安全生产、文明施工管理目标;(
3)施工组织设计方案和专项技术方案;(
4)安全生产、文明施工检查制度;(
5)安全生产、文明施工教育制度;(
6)项目经理资质证书复印件,安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件;

7)现场设施、安全标志等总平面布置图;

8)购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件;

9)建设工程施工安全生产责任书;

10)建设工程施工安全受监申请表;(11)法律、法规规定的其他资料。
(七)领取《施工许可证》,除第
(一)条规定提供的资料外,要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
2、工程监理中标通知书和工程监理合同;
3、施工单位项目经理资质证书(桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册);
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文;
5、质量监督申请安排表;
6、安全监督申请安排表;
7、建设工程质量监督书;
8、建设工程施工安全受监证;
9、施工许可申请表;
四、建设工程竣工验收
(一)建设工程竣工验收,要提供如下资料到质监站审核,质监站在7个工作日内审核完毕;建设单位组织有关单位验收时,质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容;
2、工程竣工验收申请表;
3、工程质量评估报告;
4、勘察、设计文件质量检查报告;
5、完整的技术档案和施工管理资料(包括设备资料);
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告;
8、建设单位已按合同约定支付工程款;
9、施工单位签署的《工程质量保修书》;
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料;1
1、规划部门出具的规划验收合格证;1
2、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证;1
3、质监站责令整改的问题已全部整改好;1
4、造价站出具的工程竣工结算书。
(二)建设工程竣工验收前,施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
(三)建设工程竣工验收备案,自工程竣工验收之日起15个工作日内,要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告;
2、《施工许可证》;
3、竣工验收备案表;
4、工程质量监督报告;
5、工程竣工验收申请表;
6、工程质量评估报告;
7、工程施工安全评价书;
8、工程质量保修书;
9、工程竣工结算书;
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;1
1、法律、法规规定的其他资料。
(四)建设工程竣工结算审核,要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的,要提供如下资料:(
1)建设单位和施工单位的委托书;(
2)工程类别核定书;(
3)工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;(
4)工程施工承发包合同;(
5)施工组织设计方案;(
6)图纸会审记录;(
7)工程施工开工报告;(
8)隐蔽工程验收记录;(
9)工程施工进度表;(
10)工程子目换算和抽料(筋)表;(11)工程设计变更资料;(12)施工现场签证资料;(13)竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格(或总造价)结算的,要提供如下资料:(
1)建设单位和施工单位的委托书;(
2)工程承包合同原件;(
3)竣工图。
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