见不到这些法律文件,你休想拆我的房!

最新修订 | 2024-09-08
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杨在明律师
杨在明律师
其一,房屋征收决定公告(含征收补偿方案)。其二,房屋价格评估报告;其三,征收补偿决定。对于征收补偿决定,被征收人有权申请行政复议或提起行政诉讼进行救济。
见不到这些法律文件,你休想拆我的房!

备受社会各界关注的许水云诉金华市婺城区政府强拆违法一案随着最高人民法院第三巡回法庭的一纸“大胆”裁判而告一段落。

不知广大被征收人注意了没有,其中一个重要的事实,就是区政府系在房屋征收决定都尚未依法公告的情况下就直接将许水云的合法房屋强制拆除,其违法行为不可谓不严重、彻底。

来自国家行政学院的教授更是直截了当地指出,地方政府在这起案件中所犯的程序性错误太严重了,最高法要通过判决来“敲打”一下。

而对于这样的案件,任何一个被征收人都应当坚决提起诉讼,捍卫自己的合法权益同时督促政府依法行政。

那么,政府若想依法对被征收房屋实施强拆,哪些文件是必须要出现的呢?本文,在明律师从被征收人的视角来分析这一问题。

其一,房屋征收决定公告(含征收补偿方案)

国有土地房屋征收与补偿条例》第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议行政诉讼权利等事项。

房屋征收决定标志着征收项目的正式依法启动,在整个征收程序中不可替代和缺少。

而征收补偿方案则需要先依法征求公众意见,并在征收决定公告中同时予以公告。

需要指出的是,在一些案件中地方政府会作出过一个“关于征收范围的公告”,但这并不是《条例》所规定的房屋征收决定公告,也不能发挥、取代其法律作用

明确征收范围的通知、公告的目的,主要在于避免在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,同时暂停办理相关手续。

有这一公告,是征收工作细致、科学的体现,但其与正式的房屋征收决定公告是两码事。

总之,没有房屋征收决定公告,依法强拆便无从谈起,此种状况下发生的强拆可以认为均系违法。

其二,房屋价格评估报告

《条例》第19条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第17条进一步规定,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

被征收人在拿到针对自己房屋的分户评估报告后,才能够依法行使申请复核评估、向专家委员会申请鉴定等救济权利。

在明律师曾多次指出,在整个房屋征收流程中,评估居于核心地位。

评估结果将会直接反映在被征收人签订的补偿协议或收到的征收补偿决定中,决定被征收人所能拿到手的补偿多寡。

最高人民法院行政类审判庭前法官更是表示,审理征收补偿决定案件的关键就是审查评估报告,不审评估报告的法官是不合格的。

简言之,如果被征收人没有拿到自己的评估报告房屋就遭强拆,那么强拆行为违法的可能性很大。

正常的程序,一定是先评估,后协议(决定),而绝不应省略评估环节而直接给房屋“开价”。

需要补充的一点是,从外观特征上看,那种过于简单、随意的评估报告通常是不对的,一张纸、两页纸的容量是无法承载一份合法的评估报告所应具备的内容的。

其三,征收补偿决定

这一文件堪称强拆的“前哨”“警报”,是“先补偿,后搬迁”原则的直接体现。

《条例》第26条的核心要义是,如果征收方与被征收人在一定的协商、沟通后无法就补偿、搬迁问题达成协议,那么征收方就应当作出补偿决定,促使被征收人依法搬迁,配合项目建设。

若被征收人面对补偿决定依然无动于衷,则征收方有权依法向人民法院申请司法强拆

也就是说,征收补偿决定几乎是“强拆”的必备文书,那种你情我愿的搬迁是建立在达成补偿协议的前提上的。

对于征收补偿决定,被征收人有权申请行政复议或提起行政诉讼进行救济。

通过救济程序的提起,可以暂时阻滞强拆的发生。

实践中,征收补偿决定是被征收人必须要采取行动的时间节点,一旦过了维权的法定期限,进入了司法强制执行阶段,维权的空间就会被大大压缩,再想提升补偿数额便是难上加难。

在明律师最后想提示广大被征收人的是,上述强拆发生所必见的文书,实际上也是房屋征收的法定必经程序。

不断熟悉这些程序,在脑子中建立一个大致的框架、脉络,进而在这些重要的关键节点上不断深化理解和认识,是被征收人依法维权的有效方法。

既要有点,又要有线,而且对于一般的案件而言,线比点要重要得多。

只有先把“线”理清、抓住,才能准确捕捉涉案项目的法律漏洞、弱点之所在,从而有的放矢的采取维权举措。

实践中,一些被征收人习惯于纠结于某个琐碎的“点”上与征收方纠缠,反而忽视了线上面的大问题,这是十分遗憾的。

回到本文的角度,如果你的合法房屋在没有见到上述3份文书的情况下就被强拆,那么赶紧聘请律师打官司似乎是被征收人的唯一正确选择。


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一、征地的含义  征地,是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要,可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地,并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后,其所有权属于国家,不再属于农民集体。  
二、征地的程序  征地的程序分前后衔接的两大块,即征地的批准程序和征地的实施程序。  
(一)征地的批准程序(以大型建设项目为例)  
1、建设项目依法经或省政府批准。  
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。  
3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。  
4、经市、县政府同意后逐级上报。  
5、征收土地等方案依法由或者省政府批准。  
(二)征地的实施程序  
1、发布征地公告  

1)发布机关:市县政府。  

2)发布范围:被征收土地所在地的乡(镇)、村。  

3)公告内容:批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。  

4)发布后果:公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。  
2、办理征地补偿登记  (
1)登记机关:征地公告指定的政府地政部门。  (
2)登记申请人:被征收土地的所有权人、使用权人。  (
3)登记期限:征地公告规定的期限。  (
4)登记所需材料:土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。  

5)不办理登记的后果:列入补偿范围。  
3、拟订征地补偿安置方案  (
1)拟订机关:市、县政府地政部门会同有关单位。  (
2)拟订根据:土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。  (
3)方案内容:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。  (
4)方案公告:市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村公告方案,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。  (
5)报批:由市、县政府地政部门报市、县政府批准。  
4、确定征地补偿安置方案  确定和批准机关:市、县政府(并报省政府地政部门备案)。  
5、实施征地补偿安置方案  (
1)组织实施机关:县级以上政府地政部门。  (
2)费用支付:在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人,未按规定支付费用的,被征地的单位和个人有权拒交土地。  
6、土地交付  被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。  
三、征地补偿费用项目  
1、土地补偿费  用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。  
2、青苗补偿费  用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。  
3、附着物补偿费  用地单位对被征收土地上的附着物,如房屋、其它设施,因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。  
4、安置补助费。  用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。  
四、征地补偿标准数额  
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。  
2、土地被征收前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。  
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。  
五、补偿费用的管理、归属  
(一)各项补偿费用由被征地单位收取后,按如下方式处理:  
1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费,由被征地单位管理和使用。  
2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。  
3、安置补助费的归属、使用:  (
1)由农村集体经济组织安置的,支付给农村集体经济组织,由其管理和使用。  (
2)由其他单位安置的,支付给安置单位。  (
3)不需要统一安置的,发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。  
(二)集体所有的补偿费用的使用收益分配办法:  
1、在当地金融机构设立专户存放。  
2、使用情况公开,接受村民监督。  
3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过,报乡政府备案。  
六、征地补偿纠纷及解决方式  
1、补偿标准争议  先由县级以上政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。  
2、补偿费用分配纠纷  其性质为民事纠纷,当事人为村委会或农村集体经济和村民,当事人可以通过民事诉讼解决。  
3、征地信息公开纠纷  属于行政争议,当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。
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4、经市、县政府同意后逐级上报。  
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二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用,具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,详见各地出具标准,在这里作者所列算的补偿标准,是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房,则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁):2012年搬迁费20元/平方米,按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算,逾期12月以内,每月增加50%,预期12个月不满24个月的,自第13个月起每月增加75%,逾期24个月以上的,自第25个月起每月增加100%。
三、停产停业损失的补偿该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿,因为属个案,补偿标准不能统一,一般是有征收当事人进行协商确定,协商不成的,可委托房地产价格评估机构评估确定。
四、补助和奖励补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助,依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助,也会出具公摊补助标准。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准,因地各一,但该费用不是强制性,是否给付仍看当地政策。
五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿房屋装修补偿也是先有当事人协商,协商不成由评估机构评估确定,家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统
一、方便,各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准,具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
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表面文章之一:一味拖延、等待,甘当钉子户。表面文章二:盲目请拆迁律师,不知要干啥。表面文章之三:盲目起诉、提程序,却无后续跟进手段。
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