这样来势汹汹的征地项目是否合法

最新修订 | 2024-02-21
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杨在明律师
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就实体层面而言,合法与否必须通过申请政府信息公开来加以判断。就程序层面而言,则要看征收方是否依法依规对相关步骤进行了全面的履行。换言之,仅凭某种或某些现象、点,是不能判断项目究竟是否合法的。
这样来势汹汹的征地项目是否合法

面对来势汹汹的征收项目,被征收人普遍非常关心的一个问题是,我所面临的这个项目究竟合法么?事实上,这不是一个能够简单进行判断的问题。

作为并非专业人士的被征收人来说,能够对此进行一个大概齐的判断,对于接下来的维权就能有所助益。

那么,究竟都有哪些实用的方法能用来判断呢?本文,在明律师为你进行解读。

对于这个问题,在明律师首先要摆明专业的态度:征收项目是否合法,光凭主观感受和现象判断,得出的结论是无法保证准确、客观的。

就实体层面而言,合法与否必须通过申请政府信息公开来加以判断。

就程序层面而言,则要看征收方是否依法依规对相关步骤进行了全面的履行。

换言之,仅凭某种或某些现象、点,是不能判断项目究竟是否合法的。

不过基于长期以来的实践观察,仍有一些捷径是可供被征收人遵循的。

其一,盯项目中的各种公告。

国有土地上的房屋征收,最重要的是市、县级人民政府在作出房屋征收决定后应当及时进行的征收公告,公告内容包括征收补偿方案;集体土地的征收,则要看征收土地方案和征地补偿安置方案在被征收土地所在地的村、组内以书面形式进行的公告。

对于被征收人而言,看到了征收方张贴的上述公告,即意味着获知了征收的各项基本信息,以及对此寻求法律救济的途径告知。

而一旦某个项目连公告都没见过就开始有人入户协商、劝签甚至威胁强拆,那么这个项目基本就可以被认定为严重违法。

其二,盯房屋、土地的调查登记确认。

这是征收方确认被征收房屋、土地情况的必经步骤,经过了确认的房屋、土地就可以理解为拿到了领取补偿的“号”,而如果确认都没确认上,则很可能意味着相应的房屋、土地会面临不予补偿的糟糕结果。

在这个过程中,最常见的问题便是“以拆违代拆迁”“以拆危代拆迁”等非正常情形的出现。

一旦征收方在项目中将相当一部分待征收房屋认定为违建,则被征收人就需要警惕征收项目的合法性了。

事实是,由于各种历史遗留原因以及行政机关在过往时间里的种种消极不作为,无证、缺证的房屋、土地在我国尤其是农村地区比比皆是。

但无证、缺证绝不应意味着权利人的物权被粗暴、简单地予以否定,进而因此丧失获取补偿的权利。

简言之,当征收与拆违不期而遇时,被征收人就应当多一个心眼,考虑一下是不是有依法维权,推翻征收方登记确认结果的必要了。

其三,盯被征收房屋的评估。

对于国有土地上房屋的征收而言,评估是一项非常专业、重要的必经程序,也会直接影响到被征收人最终到手的实体补偿结果。

被征收人需要关注的有4点:第一,房地产价格评估机构是否依法选定。

评估机构依法应由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定(如进行投票、招投标)、随机选定(如抽签、摇号)等方式确定。

总之,它不能是由征收部门直接指定的;第二,价格评估是否依据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行。

如果被征收人发现评估的参考价格与自己房屋相邻的同类型房屋的市场价格相去甚远,则应考虑是否需要对评估结果提出质疑;第对评估结果不服,是否有通畅的复核、申请鉴定渠道。

如果在这类救济诉求得不到满足,则征收项目的合法性将大受质疑。

其四,盯补偿方式的选择。

简单地说,被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、二者相结合和另行审批宅基地建房(该项根据具体条件而定,不满足则不能选择)等多种补偿安置方式。

如果不让选,尤其是出现只给钱不给房的情形,那么涉案项目十之八九在法律上是有问题的。

最浅显的道理是,如今房比钱要值钱多了,征收方当然希望被征收人一股脑的选择货币补偿,这样对征收方是最有利的。

但对于被征收人而言,领了补偿款之后究竟能买到什么样面积、位置、质量的安置房,则是一个不得不严肃面对的问题。

其五,盯是否存在逼签、逼迁、强拆等违法行径。

这点不展开了,被征收人都可以明白。

一些地方甚至出现了一群社会人员将被征收人强按在地上逼迫其在补偿安置协议上签字、按手印的情形,这是明显的违法,而且往往整个项目会存在系统性的法律问题。

窟窿越大,则征收方越疯狂,这是很朴素的道理。

综上,在明律师为大家概述了几项被征收人比较容易识别、观察的要点供大家判断征收项目的合法性。

还有很多点也很重要,但识别起来的专业难度会比较高,这就需要专业征收维权律师的介入帮忙。

被征收人需要明白的一点是,发现违法点在征收维权中是十分重要的,将会对我们通过努力提升补偿数额起到关键性的作用。

越早判断,形势对被征收人一方而言就越有利,可作出的维权选择也就越多。


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(1)一般纳税人提供劳务派遣服务,可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
(2)小规模纳税人提供劳务派遣服务,可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
——财税〔2016〕47号《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》
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(1)一般纳税人提供安全保护服务,可以选择差额纳税,以取得的全部价款和价外费用,扣除代用工单位支付给外派员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额,按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
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(1)小规模纳税人提供建筑服务适用简易计税方法计税。
(2)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目,是指:
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9.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
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2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
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3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目,是指:
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
(2)未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4.一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 国家征地赔偿标准是怎样的:
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2.安置补助费需要安置的人数×年产值×补偿倍数需要安置的人数被征地数÷征地前人均分配耕地数
二、青苗补偿费计算公式青苗补偿费是指农作物正处于生长期未能收获,因征用土地需要及时让出土地,致使农作物不能收获而使农民造成损失,所给予土地承包经营或者土地使用者的经济补偿。青苗补偿费的标准一般农作物最高按一季产值计算,如果是播种不久或投入较少,也可以按一季产值的一定比例计算。青苗补偿费的具体标准由各省、自治区、直辖市政府规定并公告。计算公式:青苗补偿费年产值÷耕种季数
三、安置人数计算公式征地时,需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。需要安置的人数被征用的耕地数量除以÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量
四、大中型水利、水电工程建设征地补偿标准及计算公式大中型水利水电工程建设征收耕地的,土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的16倍。土地补偿费和安置补助费不能使需要安置的移民保持原有生活水平、需要提高标准的,由项目法人或者项目主管部门报项目审批或者核准部门批准。土地补偿费和安置补助费该耕地被征收前三年平均年产值×16。
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