这样防止被算计,腾退来袭不是事?

最新修订 | 2024-08-09
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杨在明律师
杨在明律师
其一,绝大多数腾退项目都不适用597号令或者《土地管理法》的规定,法院认为不是征收而是协议搬迁。其二,申请政府信息公开、村务公开是“一以贯之”的不变维权起点。其三,时刻谨记,不要随意签约。其四,维权思路一定要开阔。
这样防止被算计,腾退来袭不是事?

之所以标题中带个,是因为在明律师思前想后都觉得“腾退”这个概念的前缀,表述为__这样“悬着”是极好的。

在现实中,你所遇到的腾退项目叫什么,是叫阿猫、阿狗还是铁蛋,都不妨碍后面跟着的腾退二字发挥功效。

那么,面对这不讲理的腾退,你究竟能够怎么办呢?

简单讲,腾退分两种:拆房的和不拆房的。

后者比较常见的情形叫做“文保腾退”,这种项目确实是公益性的,不挣钱,房子本身是文物保护单位,腾出来是为了改建成博物馆、纪念馆或者名人故居,因而只腾空不拆房。

对于此种情形,被腾退人确实拿不到太高的补偿,这点大家也都可以理解。

不过从目前的情况下,略高于1:1的补偿安置是没有问题的。

关键是前面一种,以各种腾退的名义拆房,究其作用于被腾退人的性质而言,和征收几乎没有区别,都是拆房+补偿安置的模式。

区别就在于,一般的征收项目有严格的法定程序要求,对于农村集体建设用地而言,首先要符合《土地管理法》等法律法规的规定,其次要参照《国有土地房屋征收与补偿条例》适用。

然而到了腾退项目这里,情况就大不一样了。

腾退方或者是村委会、农村集体经济组织(这两个不是一个概念,有时会有很大区别),或者直接就是某建设项目的开发商,其所适用的腾退程序极为随意、任性,往往就是一纸盖着腾退方大印的公告和一本印制得还算精美的《腾退安置方案手册》。

在此情况下,被腾退人如对补偿安置不满,其维权道路将会是十分坎坷、曲折的,在明律师在此提示大家以下几点:

其一,绝大多数腾退项目都不适用590号令或者《土地管理法》的规定,法院认为不是征收而是协议搬迁。

因此,那些被征收人极为熟悉、了解的征收法定程序,到了腾退项目上几乎统统是不适用的。

我们知道,征收维权的一个原则就是“打程序,不打实体”。

而腾退项目也就是根据老百姓维权的这一特性而量身打造出来的。

“打程序”?让你没程序可打!协议搬迁,一个愿打一个愿挨,签约行为是自己行为自己责任,往往与政府无关。

据此,被腾退人虽与被征收人仅两字之差,但在维权思路、方法上就会有很大的不同。

比较客观的说法是,腾退项目的维权难度,的确要显著高于规范的征收项目。

这就好比拳击运动员碰上了散打王一样,拳头再重也没用,他不知道散打是可以踢、摔的,而他自己又根本不会。

其二,申请政府信息公开、村务公开是“一以贯之”的不变维权起点。

无论要对土地、房屋做什么,背后一定是有项目存在的,没项目,没人会想起来动地。

因此,从釜底抽薪的维权原理出发,通过信息公开、村务公开等手段全面了解涉案项目的建设情况,挖掘其中违法点进行博弈,便是腾退项目的重要维权之道。

村民委员会组织法》第24条规定的若干情形一般总有一项可以套用在眼下的腾退项目上,它或许不是“征地补偿费的使用、分配方案”,但可以是“宅基地的使用方案”“以其他方式处分村集体财产”,以及兜底性质的“应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。

那么基于此,依据第30条进行村务公开便是法律的应有之义,何况还有第(五)项“涉及本村村民利益,村民普遍关心的其他事项”这一兜底性条款的存在。

通过村务公开,就有可能发现腾退项目在程序上的违法之处,进而通过申请上级政府予以查处的途径将政府拉入到协商沟通之中,为维权增加筹码。

其三,时刻谨记,不要随意签约。

不随意签约决不等于不签约,何况被腾退人所面对的很可能是一份法律意义上的民事协议而非行政的协议。

既然是民事协议性质,就必须遵循自愿、公平和诚实信用原则,就不能出现逼签、欺诈甚至组织人手帮拆的情形。

就这点而言,腾退的维权原则和一般征收是类似的,“没签”是一切的基础。

字签了就代表你认可了协议所约定的补偿结果,再想推翻自然会有很大的难度。

当然,在实践中签约环节的“坑”将会非常多,缺乏经验的被腾退人很容易在不明就里的情况下就草率签字,过后则是悔之晚矣。

在明律师想提示大家的是,这里面很多都是“心理战”,玩儿的是江湖骗子蒙人的那套把戏。

只要被腾退人内心足够坚定,头脑足够冷静清醒,避免在这一环节中招就是完全有可能的。

无论你多么想下笔签字,在最后那一刻停下笔再想想,就足够了。

其四,维权思路一定要开阔。

既然腾退方没打算按套路出牌,那么被腾退人也一定要“接招”而不能固守597号令规定的程序不放。

譬如居于腾退核心位置的那个“腾退安置方案”,通常就是不可诉的,相关程序提不起来。

那么就需要大家开动脑筋想一想,整个项目究竟还有哪些可能的切入点,比如建设工程规划许可证?施工许可证?项目的环保问题?所能想到的,都有可能成为搭建协商平台的机遇。

只要程序提起来平台搭上去,提升补偿就是可能的事情。

在明律师最后想提示大家的是,腾退项目在实践中往往追求高效率,强拆、帮拆会在较短的时间内降临在未签约走人的被腾退人身上。

因此,广大被腾退人一定要做好面对挑战、困难的充分准备,必要时尽早委托专业征收维权律师介入案件,争取在较短的时间、较小的空间之中为自己尽力争取公平、合理的补偿安置。

从某种意义上说,腾退拆得快,则老百姓承受痛苦的时间也相对短,努力争取一把还是值得的。


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怎样防止合同诈骗?
[律师回复]
一、如何预防合同诈骗
1、核实对方人员、单位的真实性。对于首次交易的对象,厂商们应通过查验身份证或前往工商局查询资料来核实对方人员、单位的真实性,防止不法分子利用虚假身份和单位行骗。
2、多方搜集信息。厂商们可以利用各种社会关系,搜集不熟悉的交易对象的各种信息,着重获取对方经济实力、履行能力方面的信息。如果对方实力雄厚,社会信誉好,自然可以放心交易;如果获取的信息与对方提供的情况有差别,就要在接触当中多加防备,谨防受骗。
3、注意交易过程中的反常现象。虽然不法分子绞尽脑汁想出了不少较为隐蔽的诈骗方法,但在实施过程中并非无迹可寻,这就需要商家们在交易过程中多几个心眼,注意一些反常现象,例如几次交易后突然增加交易量、交接货物时拖延时间、对方人员提供情况相互不符、频繁变换联系方式等等。
二、签订合同怎么防止被骗
1、最大限度避免出现人货分离的情况。不法分子想骗取货物,绝大多数情况下都想方设法让送货人与货物分离,在拖住送货人的同时,其同伙将货物暂时藏匿。所以,供货方在送货时,如未收到足够的货款,应避免人货分离,给不法分子以可趁之机。
2、充分利用政府职能部门及金融系统资源,及时核实用于抵押物品、票据的真实性。在交易过程中,如果碰到对方以房产、货物、票据作为抵押的情况,应该尽快通过房产、银行等部门核实用来抵押物品的真实性及是否重复抵押,降低受骗几率。
3、对那些不熟悉的购货人,尽量避免收取其开出的“远期支票”。因为利用“空头期票”实施诈骗是犯罪分子的惯用手法,他们往往利用支付货款的“档期”,转移货物后逃匿或者将货物销售一空后潜逃。
怎么防止合同诈骗
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一、如何预防合同诈骗
1、核实对方人员、单位的真实性。对于首次交易的对象,厂商们应通过查验身份证或前往工商局查询资料来核实对方人员、单位的真实性,防止不法分子利用虚假身份和单位行骗。
2、多方搜集信息。厂商们可以利用各种社会关系,搜集不熟悉的交易对象的各种信息,着重获取对方经济实力、履行能力方面的信息。如果对方实力雄厚,社会信誉好,自然可以放心交易;如果获取的信息与对方提供的情况有差别,就要在接触当中多加防备,谨防受骗。
3、注意交易过程中的反常现象。虽然不法分子绞尽脑汁想出了不少较为隐蔽的诈骗方法,但在实施过程中并非无迹可寻,这就需要商家们在交易过程中多几个心眼,注意一些反常现象,例如几次交易后突然增加交易量、交接货物时拖延时间、对方人员提供情况相互不符、频繁变换联系方式等等。
二、签订合同怎么防止被骗
1、最大限度避免出现人货分离的情况。不法分子想骗取货物,绝大多数情况下都想方设法让送货人与货物分离,在拖住送货人的同时,其同伙将货物暂时藏匿。所以,供货方在送货时,如未收到足够的货款,应避免人货分离,给不法分子以可趁之机。
2、充分利用政府职能部门及金融系统资源,及时核实用于抵押物品、票据的真实性。在交易过程中,如果碰到对方以房产、货物、票据作为抵押的情况,应该尽快通过房产、银行等部门核实用来抵押物品的真实性及是否重复抵押,降低受骗几率。
3、对那些不熟悉的购货人,尽量避免收取其开出的“远期支票”。因为利用“空头期票”实施诈骗是犯罪分子的惯用手法,他们往往利用支付货款的“档期”,转移货物后逃匿或者将货物销售一空后潜逃。
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1、核实对方人员、单位的真实性。对于首次交易的对象,厂商们应通过查验身份证或前往工商局查询资料来核实对方人员、单位的真实性,防止不法分子利用虚假身份和单位行骗。
2、多方搜集信息。厂商们可以利用各种社会关系,搜集不熟悉的交易对象的各种信息,着重获取对方经济实力、履行能力方面的信息。如果对方实力雄厚,社会信誉好,自然可以放心交易;如果获取的信息与对方提供的情况有差别,就要在接触当中多加防备,谨防受骗。
3、注意交易过程中的反常现象。虽然不法分子绞尽脑汁想出了不少较为隐蔽的诈骗方法,但在实施过程中并非无迹可寻,这就需要商家们在交易过程中多几个心眼,注意一些反常现象,例如几次交易后突然增加交易量、交接货物时拖延时间、对方人员提供情况相互不符、频繁变换联系方式等等。
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1、最大限度避免出现人货分离的情况。不法分子想骗取货物,绝大多数情况下都想方设法让送货人与货物分离,在拖住送货人的同时,其同伙将货物暂时藏匿。所以,供货方在送货时,如未收到足够的货款,应避免人货分离,给不法分子以可趁之机。
2、充分利用政府职能部门及金融系统资源,及时核实用于抵押物品、票据的真实性。在交易过程中,如果碰到对方以房产、货物、票据作为抵押的情况,应该尽快通过房产、银行等部门核实用来抵押物品的真实性及是否重复抵押,降低受骗几率。
3、对那些不熟悉的购货人,尽量避免收取其开出的“远期支票”。因为利用“空头期票”实施诈骗是犯罪分子的惯用手法,他们往往利用支付货款的“档期”,转移货物后逃匿或者将货物销售一空后潜逃。
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[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 如何防范民间借贷中经济犯罪 民间借贷中经济犯罪的防范是一个系统工程,首先政府应该明确对民间借贷的政策导向,承认民间借贷的合法性,实现民间金融机构合法化。 第二,要创新监管方式,制定法规,适度进行市场监管,规范民间借贷从业者的行为。 第三,严厉打击民间借贷中的经济犯罪。最后是增强公众的防范金融风险意识和法律意识,特别是强调民间借贷参与人理性参与,遵守法律,注重风险防范,积极举报犯罪,有效维护自身合法权益。 如何判断和识别民间借贷中常见的经济犯罪与主要的犯罪手段 所有民间借贷的经济犯罪都有共同特征。 ? 第一个特征,未经依法批准或借用合法经营的形式非法吸收公众存款,目前为止能够从事这种存贷业务的只有银行性金融机构。 第二,通过推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传放贷。 第三就是保证高额回报,保本承诺。 第四,向社会不特定对象吸收资金。非法吸收公众存款和集资诈骗的一个特征就是向不特定的社会对象吸收资金。如果是向特定人群吸收资金过程中实施诈骗行为,定的罪名属合同诈骗。 根据公安部通报,民间借贷过程中常见的犯罪手段五花八门,隐蔽性非常强。 第一种就是搞返本销售,按约定进行回购,购买后承诺在一定时间进行包租,包租后进行返本,这种手段在房地产领域较多,属于集资诈骗。 第二种手段,以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金。 第三种,以代种植、养殖、租种植、联合种植等方式非法吸收资金,最有名的是蚂蚁养殖案。所有这些都是以高额回报为名,实际上是非法吸收资金,非法募集资金。 第四种手段是以投资入股的方式非法吸收资金。这种方式绝大多数都是有一定影响的民营企业,它们当然也是以高额回报为名。如果大家对它的经营项目进行判断,正常的企业经营行为显然无法达到这种高回报,最终出现的就是违法犯罪行为。 这些年来集资诈骗、非法吸存等,被害人绝大多数都是老年人,老年人手里有养老钱,又不想放到银行里吃很低的利息,对现在的经济社会又缺乏正常的判断,容易被人欺骗。 判断民间借贷是否存在犯罪,大家也可通过利率高低、借款用途、借款人身份、还款方式、还款期限等来判断。比如,利率太高而又没有相应实体经济支撑,可能就存在风险。还款期限过长也有犯罪可能,因为正常的借方一般是解燃眉之急,不可能长期承担高利率。
如何防止电信诈骗?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 你需要做到以下几点: 1.催缴电话费是电信部门对客户使用正常客服电话,通过电脑语音进行提醒的一种商业服务手段,不可能直接转接公、检、法等执法部门。 2.对冒充各类工作人员直接打电话进行诈骗的,一定要注意来电显示的电话类型。对于一些不熟悉,不像是正常座机手机号码的电话,尤其是电话前带有“00019”的号码请不要理睬。 3.任何通过电话、短信要求当事人对自己的存款进行银行转账、汇款的,或者声称为您提供公证账户、安全账户进行存款保护的,千万不要轻信。 4.要提醒在家里的中老年同志,要保守好家庭以及个人的各类信息,如银行账号、银行密码、家庭住址等。中老年同志遇到不明白的事不要急于做决定,要先和家人联系、沟通,防止受骗。 5.认真审视分析每一条信息和每一个来电,不轻信他人之言,遇事多与家人协商、或以直接回拨号码等方法进行甄别。 《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2021年4月8日起施行)的规定:诈骗公私财物价值三千元至一万元以上和三万元至十万元以上、五十万元以上的,应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”与“数额巨大”、“数额特别巨大”。 《刑法》第二百六十六条规定诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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腾退来袭,如何稳重获偿?
其一,绝大多数腾退项目都不适用590号令或者《土地管理法》的规定,法院认为不是征收而是协议搬迁。其二,申请政府信息公开、村务公开是“一以贯之”的不变维权起点。其三,时刻谨记,不要随意签约。其四,维权思路一定要开阔。
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征地拆迁
怎样防止债务纠纷
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 如何防范公司债务纠纷 1、防患于未然,是维护企业自身权益的前提基础,因为债务纠纷在许多情况下是可以避免的。为了预防日后债务纠纷的发生,最好的办法就是让对方在签订合同时进行担保。担保的方式很多,如可以用人的担保——保证,物的担保——抵押,质押,留置,以及金钱的担保,如定金。这些都是为了确保债权得到清偿而设立的法律措施。 2、有时货款无归的风险是由推销人员造成的。有些推销人员惟恐产品卖不出去(特别是在市场上处于弱势的产品),因此在对客户信用状况没有把握的情况下,就采用代销或赊销方式,结果给企业造成重大损失。 为避免发生这种情况,建议在企业与销售人员之间实行“买卖制”,即企业按照100%的回款标准向销售人员收取货款,客户的货款由销售人员负责收取。这种办法把货款无归的风险责任落实到销售人员身上,销售人员在向有一定风险的客户供货时就会三思而后行。一旦发生货款不能回收的情况,也会千方百计、竭尽全力去追讨,否则将直接损害其自身经济利益。这是最能调动销售人员责任心和工作积极性的办法,比上级主管人员的催促督导要有效、简单得多,这也是防患于未然的好办法。 3、 积极催要货款是企业避免陷入债务纠纷的重要手段 中国人向来讲人情,重友谊,看发展,认为催款太紧会使对方不愉快,影响以后的交易,一般不到最后日期,不愿意行使自己作为债权人的 权利。其实,这是一种错误观念。如果总是担心对方不高兴, 那么永远都会收不到货款,而且未必保证以后的交易能顺利进行。 客户所欠货款越多,支付越困难,越容易转向第三方购买,我们就越不能稳住这一客户,所以还是加紧催收才是上策,否则超出了诉讼时效就会无法挽回损失。只有钱货两清,才能继续洽谈新的生意。 催收货款若不理直气壮,就会被对方牵着鼻子走,本来能够收回的货款也有可能收不回来。所以,催要货款时最好直截了当的表明自己的来意,不要让对方认为延期还款是理所应当的。到了合同规定的收款日,上门的时间一定要提早,否则客户就会以你迟到为借口推诿还款。登门催款时,不要看到客户处有另外的客人就走开,一定要说明来意,专门在旁边等候,这本身就是一种很有效的催款方式。因为客户不希望他的客人看到债主登门,这样做会影响另外的生意。 有时客户在市场上因竞争不利经营不善,导致产品积压,资金周转困难,他要求以商品或货物来抵债,这时不要碍于情面拒绝,因为对于的确无力还款的客户,往往稍一迟疑就连货品也没有了。 企业如何应对欠款纠纷 1、梳理现有证据能否证实欠款事实,如不能证实,必须补充调查新证据; 2、通过互抵债务、放弃追究违约责任、接受对方生产要素、有价证券、个人物品等方式促成协商与调解; 3、债务人人去楼空时可能涉嫌合同诈骗,应当及时报案并提出民事赔偿要求; 4、通过专业调查公司,了解债务人的人员、资金、财产等情况,为诉讼奠定基础; 5、向律师寻求对策,其合理化建议有利于欠款清偿,必要时可以代理提讼。 如何解决“三角债” 乙欠甲债、丙又欠乙债,三者之间形成“三角债”,当乙不向丙追偿债务致使甲的债权不能清偿时,甲可以行使代位权,直接向丙主张权利。具体包括: 1、提起代位权诉讼,判决丙直接向甲履行清偿义务; 2、申请诉前财产保全,禁止丙直接向乙履行债务,防止乙受偿后转移、隐匿财产; 3、未提起代位权诉讼,但执行程序中发现乙对丙享有到期债权的,可以通知丙向甲履行。
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怎样防止人身伤害?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 从多方面采取防范措施: 一、建立健全安全制度:学校要制定科学合理的安全工作规章制度,明确学校各部门和老师在校期间各个方面、各个时段、甚至各个场合的安全工作职责,切实落实各项安全防范措施。 二、加强学生安全教育:安全事故重在预防,学校和家庭要切实树立安全第一意识,高度重视学生安全教育,充分利用校报、广播、班会等载体,根据学生年龄和学习生活实际,积极开展形式多样的安全教育活动,提高安全防护能力。 三、要定期检查教育活动场所和安全设施,保障学生安全环境。 四、开展学生紧急救护和安全避险逃生教育,提高面临事故发生时及时应对能力。 五、学校要加强校门卫安全防卫制度,校外人员无故禁止入校,避免外部环境对校园学生的伤害。 六、学校还要设立学生心理咨询中心,针对学生情感的脆弱、不成熟及燥动,心理咨询师应适时给予帮助教育,提高学生心理的承受能力。 七、针对学生在上下学途中交通安全隐患,社会要引起高度重视,超载、超速及无证驾驶正在悄然的威胁着学生的生命,给社会和家庭造成无端的伤害。 总之,不管采取什么样的措施,目的只有一个,就是保护未成年学生的安全。我们要从道德伦理、技术手段、制度保障、社 会环境等多环节,采取有效措施预防不必要伤害事故的发生,这也是我们社会、学校、家庭义不容辞的责任。
如何防止电信诈骗
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 你需要做到以下几点: 1.催缴电话费是电信部门对客户使用正常客服电话,通过电脑语音进行提醒的一种商业服务手段,不可能直接转接公、检、法等执法部门。 2.对冒充各类工作人员直接打电话进行诈骗的,一定要注意来电显示的电话类型。对于一些不熟悉,不像是正常座机手机号码的电话,尤其是电话前带有“00019”的号码请不要理睬。 3.任何通过电话、短信要求当事人对自己的存款进行银行转账、汇款的,或者声称为您提供公证账户、安全账户进行存款保护的,千万不要轻信。 4.要提醒在家里的中老年同志,要保守好家庭以及个人的各类信息,如银行账号、银行密码、家庭住址等。中老年同志遇到不明白的事不要急于做决定,要先和家人联系、沟通,防止受骗。 5.认真审视分析每一条信息和每一个来电,不轻信他人之言,遇事多与家人协商、或以直接回拨号码等方法进行甄别。 《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2021年4月8日起施行)的规定:诈骗公私财物价值三千元至一万元以上和三万元至十万元以上、五十万元以上的,应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”与“数额巨大”、“数额特别巨大”。 《刑法》第二百六十六条规定诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
怎样防止职务犯罪
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 这个词用的,职务犯罪。。。。如果是犯罪,顶多就是行贿,盗窃,公款私用,报假帐。个别人可能会对女性形成性骚扰。行贿方面,大多公司为了项目,定单,有时候不得以,可以放一马,方面,分工明确些,监督职能安排好,项目,招标,采购,都重点考察。发现的了重点处理,不分是谁。审计方面安排专人,最好是老板的自己人。不会审计的话,自己学点知识,不专业也没关系的。盗窃么,库存,材料,成品,工具定期盘点,任何误差都别掉以轻心,一查到底。确定原因加以杜绝。发现属于盗窃行为。直接严重处理,确认不了责任人的,找相关失窃方提整改方案,并且再次发生的话,2次并罚,同时提交公安。公款私用,这个你自己酌情吧,因为我遇到过一次是员工母亲得癌症的,所以动了,这种情况有时候心软真不好处理。最后虽然我不是老板,也帮他补了一部分,并且跟老板商量了一下,没对他进行处理。报假帐的人员,核对票据,包括时间,和日常报的时间核对,不正确的不但不报还会进行罚款。对女职员性骚扰的,要是老板就没办法了,毕竟公司是他的,顶多提醒他这样不怎么好。如果是其他职员,品性如此,做事更可想而知,可以开了。当然人家谈恋爱那种的话,就当没看见好了。严重的提醒其注意这是公司。
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