地产开发商如何取得土地使用权

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、土地使用权出让
2、土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。
4、与当前土地使用权拥有者合作
由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
土地使用权的取得方式土要有两种类型，即原始取得和传来取得。
(1)原始取得
土地使用权原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨。有偿出让是以来逐步形成的一种新的国有土地使用权取得方式。土地使用权成为生产要素，其意义十分重大。行政划拨是建国以来一直沿用的国有土地使用权取得方
式。自以来，特别是在实行国有土地有偿使用制度后，行政划拨方式只能适用于一定范围的用地项目。
(2)传来取得
土地使用权传采取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，更国有土地使用权的主体等方式。
转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。转让的法律形式包括买卖、交换和赠与。
抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。
民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。
私有房屋的宅基地位用权，可以通过继承方式取得。

[律师回复] 您好，针对您的地产开发商该怎么取得土地使用权问题解答如下, 地产开发商可以通过招标、拍卖等公开竞价的方式取得土地使用权，同时可拥有建设用地使用权，即对这部分土地享有占有、使用、收益的排他性权利，并有权利用该土地以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而利用土地，但是这些权利应该在法律规定或合同约定的范围内。相关法律依据可参照物权法如下条款：第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《城镇土地使用税暂行条例》 第二条规定，　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 根据《印花税暂行条例》 第一条 规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。 因此，个人出租商铺要缴纳土地使用税和印花税，企业出租商铺同样需要缴纳土地使用税和印花税。

[律师回复] 答：您好，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号） 第二条 第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

[律师回复] 您好，针对您的怎样取得土地使用权问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，都可以依法取得土地的使用权。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

[律师回复] 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（一九九0年五月十九日中华人民共和国令第五十五号发布自发布之日起施行）第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。所谓商住楼是指商业和住宅兼而有之的建筑，这你不要担心，因为你是在其中的住宅部分，而不是在商业部分，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以你不用担心。

[律师回复] 您好，您有没有证就知道自己有没有土地的使用权了，更多问题欢迎来电咨询。

[律师回复] 答：您好，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号） 第二条 第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

[律师回复] 地产开发商取得土地使用权的途径是怎么样的
1、土地使用权出让
2、土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。
4、与当前土地使用权拥有者合作
由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
土地使用权的取得方式土要有两种类型，即原始取得和传来取得。
(1)原始取得
土地使用权原始取得的方式主要是有偿出让和行政划拨。有偿出让是以来逐步形成的一种新的国有土地使用权取得方式。土地使用权成为生产要素，其意义十分重大。行政划拨是建国以来一直沿用的国有土地使用权取得方
式。自以来，特别是在实行国有土地有偿使用制度后，行政划拨方式只能适用于一定范围的用地项目。
(2)传来取得
土地使用权传采取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或民事执行，更国有土地使用权的主体等方式。
转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议，一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。转让的法律形式包括买卖、交换和赠与。
抵押权的实现是指依据抵押合同，按照担保法规定的条件和方式，将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。
民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定，将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。
私有房屋的宅基地位用权，可以通过继承方式取得。

[律师回复] 答：您好，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号） 第二条 第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

[律师回复] 答：您好，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号） 第二条 第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

[律师回复] 答：您好，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号） 第二条 第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《企业会计准则第6号-无形资产》第十二条规定：无形资产应当按照成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条规定：无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。因此，取得土地使用权而支付的土地占用补偿、青苗补偿、重新测绘费用等，应当资本化，计入“无形资产”科目；租入土地而支付的费用，应当分期摊销。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 在租赁的土地上是否可以建商铺 在租赁的土地上可以建商铺。 合法的土地租赁程序 租用土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。 任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。 确有特殊情况需要租用土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续： (1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定; (2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续; (3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。 除此外，企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。 其次，企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，都是通过合法的审批手续取得的。 非法租赁土地如何处理 首先是协商解决。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行协商，达成一致意见后解除非法租赁合同。 其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”。 第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并可给予没收和罚款的行政处罚。 另外，城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由，发限期整改及处罚通知，而后进行。但必须指出的是，政府职能部门动用行政强制手段拆除后，由于承租方和村、组的租赁合同并未解除，承租方依然可以合同违约为由，向村、组提出赔偿要求。 第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向提起民事诉讼，要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后，可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定，并据此作出判决。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地所有权属于国家，开发商以受让或转让方式获得一定年限的土地使用权。其中，居住用地最高年限为70年，办公用地最高为50年，商业用地最高为40年。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应最迟于届满前一年申请续期;未申请续期或经申请续期未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回，土地上的房屋也将由国家无偿取得。因此，购得的房屋所占土地的使用年限，为原土地出让合同规定的土地使用年限减去已使用年限，该剩余年限的长短直接影响购房者对房屋本身的使用，并影响到房屋价格。据开发商所隐瞒的土地使用年限的长短，可与之协商降低房价，或以对买卖标的即房屋性质有重大误解为由，向申请撤销预订协议，收回定金。因此购买房屋时，应注意该房屋所占土地用途和土地剩余使用年限，以防止因土地使用年限过短造成经济上不必要的损失。

[律师回复] 我国土地流转的方式主要有七种：转包、出租、互换、转让、抵押、入股和继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《城镇土地使用税暂行条例》 第二条规定，　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 根据《印花税暂行条例》 第一条 规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。 因此，个人出租商铺要缴纳土地使用税和印花税，企业出租商铺同样需要缴纳土地使用税和印花税。

[律师回复] 您好，关于如何合法取得土地使用权这个问题，我的解答如下, 如何合法取得土地使用权
关于土地使用权转让的方式有为买卖、赠与或其他合法方式。
1、买卖。
作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。
2、抵债。
抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。
3、交换。
以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。
4、作价入股。
作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。
5、合建。
在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。
6、赠予。
赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。
7、继承。
在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

[律师回复] 您好，针对您的土地使用权证能怎么取得问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，土地使用权证到期的，土地使用者可以申请续期。需要续期的，重新签订土地使用权出让合同。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

[律师回复] 追问：这样不是让利给开发商吗我们的本村宅基地上的房屋被拆和外面的人买的我们村宅基地房屋为什么补偿不一样呢他们也是集体土地使用证。回答：外面人买你们村的宅基地是不可能获得国有土地使用权证的，因为你们村的土地是属于你们村集体所有，村集体的土地属于集体土地不属于国有土地，如果他以村集体用地办理到了国有土地使用权证的话那么他的这个国有土地使用权证就是无效的，是不受法律保护的。但考虑到你们处于城乡结合部，或者是不是你们村的土地在之前已经被政府征收而宅基地获得了保留没有征收呢如果是这样的话他是可以通过国有土地使用权买卖获得国有土地使用证的。追问：是的，我们村里的土地在九年前就被政府以搞公益社施的借口给征收了，可是却给了开发商，价格很便宜的，我们现在就剩下宅基地了，难到还要便宜给开发商吗我们的权义有谁来保障，现在老人没有生活来源，好多都在外打工，我们还有活路吗政府征完地后就应该不管吗还不如让我们死了。回答：呵呵，所以说正如我的估计，你们村里的土地是被征收过的，我搞土地方面的事务只有4年多的时间，现在的土地征收必须给当地的失地农民在补偿土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿之外还需要为被征地人购买社会保险（一般为养老保险）以保障失地农民今后的生计，而九年前可能并没有补偿社会保险的强制性规定，这也是没有办法的，毕竟法律法规的滞后是我国法律界一直存在的问题。如果生活实在困难，家庭成员中又都没有工作，可以向当地居委会、民政部门申请低保，估计只能这样啦。能够理解你的心情。追问：现在在宅基地拆迁上，难道政府就不能为我们想想吗，动不动就公检法出面，，关拘留所，难道政府是开发商政府吗回答：宅基地拆迁补偿也是有一定标准的除补偿土地之外还要进行房屋拆迁补偿，而且一般分两种，一种是直补，也就是直接以现金方式补偿，另外就是安置补偿，兴建安置小区，将被拆迁户安置到小区楼房内居住，如果被拆迁人并不要求足够面积的房，如本来可以补偿160平米的住房，而你其实只需要80平米，那么另外的80平米则以现金的方式支付，如果被拆迁的房屋有商业铺面的，还可以补偿一定面积的铺面。一般来说安置补偿方案要通过与当地居民进行协商，征求大部分居民的同意，如果大部分的居民不同意，他们拆迁也拆不下去。如果你个人对拆迁安置方案不满意，可以进行进一步协商，如果协商不成可以提起行政复议，要求重新界定和评估房屋（请求第三方评估机构），以此为依据重新安排补偿标准，不过如果具有同等条件的大多数人都同意拆迁了，那么你的论断也是站不住脚的。现在的事情已经越来越少了，一个是因为最近因为造成了重大伤亡事件的情况越来越多，另一个十二五规划中明确提出要改善民生，所以还是建议你进行正常方式的利益诉求，政府还是应该会好好协商的，如果协商不了，你做了钉子户，它还是可以向申请令，对你进行的。同样，还是能够理解你的心情的，人人都想追求自己的利益不受侵害。补充：还需要帮助么