民法典限购合同效力如何认定？

[律师回复] 民法典只是法条，释义就是有人给你解释一下法条的意思，根据你的此问，建议买带释义的。

[律师回复] 民事行为能力是指地行使民事权利、履行民事义务的能力，这个能力不是人人都具有的。根据民法通则的规定，从年龄上说，１８周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力；１０周岁以上１８周岁以下的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动；不满１０周岁的未成年人是无民事行为能力人。从精神健康状况上说，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。确定一个人是否有民事行为能力或者是限制民事行为能力，从年龄上是好区别的，但对于患有精神病的成年人，究竟他有没有民事行为能力，或者是不是限制民事行为能力人，需要进行认定。因此，民事诉讼法规定了特别程序由人民法院审理认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力案件，以更好地保护无民事行为能力、限制民事行为能力人的利益。同时，使社会知道他们是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，不能对自己的民事行为负责，或者不能完全为自己的民事行为负责，他进行民事活动，必须由他的法定代理人代理，从而保证民事活动的正常进行。认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力是指人民根据一定的法律事实，通过法律程序，确认某个公民没有或者已经完全丧失民事行为能力或者不具有完全民事行为能力。根据民事诉讼法规定，申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，应当由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地的基层人民提出。利害关系人包括：１．公民的配偶或者其他近亲属；２．被认定无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的债权人、债务人等。申请人应当根据民事诉讼法的规定，以书面形式向人民提出申请。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据，即该公民的精神健康状况，丧失行为能力或者部分丧失行为能力的原因及其表现，是否经医疗诊断以及医生对该公民病情的诊断情况等，都应当在申请书中具体写明。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定： 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点： 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。 最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

[律师回复] 对于限制（完全）民事行为能力认定申请书这个问题，解答如下, 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人辨认识别能力不足，往往是因为先天因素或者疾病、事故原因造成的，短时期内难以恢复，有的甚至是不可逆转的。将不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，一是对该成年人就可以依照法定程序选任监护人，保护其人身权益、财产权益及其他合法权益；二是法定代理人可以通过主张该成年人所实施的民事法律行为无效，或者撤销该民事法律行为，避免该成年人的权益受到损害；三是有利于保护交易安全。交易相对人可以事先决定是否与该成年人进行交易。如果在不知情的情况下进行了交易，相对人也可以通过催告法定代理人及时予以追认或者依法撤销该民事法律行为，尽快确定民事法律行为的效力。

[律师回复] 您好，针对您的法院认定公民限制民事行为能力案件的流程问题解答如下, 认定成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，需要向提出申请，并由作出判决。主要原因是无民事行为能力或者限制民事行为能力的认定对成年人的权益影响重大。将成年人认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，既是对辨认识别能力不足的成年人的保护，也是对这些成年人自由实施民事法律行为的限制，因此必须通过法定程序进行。此外，这些成年人辨认识别能力缺失的程度也有所不同，一般人难以认定，宜由综合各方面情况作出判断。

[律师回复] 认定成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，需要向提出申请，并由作出判决。主要原因是无民事行为能力或者限制民事行为能力的认定对成年人的权益影响重大。将成年人认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，既是对辨认识别能力不足的成年人的保护，也是对这些成年人自由实施民事法律行为的限制，因此必须通过法定程序进行。此外，这些成年人辨认识别能力缺失的程度也有所不同，一般人难以认定，宜由综合各方面情况作出判断。

[律师回复] 认定公民无行为能力或者限制行为能力的条件　　
1.须精神病人有不能辨认自己行为或者不能完全辨认自己行为的事实存在。根据精神病人精神失常的情况，应当根据司法精神病鉴定方法去认定该公民是否不能辨认自己的行为或者不能完全辨认自己的行为。没有司法精神病学鉴定的，参照医院的诊断鉴定加以认定;在不具备诊断或鉴定条件的情况下，可以参照群众对精神病人公认的程度去认定。精神病人没有判断能力和自我保护能力，不知其行为后果的，可以认定为无行为能力人;对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并对其行为的后果无力预见的，可以认定为限制行为能力人。　　
2.须由精神病人的近亲属或者其他利害关系人提出书面申请，请求认定该精神病人为无民事行为能力或者限制民事行为能力。精神病人的近亲属是指：配偶、父母、子女、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。其他利害关系人是指：精神病人的近亲属以外的，与精神病人关系密切的其他亲属、朋友，愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或所在地居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。这两种利害关系人同时存在时，由近亲属行使申请权;没有近亲属的，由与精神病人关系密切的其他亲属、朋友。并经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的人行使申请权;没有这些人或者其所在单位或者居民委员会、村民委员会对其做申请人不同意的，由精神病人住所地的居民委员会或者民政部门行使申请权，向精神病人住所地的基层提出申请。　　
3.申请应当采用书面形式。应当写明如下事项：申请人的姓名、性别、年龄、住址;被认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力人的姓名、性别、年龄、住址;该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。　　申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件，应当由该公民住所地的基层管辖。该公民有住所和居所，两者不一致的，由经常居住地的基层管辖。

[律师回复] 认定成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，需要向提出申请，并由作出判决。主要原因是无民事行为能力或者限制民事行为能力的认定对成年人的权益影响重大。将成年人认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，既是对辨认识别能力不足的成年人的保护，也是对这些成年人自由实施民事法律行为的限制，因此必须通过法定程序进行。此外，这些成年人辨认识别能力缺失的程度也有所不同，一般人难以认定，宜由综合各方面情况作出判断。

[律师回复] 解析：
1、通过传真方式订立的合同受法律保护和认可，传真合同具有法律效力。根据《民法典》的相关规定，传真件合同属于书面合同，只要不违反《民法典》关于无效合同的相关规定，合同就是有效的。因此，通过传真方式订立的合同受法律保护和认可，传真合同具有法律效力。
2、书面形式包括传真形式，传真件本质是数据电文的客观表现，通过其所载明的内容证明案件事实，符合书证的特征。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条
当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

[律师回复] 　　一些与限制民事行为能力人的智力能力相适应的买卖是可以允许的，如买笔记本、钢笔等与工作生活密切联系且价值较低的商品，不需要监护人同意。另外纯获利的行为也可以生效　　法律依据：　　第十二条　十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

[律师回复] 你好，可以委托律师帮你操作。若后续还有不明白的，可在下方进一步对我进行追加咨询或带资料详谈。

[律师回复] 解答如下, 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人辨认识别能力不足，往往是因为先天因素或者疾病、事故原因造成的，短时期内难以恢复，有的甚至是不可逆转的。将不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，一是对该成年人就可以依照法定程序选任监护人，保护其人身权益、财产权益及其他合法权益；二是法定代理人可以通过主张该成年人所实施的民事法律行为无效，或者撤销该民事法律行为，避免该成年人的权益受到损害；三是有利于保护交易安全。交易相对人可以事先决定是否与该成年人进行交易。如果在不知情的情况下进行了交易，相对人也可以通过催告法定代理人及时予以追认或者依法撤销该民事法律行为，尽快确定民事法律行为的效力。

[律师回复] 解答如下, 认定成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，需要向提出申请，并由作出判决。主要原因是无民事行为能力或者限制民事行为能力的认定对成年人的权益影响重大。将成年人认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，既是对辨认识别能力不足的成年人的保护，也是对这些成年人自由实施民事法律行为的限制，因此必须通过法定程序进行。此外，这些成年人辨认识别能力缺失的程度也有所不同，一般人难以认定，宜由综合各方面情况作出判断。

[律师回复] 相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，与限制民事行为能力人效力未定的合同追认视为拒绝追认。

[律师回复] 解答如下, 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人辨认识别能力不足，往往是因为先天因素或者疾病、事故原因造成的，短时期内难以恢复，有的甚至是不可逆转的。将不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，一是对该成年人就可以依照法定程序选任监护人，保护其人身权益、财产权益及其他合法权益；二是法定代理人可以通过主张该成年人所实施的民事法律行为无效，或者撤销该民事法律行为，避免该成年人的权益受到损害；三是有利于保护交易安全。交易相对人可以事先决定是否与该成年人进行交易。如果在不知情的情况下进行了交易，相对人也可以通过催告法定代理人及时予以追认或者依法撤销该民事法律行为，尽快确定民事法律行为的效力。

[律师回复] 可以由被申请人的近亲属或利害关系人向被申请人所在地的基层人民提出申请，根据民诉法的相关规定，申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。r人民受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。

[律师回复]
一、什么是买房认购书买房认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。买房认购书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。认购书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
二、什么情况下认购书没有法律效力认购书没有法律效力的情况主要有一下两种：
（一）购房人前未取得预售许可证的认购书由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样的。
（二）未满足合同应具备基本条款的认购书需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

[律师回复] 解答如下, 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人辨认识别能力不足，往往是因为先天因素或者疾病、事故原因造成的，短时期内难以恢复，有的甚至是不可逆转的。将不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，一是对该成年人就可以依照法定程序选任监护人，保护其人身权益、财产权益及其他合法权益；二是法定代理人可以通过主张该成年人所实施的民事法律行为无效，或者撤销该民事法律行为，避免该成年人的权益受到损害；三是有利于保护交易安全。交易相对人可以事先决定是否与该成年人进行交易。如果在不知情的情况下进行了交易，相对人也可以通过催告法定代理人及时予以追认或者依法撤销该民事法律行为，尽快确定民事法律行为的效力。

[律师回复] 你好，是什么案子

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购书的法律效力
对于商品房买卖过程中认购书的法律问题，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定：
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的
第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点：
第
一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第
二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。
最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。