民法典中限购下签订的房屋买卖合同效力认定

[律师回复] 甲方(售房人)： 　　乙方(买房人)： 　　见证人: 　　第一条 　　甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： 　　
(一)座落于________，建筑面积为__________平方米(此面积不含地下室面积); 　　
(二)出售房屋的所有权证证号为_________ 　　　　　　　　 ; 　　
(三)房屋平面图及其四至见房产证; 　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 　　该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 　　第二条购房合同范本甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。 　　第三条 　　乙方在_______前付给甲方定金(人民币)，(大写)_______________元，(小写)___________元。 　　上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款在___________时由甲方退还乙方。 　　第四条 　　该房屋协议价格为(人民币)(大写)_________元，(小写)___________元。 　　房价款的支付方式和支付时间为:_____________________ 　　第五条 　　
1、甲、乙双方定于__________时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。 　　
2、双方定于__________前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。 　　
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 　　第六条 　　甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。 　　第七条 　　甲、乙双方同意，在本契约生效后__________日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。 　　该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理： 　　、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。 　　、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 □甲方承担 □乙方承担 。(自行选择) 　　、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 □甲、乙双方按国家规定各自承担 □甲方承担 □乙方承担 。(自行选择) 　　第八条 　　甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。 　　第九条 　　该房屋毁损、灭失的风险自 　　、房屋正式交付之日 、权利转移之日 起转移给乙方。(自行选择) 　　第十条 　　该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 　　(可双方自行约定) 　　第十一条 　　本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。 　　第十二条 　　本契约 、自甲乙双方签订之日　、自_________之日起生效。(空白处可自行约定) 　　第十三条 　　甲、乙双方约定补充条款如下：_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 　　甲方(签章)：　　　　　　　　　　　　　乙方(签章)： 　　地　址：　　　　　　　　　　　　　 　 地　址
这就是限购购房合同的解答，谢谢

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 符合合同生效条件的房屋转让协议具有法律效力。
我们国家对于不动产的占有是以登记为合法占有的形式，房屋过户必须要办理过户登记手续，这样你对房屋的所有权才受法律的保护。将来你在转让这套房产时，如果房产证不是你的名字，你是不可能转让的，拆迁补偿也是按房产证的登记人赔偿，你是没有的。
所以必须要办理过户手续，如果对方不办理手续，您可以撤销合同，或者告他们违约，要求支付违约金或者强制履行合同义务。
这份协议只能证明你们之间存在房屋的买卖协议，但是没有办理过户登记手续，就是说明协议还没有履行终了，没有发生效力，而且不办理过户手续，将来还会有很多的事情出现，比如房屋产权登记人用该房屋用作抵押等等，由于他有合法的证件，到时候房子被抵押偿还债务的话，你一点办法都没有，只有向他追偿。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

[律师回复] 因为你签了合同之后，这个房子就有了一个备案登记，在交易中心应该查的到，只要能查到，就先限购范围内，你可以先去交易中心调查一下。

[律师回复] 物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，
只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

[律师回复] 向房屋局进行备案

[律师回复] 在新版限购令中，严格并细化了限购政策：已有两套房的本地人不能再买房，外地人在郑州最多只能买一套住房。至此，市内五区、郑东新区内全面限购商品住房第二套房，但高新区和经开区不在限购范围。在“严格执行限购政策”这一条款中规定：自2021年3月4日起，对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的郑州户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），持有郑州市居住证1年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非郑州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的郑州市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非郑州市户籍居民家庭，无法提供1年以上郑州市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非郑州市户籍居民家庭，暂停在郑州市区向其售房。

[律师回复] 认购协议最好拍我看看

[律师回复] 你好，建议签订书面协议，如需要草拟协议，可以与我联系。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 2021南京房产限购政策：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此，外地人在北京只能购买一套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

[律师回复] 您好！建议您不要这样做，开发商的希望有可能违法。

[律师回复] 您好，针对您的签订购房合同未备案是否受限购影响问题解答如下, 　　签订购房合同未备案是否受限购影响　　签订购房合同后没有备案，是否受限购影响呢“限购后，我们在登记备案环节有所调整，对申请办理预购商品房预告登记和商品房现房转移登记增加了几项审查内容，首先要审查申请登记房产是否属香洲主城区这一限购区域;购房业主是否具备购房主体条件，即本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。”　　推荐阅读：　　购房合同　　2011最新购房合同范本　　“限购”后，不少市民买了房要前往房地产登记中心进行登记备案总会碰到一些新问题。比如需提供什么证明对于11月1日前已签订购房合同但未备案的购房者，如何处理针对这些疑问，记者昨日采访了市房地产登记中心，为市民释疑。　　“限购后，我们在登记备案环节有所调整，对申请办理预购商品房预告登记和商品房现房转移登记增加了几项审查内容，首先要审查申请登记房产是否属香洲主城区这一限购区域;购房业主是否具备购房主体条件，即本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。”市房地产登记中心相关负责人介绍，“购房业主申请办理预购商品房预告登记和商品房现房转移登记需提交证明资料供登记机构审查是否具备购房主体条件。”　　针对外地户籍的购房人如需购房，需在哪个环节提供纳税证明“外地户籍的购房人在申请办理登记时，在提交登记申请时就要求其一并提交个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明。”该负责人告诉记者。　　该负责人还介绍，最近一段时间，也有部分11月1日前已签订购房合同但未备案的购房者到房地产登记中心咨询该如何处理，“针对此情况，对11月1日前已购房的业主，如提供的购房合同、发票能证明其购房行为发生在11月1日前的，按原规定申请办理登记手续。”

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】我国《民法总则》第一百三十五条规定的：“向人民请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后的，人民应当受理。受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。如果另一方当事人未提出诉讼时效抗辩，则视为其自动放弃该权利，不得依照职权主动适用诉讼时效，应当受理支持其诉讼请求。

[律师回复] 购房合同可以典当吗这个问题，答案是可以的，可以通过房屋抵押贷款的。
房产证贷款流程：
一、贷款人所具备的条件
1、具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;
2、有本市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;
4、房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
二、所抵押房产的条件
1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;
2、房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;
3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;
4、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
三、房产证抵押贷款流程
1、备齐资料，包括夫妻双方身份证户口本结婚证房产证购房合同或发票个人账户最近半年的银行流水对账单
2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。　　
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。　　
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。　　
5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, “土地使用权出让较高年限按下列用途确定、土地使用者未申请续期的，变成危房的除外。房屋所有权也就自然消失; (五)综合或者其他用地50年。70年产权到期后土地使用权的处理方法，你的房产所有权便得以延续。当然、科技、文化、卫生、体育用地50年; (四)商业、旅游。3。获得批准续期的，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准购房合同会标明房屋的产权年限： (一)居住用地70年; (二)工业用地50年。 2，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，土地使用权国家无偿收回。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定; (三)教育，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，但对于地上房产、娱乐用地40年、土地使用者提出续期申请： 1，土地使用权和地上房产由国家无偿收回

[律师回复] 限购房这个东西并不是对每个人都有影响，俗话说没有买卖就没有伤害，买卖是伤害的铺垫，政府发出限购令主要是实施范围针对以下三点：
(一)部分炒房者暂放弃购房
很多城市商品房限购令刚刚推出，多家售楼处就纷纷反映，门庭冷落。一售楼经理称，新政出台后，房地产商和购房者都在观望。房地产商的观望表现在推迟开盘这方面。
(二)房地产商推迟开盘
1、如青岛开发区这边好多原定于2013年一月份开盘的楼盘现在都已推迟到五六月份，某销售经理告诉我们，虽然新政规定一个家庭只能买一套商品房，但有钱人可以通过成年子女买房。
2、该销售经理表示，新政还需等上两三个月才能显现出来效果。他个人认为，房地产商有大量的资金，可以推迟开盘。青岛的房价下降的可能性不大，但是增速会明显的放缓。
(三)长期执行会扭曲市场
1、新的限购政策不仅针对新购住房，同样严查存量住房，如果严格执行的话，市场需求将被有效遏制。限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。
2、不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。除此之外，新的政策进一步加大了对已有存量住房的监测，部分人群，尤其是非本地户籍人群改善性购房的需求将被严格控制。

[律师回复] 您好，关于房屋订购协议和房屋买卖合同的区别这个问题，我的解答如下, 其目的是对双方买卖房屋的有关事宜做出初步的确认，尚不具备预售商品房资格的情况下采取预购书、房屋订购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其预约合同是无效的、认购书等形式出售房屋实质上是一种变相的预售，并对订约定金作出了规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。二。上述《解释》实施后、订购书，导致商品房买卖合同未能订立的一，协议中一般都约定以一定数额的定金作为将来签订正式买卖房屋行为的担保，房屋订购书属预约合同性质、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的;因不可归责于当事人双方的事由、订购，有学者认为开发商在没有取得《商品房预售许可证》，出卖人应当将定金返还买受人、订购，在最高人民出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》前，但对预约合同也无限制性规定、我国合同法对预约合同没有直接做出规定：出卖人通过认购，承认了房屋预约买卖的效力。《解释》第四条规定，对房屋预购、认购做出了规定，是在规避法律法规在商品房预售方面所作的强制性和禁止性的规定，其定金多属订约定金，应当按照法律关于定金的规定处理

[律师回复] 您好，关于房屋订购协议和房屋买卖合同的区别这个问题，我的解答如下, 其目的是对双方买卖房屋的有关事宜做出初步的确认，尚不具备预售商品房资格的情况下采取预购书、房屋订购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其预约合同是无效的、认购书等形式出售房屋实质上是一种变相的预售，并对订约定金作出了规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。二。上述《解释》实施后、订购书，导致商品房买卖合同未能订立的一，协议中一般都约定以一定数额的定金作为将来签订正式买卖房屋行为的担保，房屋订购书属预约合同性质、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的;因不可归责于当事人双方的事由、订购，有学者认为开发商在没有取得《商品房预售许可证》，出卖人应当将定金返还买受人、订购，在最高人民出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》前，但对预约合同也无限制性规定、我国合同法对预约合同没有直接做出规定：出卖人通过认购，承认了房屋预约买卖的效力。《解释》第四条规定，对房屋预购、认购做出了规定，是在规避法律法规在商品房预售方面所作的强制性和禁止性的规定，其定金多属订约定金，应当按照法律关于定金的规定处理

[律师回复] 动迁房在房产交易中心已有备案的话，即使未办产证，也影响购房资格。

[律师回复] 对于《房屋认购书》有无法律效力？这个问题，解答如下, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 房产证办理流程：
（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。