商品房买卖合同解除要件有哪些?

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同解除这个问题，我的解答如下, 甲方：
甲、乙双方于年月日签订了编号为：的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商，达成如下一致意见：
1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。
2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：
(1)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(2)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(3)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(4)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(5)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(6)年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。
3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。
4.甲方按本协议第2条第
(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。
5.甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。
6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。
7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。
甲方：乙方：
代表：代表：
年月日。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
1
1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 软件著作权人享有下列各项权利：
(一)发表权，即决定软件是否公之于众的权利;
(二)署名权，即表明开发者身份，在软件上署名的权利;
(三)修改权，即对软件进行增补、删节，或者改变指令、语句顺序的权利;
(四)复制权，即将软件制作一份或者多份的权利;
(五)发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供软件的原件或者复制件的权利;
(六)出租权，即有偿许可他人临时使用软件的权利，但是软件不是出租的主要标的的除外;
(七)信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供软件，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得软件的权利;
(八)翻译权，即将原软件从一种自然语言文字转换成另一种自然语言文字的权利;
(九)应当由软件著作权人享有的其他权利。
软件著作权人可以许可他人行使其软件著作权，并有权获得报酬。
软件著作权人可以全部或者部分转让其软件著作权，并有权获得报酬。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同能怎么解除这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
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1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
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1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 对于商品房买卖合同成立的条件这个问题，解答如下, 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。其成立的条件如下：
（1）出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
（2）买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
（3）房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
（4）房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
（5）房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公正。

[律师回复] 您好，关于判决解除商品房买卖合同如何执行这个问题，我的解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行
当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行，可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条　发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由
第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。
法律规定由人民执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。
申请强制执行应提供的材料
(一)申请人申请强制执行应提供的材料有：
1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的，强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的，应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写，不得使用复印件;
2、证明申请人主体资格的材料一份，受委托代为申请强制执行的，一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的，还应提供被申请人的主体资格证明材料一份;
3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章，如果经过两级审理，
一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份;
4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的，应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。

[律师回复] 您好，关于判决解除商品房买卖合同怎么执行这个问题，我的解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行
当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行，可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条　发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由
第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。
法律规定由人民执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。
申请强制执行应提供的材料
(一)申请人申请强制执行应提供的材料有：
1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的，强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的，应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写，不得使用复印件;
2、证明申请人主体资格的材料一份，受委托代为申请强制执行的，一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的，还应提供被申请人的主体资格证明材料一份;
3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章，如果经过两级审理，
一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份;
4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的，应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。

[律师回复] 你好，可以去起诉

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行
当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行，可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条　发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由
第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。
法律规定由人民执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。
申请强制执行应提供的材料
(一)申请人申请强制执行应提供的材料有：
1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的，强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的，应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写，不得使用复印件;
2、证明申请人主体资格的材料一份，受委托代为申请强制执行的，一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的，还应提供被申请人的主体资格证明材料一份;
3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章，如果经过两级审理，
一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份;
4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的，应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 判决解除商品房买卖合同如何执行
当事人可以依据判决书申请强制执行。判决解除商品房买卖合同的判决由合同所在地人民负责执行，可以要求被执行人进行赔偿或者退还购房款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条　发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由
第一审人民或者与第一审人民同级的被执行的财产所在地人民执行。
法律规定由人民执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民执行。
申请强制执行应提供的材料
(一)申请人申请强制执行应提供的材料有：
1、强制执行申请书一份。申请人为法人或其他组织的，强制执行申请书应加盖公章;申请人为自然人的，应由本人在强制执行申请书上签名或捺手印。强制执行申请书不得使用圆珠笔书写，不得使用复印件;
2、证明申请人主体资格的材料一份，受委托代为申请强制执行的，一并提供委托代理资料。申请人申请执行非法律文书的，还应提供被申请人的主体资格证明材料一份;
3、具有强制执行内容的生效法律文书原件一份和复印件两份。出具的生效法律文书应加盖承办法官的法律文书生效章，如果经过两级审理，
一、二审的法律文书均需提供;仲裁机关出具的生效法律文书应附上仲裁机关关于法律文书已经生效的函件或双方当事人已签收的送达回执原件一份;出具的生效行政法律文书应附上当事人已签收的送达回执以及证据材料原件一份;
4、被申请人财产线索清单。已经对被申请人的财产采取保全措施的，应提交采取保全措施的民事裁定书复印件一份。

[律师回复] 在哪些情形下可以与开发商解除商品房买卖合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与开发商之间的买卖合同：
1、房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。
按照《解释》
第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2、开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。
按照《解释》
第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给
第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。
此外，买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
3、由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。
按照《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。
按照《解释》
第九条
第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
5、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。
按照《解释》第十三条
第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
6、套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。
按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
7、出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同。
按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

[律师回复] 【法律意见】
知识产权侵权投诉不受理情况
1、未授权销售
投诉方以淘宝网卖家未经授权经销其产品的问题（反映淘宝网卖家销售其产品低于其的定价问题），根据法律规定不属于违法侵权行为，我司无权处理。
2、商标受理中
如果投诉方的商标还在受理中，并未取得商标专有权，故投诉方现在并不享有禁止他人使用与贵方商标相同或者近似商标的权利。
3、商标合理使用
我司认为，如果淘宝网卖家发布的商品信息是权利人的产品，则该卖家发布商品的上出现的贵方产品原有的标识以及卖家在文字描述上对商品的呼叫均不是相关法律、法规所定义的商标侵权。

[律师回复] 软件著作权人享有下列各项权利：
(一)发表权，即决定软件是否公之于众的权利;
(二)署名权，即表明开发者身份，在软件上署名的权利;
(三)修改权，即对软件进行增补、删节，或者改变指令、语句顺序的权利;
(四)复制权，即将软件制作一份或者多份的权利;
(五)发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供软件的原件或者复制件的权利;
(六)出租权，即有偿许可他人临时使用软件的权利，但是软件不是出租的主要标的的除外;
(七)信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供软件，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得软件的权利;
(八)翻译权，即将原软件从一种自然语言文字转换成另一种自然语言文字的权利;
(九)应当由软件著作权人享有的其他权利。
软件著作权人可以许可他人行使其软件著作权，并有权获得报酬。
软件著作权人可以全部或者部分转让其软件著作权，并有权获得报酬。

[律师回复] 软件著作权人享有下列各项权利：
(一)发表权，即决定软件是否公之于众的权利;
(二)署名权，即表明开发者身份，在软件上署名的权利;
(三)修改权，即对软件进行增补、删节，或者改变指令、语句顺序的权利;
(四)复制权，即将软件制作一份或者多份的权利;
(五)发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供软件的原件或者复制件的权利;
(六)出租权，即有偿许可他人临时使用软件的权利，但是软件不是出租的主要标的的除外;
(七)信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供软件，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得软件的权利;
(八)翻译权，即将原软件从一种自然语言文字转换成另一种自然语言文字的权利;
(九)应当由软件著作权人享有的其他权利。
软件著作权人可以许可他人行使其软件著作权，并有权获得报酬。
软件著作权人可以全部或者部分转让其软件著作权，并有权获得报酬。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购房者解除商品房买卖合同的情形有哪些
合同的法定解除，指当法律上的原因出现的时候，合同当事人可依法行使解除权。法定解除的情形一般包括：
因不可抗力致使不能实现合同目的;
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务;
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行;
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
法律规定的其他情形。
商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
1、建筑设计变更过大
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房或者与房产商重新约定总价款。购房人退房的，由房产商承担违约责任。
2、主体结构质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。房产商交付的房屋应当是验收合格的房屋。交付时若房屋的主体结构不符合合同约定的标准，购房人有权单方面解除合同。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
3、在建工程转让而未通知。
房屋预售后，房产商欲转让在建的房屋，房产商应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房购房人。购房人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。购房人未按照规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。
4、面积误差超过法律规定
出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比，绝对植超过3%的;合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房产商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。
5、擅自改变规划设计
已预售的商品房，房产商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房产商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房产商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房;购房人退房的，由房产商承担违约责任。
6、合同履行迟延
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
7、无法办理产权登记
商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
8、房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用;
9、法定不得转让的情形
如果房屋存在下列情形之一的：
(一)未依法登记取得房产权证书的;
(二)共有房屋，未经其他共有人书面同意的;
(三)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;
(四)司法机关或者依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的，则商品房买卖合同无效，购房者也可退房。

[律师回复] 你好，建议您向派出所举报，希望我的回答能对您有所帮助

[律师回复] 【法律意见】
没有许可证是违法的，可能会涉嫌生产、销售假药罪。
【法律依据】
第一百四十一条 【生产、销售假药罪】生产、销售假药的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;致人死亡或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产。
本条所称假药，是指依照《中华人民共和国药品管理法》的规定属于假药和按假药处理的药品、非药品。

[律师回复] 对于商品房买卖合同解除权的行使期限怎么规定这个问题，解答如下, 我国《合同法》合同法
第九十五条条
第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条
第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》
第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由或仲裁机构裁判确定。

[律师回复] 对于商品房买卖合同解除权的行使期限怎么规定这个问题，解答如下, 我国《合同法》合同法
第九十五条条
第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条
第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》
第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由或仲裁机构裁判确定。