一般物业服务人员有哪些人?

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业服务收费的费用构成是实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。１、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　③物业管理区域清洁卫生费用；　　④物业管理区域绿化养护费用；　　⑤物业管理区域秩序维护费用；　　⑥办公费用；　　⑦物业管理企业固定资产折旧；　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　⑨经业主同意的其他费用。２、物业服务费的性质　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。３、物业服务费的测算方法　　物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：Ｘ＝∑Ｘｉ（ｉ＝１，９）　　公式中Ｘ——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·ｍ２；　　Ｘｉ——各分项费用收费标准，单位为元／月·ｍ２；ｉ——分项项数；　　∑——表示对各分项费用算术求和。　　（１）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——Ｘ１该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。　　（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——Ｘ２该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。该项费用在物业管理费用中占较大比例，且分项较多。　　（３）物业管理区域清洁卫生费——Ｘ３清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通等项费用。　　（４）物业管理区域绿化管理费——Ｘ４绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。包括绿化工具费（如草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等项费用。　　（５）物业管理区域秩序维护费——Ｘ５秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。　　（６）办公费——Ｘ６办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如常年聘请法律顾问的费用等。　　（７）物业管理企业固定资产折旧费——Ｘ７该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。　　（８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——Ｘ８该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。　　（９）经业主同意的其他费用——Ｘ９该项费用是指物业管理企业在物业管理区域内提供业主委托的其他服务的费用。４、包干制中的服务费用构成　　实行包干制的，物业服务费用的构成除上述９项外，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述９项外，还包括物业管理企业的酬金。　　１）法定税费法定税费指按现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。　　在计算营业税时，企业的经营总收入不包括物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租及专项维修资金，即对这些费用不计征营业税。但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。　　２）利润物业管理企业作为的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。　　３）酬金根据物业服务合同的约定，物业服务收费采取酬金制方式，酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取，也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。　　物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。５、漏交率问题由于多种原因　　漏交率问题由于多种原因，物业管理服务费的收缴很难达到１００％，这就产生了漏交率的问题解决这一问题的正确途径是，一方面物业管理企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务；另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费。从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业服务费的收缴率，同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。　　需要注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一般来说，物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共，也就是指公共服务。物业管理服务(公共)主要包括房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；专项维修资金的代管服务。

[律师回复] 一、转委托的概念以及成立条件转委托是指代理人为了被代理人的利益，在必要时将代理事项的一部分或全部委托给第三人代为实施的行为，又称“复代理”。转委托应具备以下几个条件：（一）必须是为了被代理人的利益需要。（二）第三人的代理权不能超过原代理人的权限。（三）转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。二、如何理解物业服务的转委托《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并受业主的监督。”可见，在物业管理关系中，物业服务企业是受托人，接受业主的委托从事物业管理活动。一般情况下，物业服务企业应亲自为物业管理。《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”《民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”在一般的委托代理关系中，受托人未经委托人同意或事后未取得委托人追认，是不可以将委托事务转托给第三人的。但在物业管理法律关系中，由于业主人数众多，物业服务企业要取得所有业主的同意方可转委托在事实上难以做到，所以《条例》规定，物业服务企业可以不经业主同意而进行转委托。（一）专业服务业务的转委托，物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业服务企业进行。专项服务业务包括保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护服务等业务，这些业务的专业性要求较高，雇佣专业人员进行服务有利于更好地维护业主的利益，所以物业服务企业可以将这些专业业务转委托给保安公司、保洁公司、绿化公司、电梯维修公司等专业公司进行维护。在转委托合同关系中，业主与专业服务企业之间不存在合同关系，物业服务企业是专业服务企业的委托人，物业服务企业就专业服务企业的服务向业主负责，如果专业服务企业侵害了业主的合法权益，物业服务企业应当向业主承担赔偿责任。转委托合同的内容不得与原物业服务合同的内容相抵触，专业服务企业的受托权限不得超出物业服务企业的受托权限。（二）物业服务企业不得将全部物业管理业务委托给第三人。这是基于委托关系的特殊性，业主大会选聘某个物业服务企业是因为信任被聘企业能为业主提供优质的物业管理服务，能最大限度地维护广大业主的合法权益，所以才委托其进行物业管理，如果物业服务企业将全部物业管理业务转托给第三人，无疑破坏了这种信任关系，也使得业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同成为空壳。另外，物业服务企业必须具有相应的资质才能从事物业管理活动，而转委托关系的受托人并不一定具有这种资质。本款规定类似于建设工程合同全部转包的限制，《合同法》第二百七十二条第二款规定，“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”