民法典房屋买卖双方自己过户需要多久

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 必须在抵押合同中规定拍卖绝当房产，否则抵押权人只有向人民提讼。第四节　抵押权的实现《中华人民共和国担保法》相关规定：　　第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　第五十四条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：　　
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；　　
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第
（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

[律师回复] 合同订立后《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： ( 1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 ( 2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖问题解答如下,
(1) 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。
(2) 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况： 第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。 第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效， 第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况： 第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。 第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效， 第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况： 第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。 第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效， 第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖协议书
甲方(卖方)：
身份证号码： 电话：
乙方(买方)：
身份证号码： 电话：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：
一、甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）_________________________________， 即人民币（小写) ______________________。
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币（大写）_________________________，即人民币（小写）_____________。
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币（大写）____________________________，即人民币（小写）_____________。
五、经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币（大写）________________，即人民币（小写）____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方)。
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。
七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。
八、经双方确认，_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时 甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房订金。
十、附加条款：____________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
甲方(卖方)：
身份证号： 电话：
住址：
乙方(买方)：
身份证号： 电话：
住址：
签定日期：________年____月____日
签定地点：__________________________________________

[律师回复] 离婚有两种方式：双方协商一致委托律师起草离婚协议后去办理结婚的民政局离婚，一方不同意离婚，另一方只能向法院起诉离婚。律师了解详细情况可以帮您提供更有效的解决方案，可以点我头像获取我的联系方式详细聊。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房合同是证明购房者购买房屋的合法凭证，一份完整的购房合同共有四本，开发商两本，房管部门备案一本购房者一本如果丢失了，要及时采取相应的补救措施。而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种： 第一，在预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同即可。 第二，在预售登记后，未办理银行按揭前丢失的，应先在报纸上刊登声明，合同作废。到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关，申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再进行预售登记。 第三，在预售登记后，且已经办理银行按揭后丢失，所需要办理 第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖协议书
甲方(卖方)：
身份证号码： 电话：
乙方(买方)：
身份证号码： 电话：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：
一、甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）_________________________________， 即人民币（小写) ______________________。
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币（大写）_________________________，即人民币（小写）_____________。
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币（大写）____________________________，即人民币（小写）_____________。
五、经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方(乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币（大写）________________，即人民币（小写）____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方)。
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。
七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。
八、经双方确认，_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时 甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房订金。
十、附加条款：____________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
甲方(卖方)：
身份证号： 电话：
住址：
乙方(买方)：
身份证号： 电话：
住址：
签定日期：________年____月____日
签定地点：__________________________________________

[律师回复] 民法典只是法条，释义就是有人给你解释一下法条的意思，根据你的此问，建议买带释义的。

[律师回复] 具体咨询房产交易部门

[律师回复] 买卖双方签订房屋买卖合同后卖方人却未交付房屋2012年6月7日，薛某与林某在无锡某房地产中介公司签订了房屋买卖合同，约定薛某将自己的房屋以100万余元的价格卖给林某。合同签订当日林某交付定金5万元，约定首付款过户当日支付，50万元由中介公司代办10年商业贷款，待房屋过户手续办理完毕且房屋所有权证下发后5个工作日内交付给薛某。另外，合同还约定了逾期交房、逾期办理过户手续等的违约责任。次月30日，林某以特快专递方式向薛某发函，要求薛某接函后7日内交付房屋，并在接函后十日内办理产权过户手续，若逾期未办理交付房屋和产权过户手续，将视为违约由薛某承担法律责任。后因薛某与前妻离婚事宜及诉争房屋存在的抵押贷款，致使办理房屋过户手续被耽搁，林某诉至法庭，请求解除合同，并要求薛某双倍返还定金。买方有权解除合同卖房人双倍返还定金法庭上，林某诉称，薛某未在合同约定的期限前交付房屋及办理产权过户手续已违约，在其又发函敦促后薛某仍未履行义务，且薛某有意隐瞒诉争房屋存在银行抵押情形存有欺诈行为。因此，其有权解除合同，并要求双倍返还定金。薛某则辩称，其按约在规定期限前腾空了房屋，但因房价下跌，林某不肯入住，无奈其将钥匙交给了房产公司业务员陈某，委托陈某转交给林某。双方在合同中没有约定产权过户时间，且过户需要双方配合，林某发函让其10天内办理产权过户手续是故意刁难，正常情况下，手续齐全交产权部门也需要15天才能办理完相关手续，其不存在违约行为。认为，林某与薛某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，双方应按约履行。林某已按约支付定金，薛某却未在约定的期限内交付房屋。薛某主张林某拒收房屋钥匙、不配合办理产权过户手续未提供证据，不予采信。林某认为薛某有意隐瞒诉争房屋有银行抵押情形存在欺诈行为，根据买卖合同可以认定林某在签订合同前对涉案房屋存在抵押贷款事宜是知晓的，因此，薛某不存在欺诈行为。因薛某已违约，作为原告的林某有权选择解除合同或继续履行合同，现林某要求解除合同，双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。

[律师回复] 根据物权法等相关规定，房产证上记载的名字就是无权所有人的名字。具有转让的主体资格，所以，从这个角度考虑，转让行为有效。

[律师回复] 交房纠纷处理事项 1、房屋主体质量纠纷。 房屋主体结构质量不合格有两种，一是因主体结构质量没有通过检验造成不能交付，二是交付时或交付后购房者通过专业机构检测证明存在主体结构质量问题。例如承重墙的支架有问题，可能会影响购房者的人身安全。正常情况下主体质量问题都会比较明显，如果出现此类问题，应该停止交付。 2、居住环境不好纠纷。 这种纠纷比较常见，而且法律对什么是严重影响正常居住没有明确的说明。一般实践中认为经过多次维修仍然不能修好的或者隔音差影响生活的以及空气环境质量不达标不能正常居住的，都可以算作这种问题。 3、房屋一般质量问题纠纷。 举例来说，由于屋顶有渗漏，外墙渗水或内墙裂缝，墙皮脱落等等产生的纠纷都属于房屋一般质量上的纠纷，它可以修复不会影响购房者正常居住。此类问题笔记哦啊普遍，购房者可以要求卖方予以赔偿或者是装修维护。

[律师回复] 一、一房二卖能否要求双倍赔偿一房二卖是指出卖人与买受人订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给 第三人的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给 第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。即一房二卖的行为是违法的，买受人可要求双倍赔偿。 二、房屋买卖中双倍赔偿的情形根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”另，对于房屋面积误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿即双倍赔偿的条件。《司法解释》的 第十四条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3％为界，分别作不同处理： 第一，如果误差在3％以内，购房者提出解除合同退房的，不予支持；如果误差超过3％，购房者提出解除合同，应予支持。 第二，如果误差超过3％，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 并不能视为解除合同，但是可以协商解除合同，并对合同履行准备方面的损失进行处理，厘清双方责任即可。
要看具体合同条款判断，如果合同中未约定生效时间，一般签订之日起生效。如果合同中一方有先履行的义务，后履行的一方有先履行抗辩权，先履行的一方若无法证明其不履行有免责事由，会构成违约。如果合同中有约定合同的终止时间，一旦合同到达终止时间，可以自然终止，但一般不影响违约责任的追究。如果是同时履行，双方都没有履行，可能导致双方违约，按照违约条款确认各自的违约责任(违约条款不一定是对等的，而且很可能违约计算标准也不相似)。

[律师回复] 对于房屋买卖双方签的协议书有效吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，双方签订的房屋买卖协议，如果是双方自愿签订，没有期限行为，内容合法的就产生法律效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同印花税是双方缴吗这个问题，我的解答如下, 房屋买卖合同属于权利转移书据，要按合同所载金额的万分之五缴纳印花税。
《印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：
（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
（二）产权转移书据；
（三）营业帐簿；
（四）权利、许可证照；
（五）经财政部确定征税的其他凭证。
《印花税税目税率表》第１１条：产权转移书据，按所载金额立据人万分之五贴花。

[律师回复] 一、一房二卖能否要求双倍赔偿一房二卖是指出卖人与买受人订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给 第三人的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给 第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。即一房二卖的行为是违法的，买受人可要求双倍赔偿。 二、房屋买卖中双倍赔偿的情形根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”另，对于房屋面积误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿即双倍赔偿的条件。《司法解释》的 第十四条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3％为界，分别作不同处理： 第一，如果误差在3％以内，购房者提出解除合同退房的，不予支持；如果误差超过3％，购房者提出解除合同，应予支持。 第二，如果误差超过3％，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。