权利人过世房屋买卖是否有效

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

[律师回复] 你好，根据《民通意见》第89条规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但是根据《物权法》106条关于善意取得的规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。“如果买房人善意、有偿取得了房屋，应当维护他的合法权益，对你的损失，由擅自处分共有财产的哥哥赔偿。买受人取得房屋的所有权，你无权要求返还。

[律师回复] 对于房屋买卖合同签订后，出卖人死亡，合同是否继续履行的问题，学界存在两种截然不同的观点。
第一种观点认为，依据《物权法》
第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；虽然买受人支付了购房款，但尚未办理过户登记，该房屋的所有权不发生转移，买受人只享有合同债权。且《继承法》
第二条规定，继承从被继承人死亡时开始，出卖人的房屋所有权在出卖人去世时已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。
第二种观点认为，买受人与出卖人签订的买卖合同真实有效，对双方具有法律约束力。出卖人在买卖合同签订后死亡的，根据我国《继承法》
第三十三条的规定，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任。因此，出卖人死亡，其继承人应当对合同义务予以承继，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理过户手续，并依法享有继承出卖房款的权利，买受人应当承担支付尾款的责任。
目前实践中，通常会比较倾向于按第二种观点处理。

[律师回复] 对于房屋买卖合同签订后，出卖人死亡，合同是否继续履行的问题，学界存在两种截然不同的观点。
第一种观点认为，依据《物权法》
第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；虽然买受人支付了购房款，但尚未办理过户登记，该房屋的所有权不发生转移，买受人只享有合同债权。且《继承法》
第二条规定，继承从被继承人死亡时开始，出卖人的房屋所有权在出卖人去世时已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利，买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。
第二种观点认为，买受人与出卖人签订的买卖合同真实有效，对双方具有法律约束力。出卖人在买卖合同签订后死亡的，根据我国《继承法》
第三十三条的规定，其继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿的责任。因此，出卖人死亡，其继承人应当对合同义务予以承继，继续履行房屋买卖合同，协助买受人办理过户手续，并依法享有继承出卖房款的权利，买受人应当承担支付尾款的责任。
目前实践中，通常会比较倾向于按第二种观点处理。

[律师回复]
1、房屋与土地分开转让的。 房产和地产不得分开转让，这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
2、侵犯优先购买权的。所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权回复。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效，但善意第三人的除外。
3、因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
4、商品房预售违法的。
5、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
6、其他法律法规的强制性规定禁止转让的。

[律师回复] 根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。以上为合同法中合同无效的情形，如果房屋买卖合同出现了法定（以上规定）、或者约定的无效情形，买卖合同即为无效。根据合同法的规定，合同部分无效，其他部分仍然有效。因此如果买卖合同无效，并不影响合同中对定金的约定。按照合同法的规定，约定定金的适用定金规则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第
一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
第
二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。
第
三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第
四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 房屋的所有权是以登记为准的，房屋进行买卖时，要对购房合同进行备案，并且对房屋所有权进行登记，不登记是无效的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)买卖、互换、赠与合同;
(三)继承或者受遗赠的材料;
(四)分割、合并协议;
(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;
(七)相关税费缴纳凭证;
(八)其他必要材料。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

[律师回复] 你好，可以协商解决，6个子女共同协商，房子出卖后平均分割房款。如果父母有遗嘱，按遗嘱处理，房子出售后的售房款按遗嘱分割。
【法律意见】
1、应该先看死者是否有遗嘱，有遗嘱的，应按遗嘱执行。
2、没有遗嘱的，应该确定哪些人可以作为继承人
继承人分
第一顺序（配偶、子女、父母）和
第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
3、最后，才是确定各继承人的份额。
按照继承法的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第
一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
第
二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。
第
三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第
四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第
一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
第
二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。
第
三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第
四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋转让协议是关于房产转让的合同，那么房屋转让协议存在有效期么？
只要行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在《合同法》第52条关于合同无效的情形，则不管经过多长时间，房屋转让协议都具有法律效力，对双方当事人具有约束力。
也就是说，生效的房屋转让协议便一直有效。
但这里需要注意的是，房屋转让协议有效不代表房屋所有权的转移。房屋转让协议体现的是一个债的法律关系，即转让合同已经生效，出卖人就享有请求买受人支付购房款，同时买受人也享有请求出卖人交付房屋并转移所有权的权利，基于该协议，双方所拥有的权利都属于债权请求权的范畴。而房屋过户属于物权的变动，这是两回事，两个不同的法律关系，我们不能因为物权未发生变化而否认债权的存在。同样，也不能因为协议有效而天真的以为物权也已经随之转移。
因此，房屋转让协议有效，受让人也并不能依此直接取得房屋的所有权，受让人只是基于有效的协议享有要求转让人交付房屋并办理过户的权利，房屋需办理了过户登记，受让人才算取得了房屋的所有权。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第十二条合同内容
合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖有法律效应吗这个问题，我的解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋已经抵押是不能买卖的，要解除抵押登记后才能买卖，但如果经抵押权人同意的，买卖行为是有效的。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[律师回复]
一、城里人能买农村房屋吗在房地不可分割的情况下，农村房屋交易的对象不仅仅是地上建筑物，还必然包括该房屋占用的农村宅基地。农村宅基地属农村集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，以及《土地管理法》之后颁布、生效的《担保法》第三十七“宅基地使用权不得抵押”的规定，均反映出立法者不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让的立法本意。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
二、农村房屋买卖有效的条件是什么农村房屋买卖有效必须符合四个法律要件：
1、买房人主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
2、卖房人的主体资格合格卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人单方面处分房屋的，如果取得房屋的人支付了合理的对价，那么买卖是成立的，其它共有人可以向卖房人主张权利，但不得以未取得其同意而主张合同无效。
3、买房人符合申请宅基地的条件农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。
4、买卖经过村民委员会同意从物权角度看，只有村民委员会才有资格代表所有人对这种物权作出实质性处分。在高房价推动下，农村房屋交易火爆异常。城乡二元结构下的农村房屋价格低廉，一方面正吸引着不堪重压的城市人移居乡野；另一方面，在城市化中成长起来的新农民，因教育、工作等原因，选择到城市谋求未来，家中闲置的房屋也自然成为其走向城市的重要砝码。但是作为城市居民其能否购买农村房屋，购买合同是否有效，如果以后出现无法办理过户等纠纷又该如何处理，所以在购买农村房屋时最好请专业的律师陪同或者由其帮忙拟定买卖合同，即使发生纠纷也不至于“房财两失”。

[律师回复] 对于农村房屋买卖是否有效？这个问题，解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 关于二手房屋买卖，税费怎么计算的问题，我国《税收征收管理法》没有明确规定，具体如何计算，我国各地标准不一，实际应参考当地计算标准，以下仅就北京为例，为大家解释：
一、购买方交易税费的计算方法：二手房交易税费：成交价或评估价乘以百分之一点五；商品房或大于一百四十四平米的税率为百分之三；交易服务费：建筑面积每平方米三元；交易印花税：成交价或评估价百分之零点零五；产权转移登记费：五十元，每增加一人加十元，买家为单位的八十元；
二、出卖方交易税费的计算方法：交易服务费：建筑面积每平方米三元；交易印花税：：成交价或评估价百分之零点零五；二手房交易税费：成交价或评估价百分之一。

[律师回复] 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销。”第二十五条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，应予支持，商品房担保贷款合同也被解除的、解除后：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，如果担保权人作为有请求权第三人提出诉讼请求；未提出诉讼请求的;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定、解除合同的、解除。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，仅处理商品房买卖合同纠纷，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理

[律师回复] 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销。”第二十五条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，应予支持，商品房担保贷款合同也被解除的、解除后：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，如果担保权人作为有请求权第三人提出诉讼请求；未提出诉讼请求的;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定、解除合同的、解除。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，仅处理商品房买卖合同纠纷，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理