棚户区改造公摊面积有补偿吗？

一、棚户区改造公摊面积有补偿吗?

1、棚户区改造公摊面积不一定有补偿。

公摊面积也应当参考1：1的还房比例，拆前公摊和安置房公摊应当一致，如有差距，应计算补偿。

被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。

2、实行货币补偿的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定;实行产权调换的。

综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。

对住宅实施改造，房屋所有权人选择产权调换的，改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，实施单位免收公摊面积补差款。房屋所有权人一次性付清差价款的，优惠30%。

二、棚户区改造流程是怎样的?

棚户区改造流程一般为确定拆迁、安置范围和对象;制定拆迁补偿安置方案;房屋及附属物评估;组织棚改居民搬迁、补偿与安置等。

1、确定拆迁、安置范围和对象

(1)各镇街区确定棚户区改造拆迁、安置范围。

(2)检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展年度计划。

(3)编制棚户区改造年度计划。

2、制定拆迁补偿安置方案

(1)镇街区组织对房屋情况进行调查摸底登记，以村为单位研究制定拆迁补偿安置方案。

(2)对拆迁补偿安置方案进行公示，公开征求群众意见，公示期不少于30天，公示期结束后根据公示情况修改完善方案后公布实施。

(3)拆迁补偿安置方案报市住房保障领导小组审批。

(4)对确定拆迁的房屋实施征收，其中：

①对国有土地房屋，依法征收;

②对集体土地房屋，按程序报批。

3、房屋及附属物评估

(1)选定房屋评估机构，依法开展评估，确定评估补偿金额。

(2)镇街区组织村委会与村民签订拆迁补偿安置协议，并确定补偿安置方式。

(3)镇街区根据村委会与村民签订的补偿安置协议书进行分类汇总，并将拆迁补偿安置协议报市棚改办审核、汇总。

4、组织棚改居民搬迁

(1)根据各镇街区申请、棚改办审核情况，市平台公司(市华安国有资产管理运营公司)分类拨付资金：

①对选择实物安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金;余款按建设进度分批拨付至房地产开发企业;

②对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金，余款分批拨付至房地产开发企业;

③对于选择单一货币安置的棚改居民，棚改资金按棚改办审核意见，分批拨付至棚改居民。

(2)镇街区、村委会组织棚改村民腾空房屋。

(3)镇街区棚改指挥部或工作组对腾空房屋进行验收，发放合格证，并对腾空房屋进行拆除。

(4)棚改办组织国土、规划、财政、住建等部门对各棚户区拆迁安置片区核定拆迁安置土地基本情况，包括拆迁土地四至、面积、土地性质等。

5、补偿与安置

(1)实物补偿安置

①国土资源局对棚户区安置楼建设用地出具勘测定界图;规划局根据勘测定界图、安置楼建设要求等出具《建设用地规划设计条件通知书》。

②各镇街区组织，市平台公司委托房地产开发企业通过土地招拍挂程序取得棚户区安置楼建设土地使用权，签订土地成交确认书及土地出让合同，对棚户区安置楼进行委托代建。

③开发企业到发改局办理项目立项审批手续。

④开发企业到规划局办理《建设用地规划许可证》。开发企业持《建设用地规划许可证》，到国土资源局办理不动产权登记手续。

⑤开发企业委托设计单位作出设计方案，报经市城市建设审批领导小组会议审批后，到规划局办理《建设工程规划许可证》。

⑥市平台公司委托具有开发资质的房地产开发企业建设安置楼，通过公开招投标，确定勘察、设计、监理和施工单位，并签订合同，按规定办理相关手续。未办结施工图设计文件审查手续就开工建设的，工程质量监督单位不再介入，也不出具相关证明。

⑦住建局出具《建设工程施工许可证》。开发企业根据《建设工程施工许可证》组织施工建设，并在省财金公司开设资金账户。市平台公司按照工程进度拨付建设资金给开发企业。

⑧房管中心组织办理预售许可证。

⑨开发企业申请质监站、消防、监理等单位办理竣工验收手续，并按程序办理竣工验收备案。

⑩镇街区会同市平台公司组织棚改居民选房，依据拆迁安置协议与棚改居民结算拆迁补偿款，拨付棚改剩余安置楼建设资金。

结算完成后，棚改居民回迁。

镇街区组织棚改居民缴纳相关税费，办理不动产权证。

(2)货币化补偿安置

①对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金后，余款由市平台公司按购房入住进度，结合贷款银行要求，分批拨付到房地产开发企业预售资金监管账户。其中居民签订购房合同并报市房管中心备案后，拨付余款的30%，房地产开发商交房时再拨付余款的50%，办理不动产产权证时结清余款。

②对于选择自由支配补偿款安置的棚改居民，在拆迁开始时除拨付奖励资金外，由平台公司根据市棚改办资金拨付审核意见分批拨付棚改资金，资金直接拨付镇街区，由各财政拨付到拆迁居民个人，拆迁完成后拨付剩余资金。

对于国有土地上房屋的棚改程序，同样也要发布征收公告，登记调查，然后制作房屋征收决定。征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。棚户区居民若是对征收决定不服，可以申请行政复议，若是对征收决定没有异议，一般可以获得一定数额的补偿金。