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不知情购买了返租商铺怎么办
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2024-08-24
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王淳律师
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专家导读
不知情购买了返租商铺的可以请求法院确认合同无效，承租人并没有权利出售商铺，因为承租人没有商铺的产权，在买房子的时候承租人故意隐瞒这一事实，使得买家在不知情的情况下签订的商铺买卖合同不具有法律效力。
一、不知情购买了返租商铺怎么办?
可以请求法院确认商铺买卖合同无效，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
《民法典》
第一百四十六条
【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
二、商铺买卖合同满足哪些条件才有效?
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
三、不知情购买了返租商铺提起民事诉讼需准备哪些材料?
1、起诉书。
2、证据材料。
3、原告身份证以及证明被告的资料。
4、如委托他人诉讼，另须提交授权明确的授权委托书及受托人身份证复印件各1份，并同时提供原件供查验。
5、如委托律师诉讼的，则另须提交授权明确的授权委托书及律师事务所接收委托的证明、函件和律师证复印件。
四、不知情购买了返租商铺提起民事诉讼的费用谁承担?
2、部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
3、共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
商铺及其他不动产的买卖都必须直接跟产权人签订买卖合同，在签买卖合同之前应该要求对方出具不动产证，对方无法出具不动产权证的情况下是不能签买卖合同。不知情购买了返租商铺的不仅可以请求法院确认无效，如果造成了财产损失，还可要求对方承担赔偿责任。
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房产等不动产须进行登记并取得产权证才属于合法产权，商铺的房产属于不动产，必须有房产证才属于依法登记的合法产权。否则，出现不利后果时寻求法律保护会受限的。
《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部第168号令)
第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
(四)记载于登记簿
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房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
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第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以上独立建筑为基本单元进行登记在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第二十五条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
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[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况，对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
其次，如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定，行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此，行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同，那么可以追究开发商逾期交房的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的
(二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五) 法律规定的其他情形。
那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
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（三）携带集资款逃匿的；
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[律师回复] “售后返租”存在较大风险，在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，那么什么是售后返租？售后返租是非法集资吗？
什么是售后返租
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。
“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。
这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。
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