如何认定农村房屋买卖合同的效力

一、如何认定农村房屋买卖合同的效力

农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：

1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

二、未经登记的农村房屋转让合同的效力如何认定?

未经登记的农村房屋转让行为不应适用登记生效原则，人民法院不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理初始登记为由，否认农村房屋转让的效力。如果转让双方系同村村民，讼争的房屋也在该村，房屋交易在村民委员会见证下进行，应当认定物权转让发生了效力。当然，未登记的宅基地使用权再转让的，受让方应当在取得物权后，及时办理初始登记。

三、在不违反其他规定的前提下，同村但不同小组成员之间签订的农房买卖合同是否有效?

根据《土地管理法》第十三条的规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包。目前，农村集体经济组织是以村为单位，下设村民组。因同村但不同小组的成员仍属于同一农村集体经济组织，他们之间所签订的农房买卖合同，在不违反其他法律、行政法规的强制性规定的前提下，应认定为有效。

四、村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，该房屋买卖合同是否有效?

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条之规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给他人的，必然涉及宅基地转让。依据《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，由于该房屋买卖合同违反了我国《土地管理法》的强制性规定，故而认定为无效。

上文就如何认定农村房屋买卖合同的效力的问题，做出了详细解答。农村房屋与城镇房屋有个最大的区别就是占用的土地性质不同，而这也就决定了二者在出售上面的差异。对于农村房屋的买卖限制较多，同时也存在较多风险。要是你在这方面遇到了什么法律问题，可以点击下方按钮咨询我们的专业律师。