房屋买卖合同的交付包括什么

[律师回复] 对于房屋买卖税费包括什么这个问题，解答如下, 二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育附加费等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税印花税为房屋买卖成交价的0.05(2009年至今暂免)个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20普通住宅的契税为1，高档商品房契税为4。二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了国家的税收收入，也增加了买房人的购房负担。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖纠纷包括哪些问题解答如下, 通常，农村房屋买卖存在以下几类纠纷：
一个是卖方的纠纷，多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。
因此，卖方常以买卖合同违反《合同法》规定为由，请求确认房屋买卖合同无效。
第二种买方的纠纷。买方的纠纷具体来说为：由于农村房屋不具有产权证，或仅有乡镇产权，因此，在买卖合同签订后，买方是无法办理房屋产权过户登记或在合同约定的期限内取得房屋产权的。另外，目前一些政策性文件禁止向城镇居民出售农村房屋，于是买方便至，要求确认买卖合同无效，由卖方返还购房款，或请求卖方支付相应的违约金等。
其他与农房买卖有关的纠纷并不直接表现为买卖合同纠纷，例如，农房联建一般是农民出地，他人出资来共同修建房屋，修好房屋后双方就协商分配时出现纠纷等情况。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有： (一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。 住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。 (二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。 根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。 (三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。 除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。 房屋交付使用注意事项： (一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。 (二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 (三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 (四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 出卖人的义务主要有：
(1)按约定的数量(间数、面积等)交付房屋。这是出卖人一项基本的义务。即出卖人应该按照房屋买卖合同的约定，交付符合合同规定的面积或间数的房屋，否则就承担相应的民事责任。
(2)保证房屋所有权的转移。保证将所出卖房屋的所有权转移给买受人，亦是房屋出卖人的一项基本义务。以下几种情况的房屋买卖一般不能保证房屋所有权的转移：
①出卖人不是房屋所有人;
②出卖人将产权人去向不明或房屋所有权正处在争议中的房屋出卖的;
③设有抵押权、典当权等他项权利的房屋，未征得他项权利人的同意情况下出卖的房屋;
④代理人超越代理权限或滥用代理权所进行的房屋买卖
⑤出卖人在没有征得共有人同寻情况下把共有房屋出卖的;
⑥在同等条件下，承租人、房屋共有人主张优先购买权的情况下将房屋售与他人的;
⑦国家批准证用或拆除的房屋出售的，不能转移房屋所有权;
⑧违反有关法规规定出售房屋的。

[律师回复] 您好，针对您的房屋转让和房屋买卖包括哪些区别问题解答如下, 房屋买卖是售房者对房屋进行定价后出售，购房者支付了购房款后，售房者将房屋所有权和该房屋占用的土地使用权转移给购房者。而房屋转让则是除了房屋买卖之外，还有房屋赠与和房屋继承两种形式，也就是说，房屋所有人可以是有偿也可以无偿将房屋所有权和土地使用权转让给对方。
由此可见，房屋买卖只是房屋转让的其中一种形式，房屋转让要比房屋买卖的范围更大，涵盖的内容也更多。而且，由于房屋转让不仅包括买卖，还包括赠与和继承，因此当涉及到流程和交易税费时，也需要分具体的情况进行讨论。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖是售房者对房屋进行定价后出售，购房者支付了购房款后，售房者将房屋所有权和该房屋占用的土地使用权转移给购房者。而房屋转让则是除了房屋买卖之外，还有房屋赠与和房屋继承两种形式，也就是说，房屋所有人可以是有偿也可以无偿将房屋所有权和土地使用权转让给对方。
由此可见，房屋买卖只是房屋转让的其中一种形式，房屋转让要比房屋买卖的范围更大，涵盖的内容也更多。而且，由于房屋转让不仅包括买卖，还包括赠与和继承，因此当涉及到流程和交易税费时，也需要分具体的情况进行讨论。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不包括。
房屋买卖合同包括的内容如下：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十
一)解决争议的方法;
(十
二)违约责任;
(十
三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 不包括。
房屋买卖合同包括的内容如下：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十
一)解决争议的方法;
(十
二)违约责任;
(十
三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋买卖的对象其实包括了城镇居民和农村居民，但在一些地方如果是城镇居民或非本集体经济组织的居民购买农村方面的话，则相应的买卖行为可能会被认定为无效的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有：
(一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。
住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。
(二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。
根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。
(三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。
除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。
房屋交付使用注意事项：
(一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。
(二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
(三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。
(四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 您好，关于房屋交付使用的条件包括什么这个问题，我的解答如下, 法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有：
(一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。
住宅所包含的地基基础，主体结构，消防设施，人防工程，电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施，小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程，这些分部、分项工程均应一一验收合格，缺一不可;而且，应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收，并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。
(二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。
根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求，凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，均应当遵守该规定。
(三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述这些强制性规定，在竣工验收时必须遵守，否则，不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。
除了上述法定交房条件应当遵守外，合同中约定的交房条件也应当遵守。同时，还应当特别注意在符合交房条件后，开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。
房屋交付使用注意事项：
(一)查看两书。购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。
(二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
(三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。
(四)商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

[律师回复] 您好，针对您的房屋交付阶段的风险包括什么问题解答如下, 房屋交付阶段有以下风险：
1、开发商延期交房。
2、开发商违反先验房，再收房的市场原则。
3、开发商收取燃气初装费。
4、开发商(或物业)没交给购买人《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用；
或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

[律师回复] 房屋买卖合同无效的情形有以下几种：
（一）房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让地产不得转让)这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
（二）商品房预售违法的。
（三）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的权属有争议的等。
对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市公房私自买卖的问题。
《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

[律师回复] 对于房屋买卖印花税的规定包括哪些这个问题，解答如下, 房屋买卖合同印花税的规定
《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，签署商品房买卖合同就是签产权转移书据，开发商和住户作为立据人应各自上缴0.5%。的合同印花税，而此税往往由开发商先行代收，然后一并缴纳到税务部门。
房屋买卖合同印花税的内容包括
1、纳税主体。房屋买卖合同印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。
2、计税依据。房屋买卖合同印花税的征税对象是特定行为，而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量，其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额；房地产权利证书（包括房屋产权证和土地使用证）印花税的计税依据则是按件计收；房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额；房产购销合同的计税依据是购销金额。
3、税率。房屋买卖合同印花税的税率有两种：
第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05％，同时适用于房屋租赁合同，税率为1％，房产购销合同，税率为0．03％；
第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
4、纳税期限和纳税地点。房屋买卖合同印花税纳税人根据税法规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（即贴花），即纳税人在书据的立据时和证照的领受时，纳税义务即发生，即行贴花，而不是指凭证的生效日期。印花税实行“三自”缴纳办法，即纳税人按照应税凭证的类别和适用的税目税率自行计算应纳税额、自行购花（即自行纳税，一般在当地税务机关或其他出售印花税票的处所购花）、自行贴花；对有些凭证一次贴花数额较大和贴花次数频繁的，经税务机关批准，可采用汇贴、汇缴办法纳税，汇缴期限由税务机关根据应纳税额的大小予以指定，但最长不超过一个月。

[律师回复] 对于房屋买卖印花税的规定包括哪些这个问题，解答如下, 房屋买卖合同印花税的规定
《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，签署商品房买卖合同就是签产权转移书据，开发商和住户作为立据人应各自上缴0.5%。的合同印花税，而此税往往由开发商先行代收，然后一并缴纳到税务部门。
房屋买卖合同印花税的内容包括
1、纳税主体。房屋买卖合同印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。
2、计税依据。房屋买卖合同印花税的征税对象是特定行为，而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量，其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额；房地产权利证书（包括房屋产权证和土地使用证）印花税的计税依据则是按件计收；房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额；房产购销合同的计税依据是购销金额。
3、税率。房屋买卖合同印花税的税率有两种：
第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05％，同时适用于房屋租赁合同，税率为1％，房产购销合同，税率为0．03％；
第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
4、纳税期限和纳税地点。房屋买卖合同印花税纳税人根据税法规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（即贴花），即纳税人在书据的立据时和证照的领受时，纳税义务即发生，即行贴花，而不是指凭证的生效日期。印花税实行“三自”缴纳办法，即纳税人按照应税凭证的类别和适用的税目税率自行计算应纳税额、自行购花（即自行纳税，一般在当地税务机关或其他出售印花税票的处所购花）、自行贴花；对有些凭证一次贴花数额较大和贴花次数频繁的，经税务机关批准，可采用汇贴、汇缴办法纳税，汇缴期限由税务机关根据应纳税额的大小予以指定，但最长不超过一个月。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同无效的情形有以下几种：
（一）房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让地产不得转让)这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
（二）商品房预售违法的。
（三）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的权属有争议的等。
对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市公房私自买卖的问题。
《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同无效情形包括哪些这个问题，我的解答如下,
1、房屋与土地分开转让的
现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
2、因欺诈转让房屋的
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、商品房预售违法的
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、过程中涉及到土地使用权转让违法的
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：
(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;
(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;
(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
5、法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

[律师回复] 对于二手房屋买卖税费税种包括什么？这个问题，解答如下, 关于二手房屋买卖，税费怎么计算的问题，我国《税收征收管理法》没有明确规定，具体如何计算，我国各地标准不一，实际应参考当地计算标准，以下仅就北京为例，为大家解释：
一、购买方交易税费的计算方法：二手房交易税费：成交价或评估价乘以百分之一点五；商品房或大于一百四十四平米的税率为百分之三；交易服务费：建筑面积每平方米三元；交易印花税：成交价或评估价百分之零点零五；产权转移登记费：五十元，每增加一人加十元，买家为单位的八十元；
二、出卖方交易税费的计算方法：交易服务费：建筑面积每平方米三元；交易印花税：：成交价或评估价百分之零点零五；二手房交易税费：成交价或评估价百分之一。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同印花税的规定
《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，签署商品房买卖合同就是签产权转移书据，开发商和住户作为立据人应各自上缴0.5%。的合同印花税，而此税往往由开发商先行代收，然后一并缴纳到税务部门。
房屋买卖合同印花税的内容包括
1、纳税主体。房屋买卖合同印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。
2、计税依据。房屋买卖合同印花税的征税对象是特定行为，而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量，其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额；房地产权利证书（包括房屋产权证和土地使用证）印花税的计税依据则是按件计收；房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额；房产购销合同的计税依据是购销金额。
3、税率。房屋买卖合同印花税的税率有两种：
第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05％，同时适用于房屋租赁合同，税率为1％，房产购销合同，税率为0．03％；
第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
4、纳税期限和纳税地点。房屋买卖合同印花税纳税人根据税法规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票（即贴花），即纳税人在书据的立据时和证照的领受时，纳税义务即发生，即行贴花，而不是指凭证的生效日期。印花税实行“三自”缴纳办法，即纳税人按照应税凭证的类别和适用的税目税率自行计算应纳税额、自行购花（即自行纳税，一般在当地税务机关或其他出售印花税票的处所购花）、自行贴花；对有些凭证一次贴花数额较大和贴花次数频繁的，经税务机关批准，可采用汇贴、汇缴办法纳税，汇缴期限由税务机关根据应纳税额的大小予以指定，但最长不超过一个月。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、房屋与土地分开转让的
现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
2、因欺诈转让房屋的
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、商品房预售违法的
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、过程中涉及到土地使用权转让违法的
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：
(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;
(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;
(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
5、法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。