承租人的优先购买权如何救济

[律师回复] 什么是股东优先购买权的股权转让纠纷与司法救济《公司法》第七十一条第三款规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”此项规定，也是公司法保护有限责任公司“人合性”的重要手段。只有其他股东均放弃行使优先购买权，转让方股东与股东以外的其他人签订的股权转让合同才能对抗公司、其他股东和其他第三人。值得注意的是，虽然《公司法》没有对于其他股东行使优先购买权的期限和程序以及能否部分行使优先购买权进行规定，但是《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)》(征求意见稿)针对两个问题进行了补充规定。【案例1】2002年12月11日，苏州高新(600736. SH)发布对华夏基金管理公司股权收购落空的公告。此前的十来天，业内人士都以为苏州高新会成为首家收购基金管理公司股权的上市公司。未料，刚刚开始的基金公司股权收购战就以上市公司的失败而告终。苏州高新董秘缪凯在接受采访时说：华夏基金管理公司的老股东华夏证券、西南证券优先收购了华泰证券持有的欲转让的华夏基金全部股份。华夏基金于1998年3月成立，目前股东为：华夏证券、北京证券、西南证券、华泰证券、兴业证券及中科信。根据我国原《公司法》第三十五条规定，有限责任公司股东向股东以外的人转让其出资时，经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。中国2002年12月发布的《关于规范基金管理公司股东出资转让有关事项的通知》第五条规定“股东转让出资，应当遵守原《公司法》第三十五条关于其他股东享有优先购买权的规定。禁止采用虚报转让价格等欺诈手段侵犯其他股东的优先购买权”正是《公司法》及华夏基金管理有限公司的章程规定，使老股东华夏证券和西南证券行使自己的权利，优先收购了股份。(1)谁有权行使优先购买权有人认为，在转让方征求意见时已经表示同意转让的股东，其同意即意味着对购买权的放弃，如果股东在表示同意后又主张优先购买，不仅违反诚实信用，而且对受让人也有失公平，不利于加速流转和维护交易安全。因此认为《公司法》第七十二条第三款所谓“其他股东有优先购买权”中的“其他股东”实际只是指在转让方股东征求意见时不同意转让的股东。依笔者看来，既然法律规定股东具有优先购买权且没有明确将权利主体限定为“反对转让的股东”，从维护公司人合性的考虑出发，即使是已经表示过同意转让的股东如果又愿意出资购买，也应肯定其享有优先购买权。(2)优先购买权的期限和程序虽然针对这一问题，《公司法》没有明确规定，但《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)》(征求意见稿)第二十四条规定，“有限责任公司股东向非股东转让股权，应当向公司和其他股东告知拟受让人和拟转让价格条件。公司应当召开股东会征求其他股东的同意。公司未及时召开股东会的，拟转让股权的股东可以书面形式分别征求其他股东的同意，请求其在确定的期限内答复。请求答复的期限一般不应当少于三十日。逾期未答复者视为同意。”可见，有限责任公司股东向非股东转让股权时，负有向其他股东通报转让对象、价格等主要条件的义务，既可以在股东会上集中征求其他股东同意，又可以书面形式分别征求其他股东同意。其他股东有同等条件下优先受让的权利，其行使优先购买权的期限为至少三十日，逾期不答复视为放弃优先购买权。如果有限责任公司股东未向其他股东通报转让价格等主要条件而与非股东订立股权转让合同，或者与非股东订立股权转让合同，价格或者其他主要条件低于向其他股东告知的价格条件，根据《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)》(征求意见稿)的第二十六条的规定，其他股东可以请求人民撤销该合同，以维护自己的优先购买权。当股权转让合同被撤销之后，其他股东可以主张以该股权转让合同约定的价格等条件行使优先购买权。(3)优先购买权能否部分行使在股东转让其出资时，学术界以及司法实践中对其他股东在同等条件下所享有的优先购买权并无异议。但是对这种优先购买权是否包括部分行使优先购买权颇具争议。如以下案例所示：【案例2】某有限责任公司有A、B、C三股东。A股东持有公司股本的55%，为控股股东，B股东持股40%，C股东持股5%。A股东欲将其持有的公司股本全部转让他人。B股东要求在同等条件下，对其转让的部分股权即公司股本的15%行使优先购买权，达到持有公司股本的55%，取得公司控制权。A股东则认为，优先购买权不能部分行使，其联系的股权受让方之所以同意受让股权，就是为取得公司的控制权，如B股东通过部分行使优先购买权控制了公司，剩余的40%股权，对方是不会接受转让的。所以，A股东要求B股东或者放弃行使优先购买权，或者对全部股权行使优先购买权。B股东不同意其主张，且也无力收购全部股权。双方由此发生争议。对于优先购买权是否可以部分行使，有学者持肯定态度。主要理由是：首先，《公司法》规定了股东的优先购买权，但并未禁止其他股东部分行使优先购买权，法不禁止即自由;其次，有限责任公司股东的出资是可分物，法律允许对其分割，部分转让;再次，从立法本意上看，有限责任公司兼具资合与人合的性质，公司法之所以规定股东享有优先购买权，目的就是说为保证股东可以通过优先购买权的行使，实现对公司的控制权，维护其既得利益。笔者不同意以上观点。主要理由是：有限责任公司股东转让股权的行为是双方法律行为，是基于双方当事人意思表示一致而成立的法律行为，必须由转让人和受让人双方就转让股权的数量、价格和交付期限等主要条款达成协议才能成立。我国《公司法》中规定其他股东具有优先购买权的前提是“在同等条件下”，只有与受让方相同的购买条件才有老股东的优先受让权可言，部分行使优先购买权意味着只购买转让方股东欲转让股权中的一部分，这无疑与转让方股东与外部受让方之间股权转让合同中的重要约定——标的物数量并不相同。因此，只部分行使优先购买权优先购买部分股权，意味着这种购买是在与原股权转让协议不同的条件下进行的。因此，不存在优先购买权的前提——“同等条件下”，自然也就当然不存在所谓部分优先购买权。更重要的是，在多数情况下，受让方之所以愿意购买转让方股东的股权，最重要的因素之一就是希望能取得公司的控股权。当股权转让的标的物已经变为随特定比例股权而存在的公司控制权时，标的物也就具有不可分的性质。如果允许其他老股东部分行使优先购买权，则受让方往往会因控股比例的丧失而不愿受让余下的股权，这样以来，必然结果是控股股东的股权没有全部转让出去的可能，这显然不利于资本的流动，不利于优化社会资源配置，与股权转让自由的原则相悖。笔者认为，其他股东的否决权和优先购买权本身就是维护老股东利益的充分体现，维护老股东既得利益、维持公司人合性没有必要再以部分行使优先购买权的方式表现，过分保护老股东将使股权转让关系中各方当事人的利益严重失衡。值得欣喜的是，针对这一问题，《最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)》(征求意见稿)的第二十七条规定：“有限责任公司股东主张优先购买部分股权，导致非股东因份额减少而放弃购买的，拟转让股权的股东可以要求主张优先购买权的股东受让全部拟转让股权，其拒绝受让全部股权的，视为放弃优先购买权。”(4)多股东如何行使优先购买权原公司法没有对多个原有股东同时主张行使优先购买权时应如何解决做出规定。根据《公司法》的规定，首先由股东自己协商，达成一致的，按其协商确定的比例购买;协商不成的，则按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。这里值得注意的是法律规定的“转让时各自的出资比例”，因为公司在发展的过程中，股权结构可能会发生很大变化，不同于公司成立之初的情形，按照转让时的出资比例购买，准确地反映了当时各股东之间的关系，是符合实际需要的。对于有限责任公司股东的优先购买权，我们可以总结出以下几个特点：(1)优先受让权是法律赋予除拟转让股东外的其他全体老股东的一项权利，无需主张亦可享有，同时可以经明示或默示放弃。明示放弃可以通过书面或口头声明的方式进行;在以下情况下视为默示放弃：在拟转让出资股东向其通告了股权对外转让的主要条件后，规定期限内未做答复或未做有效答复。(2)优先受让权的行使以拟转让股东通告对外转让的主要条件为前提，包括拟受让人和拟转让价格条件。(3)此处的同等条件并非绝对的相同，只需价格、履行期限等主要要件相同即可。(4)其他股东的优先受让权并非只可行使一次，相反，优先受让权的行使或者说出让出资股东的通告义务是动态的。如出让条件发生变化，仍需再次通知，在变化后，同等条件下其他股东仍然享有优先受让权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 有限责任公司的股权转让可分两种情况，一种是股东之间相互转让，另一种是股东向非股东转让。对于前一种转让，各国立法均没有限制，对于后一种转让，因可能影响到其他股东之间的人合联系及公司内部的相对稳定，故各国立法均从转让程序、转让价格以及赋予其他股东优先购买权等方面加以限制。例如法国《商事公司法》规定，只有在征得至少代表四分之三“公司股份”的多数股东的同意后，公司股份才可转让给与公司无关的第三者。并且，转让计划应通知公司和每个股东。日本《有限责任公司法》第19条第5项规定，不同意转让时，由股东会指定转让对象，其购买出资的价格依《商法》第204条之四规定。我国《公司法》也从转让程序上作出了规定，并赋予了其他股东优先购买权。 根据我国《公司法》第七十一条：“经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”由此可推导出这样的立法原意：其他股东可以优先购买该出资，也可放弃优先购买该出资。相对于“必须经全体股东过半数同意”这样的强行性程序规定，以及外国公司法中关于价格的强行性规定，我国《公司法》规定的优先购买权是一种可以选择的救济权利，易言之，优先购买权只是为了保持有限责任公司的人合性和公司运转的稳定，法律赋予其他股东可选择的一种救济权利，就其他股东而言，如果其在明知的前提下，自愿放弃该优先权的行使，也是于法不悖的。 我们还可以假设这样的情况：若某有限责任公司章程约定“当公司股东向公司外股东转让股权时，其他公司股东明示放弃同等条件下的优先购买权。”这样的约定是否有效笔者认为，只要公司股东在当初签约时没有出现欺诈、胁迫等情况，各股东也明示该权利的放弃对公司的人合性和公司的稳定运转并无影响，这样的章程约定是合法有效的。

[律师回复] 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。租户享有优先购买权的条件是：(1)仅限于房屋租赁场合；(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失；(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。