转租合同无效的情形

一、转租合同无效的情形

转租合同无效的情形包括以下几种：

1.订立合同时，当事人双方不具有相应的民事行为能力；

2.双方在订立合同时意思表示不真实，存在欺诈、胁迫等情形；

3.合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗。

另外未经过出租人同意的转租行为虽然转租合同在双方之间有效，但是承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

二、私自转租的合同是否无效

私自转租合同内容合法，合同有效。

具体分析如下：

内容合法，私自转租合同有效。

租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。

《民法典》第716条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

同时，《民法典》第718条第2款规定，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在6个月内提出异议的，视为出租人同意转租。

因此，对于承租人未经出租人同意转租的，《民法典》给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。

由此可见，因擅自出租他人之物订立的租赁合同，不影响租赁合同效力，合同只要未发生可撤销、无效事由的，租赁合同就有效。

转租合同无效的情形：

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

另外，擅自转租，房东可这样维权：

1.根据《民法典》第716条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。基于合同的相对性原理，出租人只能向承租人主张解除合同，不能向次承租人解除合同，毕竟房屋租赁合同的当事人是房东和承租人。

2.出租人行使解除权时，解除的意思表示到达承租人即可，无需通知次承租人。但是出租人行使解除权有一定的限制，即出租人行使解除权必须在其自知道或应当知道承租人擅自转租之日起6个月内行使，如果在6个月内未提出异议的，6个月期间届满，出租人的解除权消灭。

综上所述，承租人擅自转租，不影响承租人与次承租人之间租赁合同的效力。但是，当出租人发现承租人擅自转租事由，需在6个月内提出异议，否则解除权消灭。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十八条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

三、租赁合同会无效的情形有哪些

下列情况租赁合同无效：

1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与他人签订租赁合同；

2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同；

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

《商品房屋租赁管理办法》第六条

有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

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