保管合同什么时候生效

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 无因管理纠纷适用普通时效，为3年，具体起算时效有以下规则： (1)管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。 (2)本人因不当无因管理行为产生的赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从其知道或者应当知道管理人及损害事实之日起计算。 无因管理如何认定 无因管理不当的成立须具备以下两个构成要件： (1)无法定或约定义务而为他人管理事务，也就是说，不当无因管理首先必须成立无因管理; (2)管理事务不利于本人或违反本人明示或可推知的意思。 无因管理的权利是什么 在无因管理成立后，管理人不得向本人要求支付报酬，但有权要求本人承担下列费用： (1)偿还管理人管理事务所支出的必要费用及其利息。主要表现为直接的支出费用。 (2)管理人为本人负担必要的债务时，本人应清偿该债务。 (3)管理人因管理事务而遭受损失时，本人负责赔偿。如在灭火过程中导致管理人的西服烧毁。

[律师回复] 对于什么是绩效管理绩效管理的意义和作用这个问题，解答如下, 所谓绩效管理，是指各级管理者和员工为了达到组织目标共同参与的绩效计划制定、绩效辅导沟通、绩效考核评价、绩效结果应用、绩效目标提升的持续循环过程，绩效管理的目的是持续提升个人、部门和组织的绩效。
1、绩效管理促进组织和个人绩效的提升绩效管理通过设定科学合理的组织目标、部门目标和个人目标，为企业员工指明了努力方向。管理者通过绩效辅导沟通及时发现下属工作中存在的问题，给下属提供必要的工作指导和资源支持，下属通过工作态度以及工作方法的改进，保证绩效目标的实现。在绩效考核评价环节，对个人和部门的阶段工作进行客观公正的评价，明确个人和部门对组织的贡献，通过多种方式激励高绩效部门和员工继续努力提升绩效，督促低绩效的部门和员工找出差距改善绩效。在绩效反馈面谈过程中，通过考核者与被考核者面对面的交流沟通，帮助被考核者分析工作中的长处和不足，鼓励下属扬长避短，促进个人得到发展；对绩效水平较差的组织和个人，考核者应帮助被考核者制定详细的绩效改善计划和实施举措；在绩效反馈阶段，考核者应和被考核者就下一阶段工作提出新的绩效目标并达成共识，被考核者承诺目标的完成。在企业正常运营情况下，部门或个人新的目标应超出前一阶段目标，激励组织和个人进一步提升绩效，经过这样绩效管理循环，组织和个人的绩效就会得到全面提升。另一方面，绩效管理通过对员工进行甄选与区分，保证优秀人才脱颖而出，同时淘汰不适合的人员。通过绩效管理能使内部人才得到成长，同时能吸引外部优秀人才，使人力资源能满足组织发展的需要，促进组织绩效和个人绩效的提升。
2、绩效管理促进管理流程和业务流程优化企业管理涉及对人和对事的管理，对人的管理主要是激励约束问题，对事的管理就是流程问题。所谓流程，就是一件事情或者一个业务如何运作，涉及因何而做、由谁来做、如何去做、做完了传递给谁等几个方面的问题，上述四个环节的不同安排都会对产出结果有很大的影响，极大的影响着组织的效率。在绩效管理过程中，各级管理者都应从公司整体利益以及工作效率出发，尽量提高业务处理的效率，应该在上述四个方面不断进行调整优化，使组织运行效率逐渐提高，在提升了组织运行效率的同时，逐步优化了公司管理流程和业务流程。
3、绩效管理保证组织战略目标的实现企业一般有比较清晰的发展思路和战略，有远期发展目标及发展规划，在此基础上根据外部经营环境的预期变化以及企业内部条件制定出年度经营计划及投资计划，在此基础上制定企业年度经营目标。企业管理者将公司的年度经营目标向各个部门分解就成为部门的年度业绩目标，各个部门向每个岗位分解核心指标就成为每个岗位的关键业绩指标。

[律师回复] 老公公去世了,他和老婆婆的共同财产先分一半属于老婆婆.另外的是遗产,按继承法办.老婆婆和老公公的儿女都是继承人,如果立有遗嘱,则按遗嘱处理,对遗嘱没有处理的部分所有继承人来均分.老婆婆可以处置属于自己的财产份额.最好的办法是等遗产分割结束后,老婆婆再来处理属于她的部分.现在她要处理,如果其他继承人提出异议,即她处理的部分超过了她自己应得的份额,这一部分就是无效的.为避免此种情况的发生.最好先处理好了遗产.对于老婆婆要把一套房子写在她儿子即你丈夫的名字,这在法律上叫赠与.最好是写一份赠与合同或去公证处做个公证.注意在合同中如果特别说明只赠与她儿,则此房与你无关,如果没有特别说明此点,或者明确说明是赠与你们夫妻二人,则此房是你们的共同财产.购房合同等材料在你们手中,但名字不是你们的,对你们来说没有多大意义.签了赠与合同则比较保险了.这样就受法律保护了.没有这个赠与合同,你到购房处去更名,别人会给你们更名么,恐怕不会的.不用跪谢.如果您对我的服务感到满意，请适当考虑寄点鼓励金到我的账号（开户行：中国银行遂宁分行遂宁花园分理处户名：永财），以激励

[律师回复] 老公公去世了,他和老婆婆的共同财产先分一半属于老婆婆.另外的是遗产,按继承法办.老婆婆和老公公的儿女都是继承人,如果立有遗嘱,则按遗嘱处理,对遗嘱没有处理的部分所有继承人来均分.老婆婆可以处置属于自己的财产份额.最好的办法是等遗产分割结束后,老婆婆再来处理属于她的部分.现在她要处理,如果其他继承人提出异议,即她处理的部分超过了她自己应得的份额,这一部分就是无效的.为避免此种情况的发生.最好先处理好了遗产.对于老婆婆要把一套房子写在她儿子即你丈夫的名字,这在法律上叫赠与.最好是写一份赠与合同或去公证处做个公证.注意在合同中如果特别说明只赠与她儿,则此房与你无关,如果没有特别说明此点,或者明确说明是赠与你们夫妻二人,则此房是你们的共同财产.购房合同等材料在你们手中,但名字不是你们的,对你们来说没有多大意义.签了赠与合同则比较保险了.这样就受法律保护了.没有这个赠与合同,你到购房处去更名,别人会给你们更名么,恐怕不会的.不用跪谢.如果您对我的服务感到满意，请适当考虑寄点鼓励金到我的账号（开户行：中国银行遂宁分行遂宁花园分理处户名：永财），以激励

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据物业管理条例：前期物业服务合同在业主大会成立、业委会选聘物业公司签订物业服务合同生效之日起前期物业服务合同失效。 1、尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。 2、《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合 同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。由此，业主入住后、前期物业服务合同到期 前，业主们也是可以招聘新的物业服务公司的，前提是须先成立业主委员会。 1、物业管理条例 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同。 2、第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 3、第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 4、第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 5、第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 6、第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止。 7、第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权， 建设单位不得擅自处分。 8、第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 有效的协议管辖需符合一定条件： 一、协议管辖的范围仅限于因合同纠纷提起的诉讼。 二、协议管辖选择的，必须与合同有实际联系，不能选择与当事人和合同毫无关系的人民管辖。即当事人只能在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地这五类中选择一个管辖。如果管辖协议约定不明确或者选择了两个以上，协议无效。 三、协议管辖只适用于第一审民事案件。对二审和再审民事案件则不适用。 四、协议管辖不能违反级别管辖和专属管辖的规定。举例来说，不能把应由基层人民作为第一审的案件，约定选择中级人民管辖;属于专属管辖的案件，即因不动产提起的诉讼、港口作业中发生的诉讼、继承遗产发生的诉讼，都不能由当事人约定选择其他管辖。 五、协议管辖，双方当事人必须达成一致的书面协议。书面协议是指合同中的协议管辖条款或者诉前达成的选择管辖协议。合同无效并不影响协议管辖条款的效力。

[律师回复] 中华人民共和国金银管理条例（1983年6月15日发布　根据2011年1月8日《关于废止和修改部分行政法规的决定》修订），现在还在适用。
《中华人民共和国金银管理条例》
第一章总则
第一条为加强对金银的管理，保证国家经济建设对金银的需要，取缔金银和投机倒把活动，特制定本条例。
第二条本条例所称金银，包括：
（一）矿藏生产金银和冶炼副产金银；
（二）金银条、块、锭、粉；
（三）金银铸币；
（四）金银制品和金基、银基合金制品；
（五）化工产品中含的金银；
（六）金银边角余料及废渣、废液、废料中含的金银。
铂（即白金），按照国家有关规定管理。
属于金银质地的文物，按照《中华人民共和国文物法》的规定管理。
第三条国家对金银实行统一管理、统购统配的政策。
中华人民共和国境内的机关、部队、团体、学校、国营企业、事业单位，城乡集体经济组织（以下统称境内机构）的一切金银的收入和支出，都纳人国家金银收支计划。
第四条国家管理金银的主管机关为中国人民银行。
中国人民银行负责管理国家金银储备；负责金银的收购与配售，会同国家物价主管机关制定和管理金银收购与配售价格，会同有关国家主管机关审批经营（包括加工、销售）金银制品、含金银化工产品以及从含金银的废渣、废液、废料中回收金银的单位（以下统称经营单位），管理和检查金银市场；监督本条例的实施。
第五条境内机构所持的金银，除经中国人民银行许可留用的原材料、设备、器皿、纪念品外，必须全部交售给中国人民银行，不得自行处理、占有。
第六条国家保护个人持有合法所得的金银。
第七条在中华人民共和国境内，一切单位和个人不得计价使用金银，禁止私相买卖和借贷抵押金银。
第二章对金银收购的管理
第八条金银的收购，统一由中国人民银行办理。除经中国人民银行许可、委托的以外，任何单位和个人不得收购金银。
第九条从事金银生产（包括矿藏生产和冶炼副产）的厂矿企业、农村社队、部队和个人所采炼金银，必须全部交售给中国人民银行，不得自行销售、交换和留用。
前款所列生产单位，对生产过程中的金银成品和半成品，必须按照有关规定加强管理，不得私自销售和处理。
第十条国家鼓励经营单位和使用金银的单位，从伴生金银的矿种和含金银的废渣、废液、废料中回收金银。
前款所列单位必须将回收的金银交售给中国人民银行，不得自行销售、交换和留用；但是，经中国人民银行许可，使用金银的单位将回收的金银重新利用的除外。
第十一条境内机构从国外进口的金银和矿产品中采炼的副产金银，除经中国人民银行允许留用的或者规定用于进料加工复出口的金银以外，一律交售给中国人民银行，不得自行销售、交换和留用。
第十二条个人出售金银，必须卖给中国人民银行。
第十三条一切出土无主金银，均为国家所有，任何单位和个人不得熔化、销毁或占有。
单位和个人发现的出土无主金银，经当地文化行政管理部门鉴定，除有历史文物价值的按照《中华人民共和国文物法》的规定办理外，必须交绘中国人民银行收兑，价款上缴国库。
第十四条公安、司法、海关、工商行政管理、税务等国家机关依法没收的金银，一律交售给中国人民银行，不得自行处理或者以其他实物顶替。没收的金银价款按照有关规定上缴国库。
第三章对金银配售的管理
第十五条凡需用金银的单位，必须按照规定程序向中国人民银行提出申请使用金银的计划，由中国人民银行审批、供应。
中国人民银行应当按照批准的计划供应，不得随意减售或拖延。
第十六条中华人民共和国境内的外资企业、中外合资企业以及外商，订购金银制品或者加工其他含金银产品，要求在国内供应金银者，必须按照规定程序提出申请，由中国人民银行审批予以供应。
第十七条使用金银的单位，必须建立使用制度，严格做到专项使用、结余交回。未经中国人民银行许可，不得把金银原料（包括半成品）转让或者移作他用。
第十八条在本条例规定范围内，中国人民银行有权对使用金银的单位进行监督和检查。使用金银的单位应当向中国人民银行据买提供有关使用金银的情况和资料。
第四章对经营单位和个体银匠的管理
第十九条申请经营（包括加工、销售）金银制品、含金银化工产品以及从含金银的废渣、废液、废料中回收金银的单位，必须按照国家有关规定和审批程序，经中国人民银行和有关主管机关审查批准，在工商行政管理机关登记发给营业执照后，始得营业。
第二十条经营单位必须按照批准的金银业务范围从事经营，不得擅自改变经营范围，不得在经营中克扣、挪用和套购金银。
第二十一条金银质地纪念市的铸造发行由中国人民银行办理，其他任何单位不得铸造、仿造和发行。
金质地纪念章（牌）的出口经营，由中国人民银行和中华人民共和国对外经济贸易部分别办理。
第二十二条委托、寄售商店，不得收购或者寄售金银制品、金银器材。珠宝商店可以收购供出口销售的带有金银镶嵌的珠宝饰品，但是不得收购销售金银制品和金银器材。金银制品由中国人民银行收购并负责供应外贸出口。
第二十三条边疆地区和沿海侨眷比较集中地区的个体银匠，经县或者县级以上中国人民银行以及工商行政管理机关批准，可以从事代客加工和修理金银制品的业务，但不得收购和销售金银制品。
二十四条国家允许个人邮寄金银饰品、具体管理办法由中国人民银行会同中华人民共和国邮电部制定。
第五章对金银进出国境的管理
第二十五条携带金银进入中华人民共和国国境，数量不受限制，但是必须向入境地中华人民共和国海关申报登记。
第二十六条携带或者复带金银出境，中华人民共和国海关凭中国人民银行出具的证明或者原入境时的申报单登记的数量查验放行；不能提供证明的或者超过原入境时申报登记数量的，不许出境。
第二十六条携带在中华人民共和国境内供应旅游者购买的金银饰品（包括镶嵌饰品、工艺品、器皿等）出境，中华人民共和国海关凭国内经营金银制品的单位开具的特种发货票查验放行。无凭据的，不许出境。
第二十八条在中华人民共和国境内的中国人、外国侨民和无国籍人出境定居，每人携带金银的限额为：黄金饰品1市两（31．25克），白银饰品10市两（312．50克），银质器皿20市两（625克）。经中华人民共和国海关查验符合规定限额的放行。
第二十九条中华人民共和国境内的外资企业、中外合资企业，从国外进口金银作产品原料的，其数量不限，出口含金银量较高的产品，须经中国人民银行核准后放行。未经核准或者超过核准出口数量的。不许出境。
第六章奖励与惩罚
第三十条有下列事迹的单位或者个人，国家给予表彰或者适当的物质奖励：
（一）认真执行国家金银政策法令，在金银回收或者管理工作中做出显著成绩的；
（二）为家金银与、投机倒把等违法犯罪行为坚决，事迹突出的；
（三）发现出土无主金银及时上报或者上交，对国家有贡献的；
（四）将个人收藏的金银捐献给国家的。
第三十一条违反本条例的下列行为，根据情节轻重，分别由中国人民银行、工商行政管理机关和海关按照各自的职责权限给予以下处罚：
（一）违反本条例第
八、丸、
十、十一条规定，擅自收购、销售、交换和留用金银的，由中国人民银行或者工商行政管理机关予以强制收购或者贬值收购。情节严重的，工商行政管理机关可并处以罚款，或者单处以没收。
违反本条例第
八、丸、
十、十一条规定的，工商行政管理机关可另处以吊销营业执照。
（二）违反本条例
第十三条规定，私自熔化、销毁、占有出土无主金银的，由中国人民银行追回实物或者由工商行政管理机关处以罚款。
（三）违反本条例第十七条规定擅自改变使用用途或者转让金银原材料的，由中国人民银行予以警告、或者追回已配售的金银。情节严重的，处以罚款直至停止供应。
（四）违反本条例第十
九、二
十、二十
一、二十
二、二十三条规定，未经批准私自经营的，或者擅自改变经营范围的，或者套购、挪用、克扣金银的，由工商行政管理机关处以罚款或者没收。情节严重的，可并处以吊销营业执照，责令停业。
（五）违反本条例
第七条规定，将金银计价使用、私相买卖。借贷抵押的，由中国人民银行或者工商行政管理机关予以强制收购或者贬值收购。情节严重的，由工商行政管理机关处以罚款或者没收。
（六）违反本条例
第五章有关金银进出国境管理规定或者用各种方法偷运金银出境的，由海关依据本条例和国家海关法规处理。
（七）违反本条例第十四条规定的，由中国人民银行予以收兑。对直接责任人员由有关单位追究行政责任。
第三十二条违反本条例规定，已构成犯罪行为的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
第三十三条本条例的施行细则，由中国人民银行会同有关部门制定。
第三十四条边疆地区的金银管理需要作某些变通规定的，由有关省、自治区人民政府会同中国人民银行根据本条例制定。
第三十五条本条例自发布之日起施行。过去有关部门制定的金银管理办法即行废止。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 　　二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题，如果对交易资金没有任何监管措施，很容易出现不必要的纠纷。　　资金监管，（源自A），又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。类似网上交易平台如支付宝，财付通等支付平台。　　二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题，如果对交易资金没有任何监管措施，很容易出现不必要的纠纷。只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全。这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。而除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 无效合同纠纷如何确定地域管辖对此，我国民事诉讼法及有关司法解释未作明确规定。
司法实践中，有一种观点认为，无效合同纠纷只能适用一般地域管辖，即依民诉法第二十二条规定，由被告住所地人民管辖，而不能适用民诉法第二十四条，即不能依合同履行地确定管辖。其理由是，如果将无效合同纠纷的地域管辖依有效合同来确定，就会产生程序性裁定与实体判决之间的矛盾。即在确定管辖进行程序性处理时，推定合同有效，而在实体处理时却又判定同一合同无效，从而形成裁定书与判决书之间的矛盾。笔者认为这种观点是不正确的。
笔者认为，对无效合同纠纷一般亦应按民诉法第二十四条确定地域管辖，即由被告住所地或者合同履行地人民管辖。理由如下：
一、合同成立与合同生效是两个不同的概念。我国民法通则第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。我国合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。分析以上法条内容，我们不难发现：合同成立与合同生效是两个截然不同的概念，根据合同法第三十二条，合同双方只要在合同书上签名或盖章，合同即告成立而根据合同法第四十四条，合同生效则还须具备“依法成立”这一条件。可见，合同成立是对合同事实的评价，而合同生效则是对合同价值的评价，二者是两个不同的概念。
二、无效合同属于有效成立的合同。合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。这一法律规定，是对无效合同订立、履行全过程的价值否定，但正如前文所述，这种对合同的价值否定只能及于合同的效力，而不能及于合同的有效成立。换句话说，只要符合成立条件，合同即使被确认无效也不能改变其有效成立这一客观事实。
三、民诉法第二十四条中的“合同”是指有效成立的合同。民诉法第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民管辖。这里的“合同”显然是指有效成立的合同，而不是指有效合同。因为要确认合同是否有效，需对合同内容进行实体审查，这已超出了立案庭的职责权限，即便是业务庭的审判人员，一般也不可能在庭审之前确认合同的效力，何况依照法律规定，对管辖权的审查只能进行程序性审查，而不应涉及案件的实体处理。因此，只有将该法条中的“合同”解释为有效成立的合同，才符合立法本意，也便于实践操作。可见，无效合同纠纷确定地域管辖时亦应适用这一法律规定。
此外，值得一提的是，依照合同法第五十七条的规定，合同被撤销或者中止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。如果无效合同中已确定了协议管辖条款，那么该协议管辖条款则不因合同的无效而失去效力，也就是说，无效合同中的协议管辖条款是有效的，人民在确定此类无效合同管辖时应依合同双方的约定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主
（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。
（三）合同无效的情形及处理原则
1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：
（
1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；
（
2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；
（
3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；
（
4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；
（
5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；
（
6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；
（
7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。
2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：（
1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；（
2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（
3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。
（五）物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：
1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；
5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；
6、违反委托管理合同规定的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 上述地域管辖是离婚案件管辖的一般原则，特殊情况下，按照《民事诉讼法》及有关司法解释的规定，可由原告住所地或经常居住地人民管辖;对不在中华人民共和国领域内居住的人、下落不明或者宣告失踪的人以及被劳动教养或者被监禁的人提起的离婚诉讼，由原告住所地或者经常居住地人民辖。 涉及的财产不多，如完全没有协议离婚的可能，那么诉讼离婚是唯一的选择，一般按件收取律师代理费的话，离婚案件需要6-8千元。分居时间七个月，如诉讼对方不同意离婚，可能一审不判离，还需过六个月再提讼。 1、以重婚为由申请宣告婚姻无效的，申请人为，婚姻关系当事人、当事人的近亲属及基层组织，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。另外，重婚包括双方均有配偶的重婚和一方无配偶与已有配偶者的重婚。 2、以未达法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，婚姻当事人和未达法定婚龄者的近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。 3、以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，婚姻关系当事人和其近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。 4、以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，婚姻关系当事人和与患病者共同生活的近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 无因管理纠纷适用普通时效，为3年，具体起算时效有以下规则： (1)管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。 (2)本人因不当无因管理行为产生的赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从其知道或者应当知道管理人及损害事实之日起计算。 无因管理如何认定 无因管理不当的成立须具备以下两个构成要件： (1)无法定或约定义务而为他人管理事务，也就是说，不当无因管理首先必须成立无因管理; (2)管理事务不利于本人或违反本人明示或可推知的意思。 无因管理的权利是什么 在无因管理成立后，管理人不得向本人要求支付报酬，但有权要求本人承担下列费用： (1)偿还管理人管理事务所支出的必要费用及其利息。主要表现为直接的支出费用。 (2)管理人为本人负担必要的债务时，本人应清偿该债务。 (3)管理人因管理事务而遭受损失时，本人负责赔偿。如在灭火过程中导致管理人的西服烧毁。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 上述地域管辖是离婚案件管辖的一般原则，特殊情况下，按照《民事诉讼法》及有关司法解释的规定，可由原告住所地或经常居住地人民管辖;对不在中华人民共和国领域内居住的人、下落不明或者宣告失踪的人以及被劳动教养或者被监禁的人提起的离婚诉讼，由原告住所地或者经常居住地人民辖。 涉及的财产不多，如完全没有协议离婚的可能，那么诉讼离婚是唯一的选择，一般按件收取律师代理费的话，离婚案件需要6-8千元。分居时间七个月，如诉讼对方不同意离婚，可能一审不判离，还需过六个月再提讼。 1、以重婚为由申请宣告婚姻无效的，申请人为，婚姻关系当事人、当事人的近亲属及基层组织，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。另外，重婚包括双方均有配偶的重婚和一方无配偶与已有配偶者的重婚。 2、以未达法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，婚姻当事人和未达法定婚龄者的近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。 3、以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，婚姻关系当事人和其近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。 4、以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，婚姻关系当事人和与患病者共同生活的近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。

[律师回复] 业主在小区公共部位停车，物业收费不太合理，但也可以收费。
1、按规定小区公共部位属于全体业主所有，是公共资源。
2、物业有规范管理的职责，规划停车位有利于小区规范管理。
3、小区停车位有限，只有部分业主能享受停车位，为体现公平可以适当收费。
4、公共部位的收益应归全体业主，考虑到收入不多，而且规划管理停车位也需投入，以收费弥补投入和物业管理费不足也算合理。只是应加强管理，提高透明度。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 第三十三条 下列案件，由本条规定的人民专属管辖： (一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖; (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民管辖; (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 有效的协议管辖需符合一定条件： 一、协议管辖的范围仅限于因合同纠纷提起的诉讼。 二、协议管辖选择的，必须与合同有实际联系，不能选择与当事人和合同毫无关系的人民管辖。即当事人只能在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地这五类中选择一个管辖。如果管辖协议约定不明确或者选择了两个以上，协议无效。 三、协议管辖只适用于第一审民事案件。对二审和再审民事案件则不适用。 四、协议管辖不能违反级别管辖和专属管辖的规定。举例来说，不能把应由基层人民作为第一审的案件，约定选择中级人民管辖;属于专属管辖的案件，即因不动产提起的诉讼、港口作业中发生的诉讼、继承遗产发生的诉讼，都不能由当事人约定选择其他管辖。 五、协议管辖，双方当事人必须达成一致的书面协议。书面协议是指合同中的协议管辖条款或者诉前达成的选择管辖协议。合同无效并不影响协议管辖条款的效力。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、保险合同协议管辖有效吗 根据民事诉讼司法解释的规定，保险合同实施的是地域管辖，所以保险合同条款有协议管辖的一般是无效的。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第二十一条 因财产保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，可以由运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地人民管辖。 因人身保险合同纠纷提起的诉讼，可以由被保险人住所地人民管辖。 二、协议管辖的适用范围 (一)在审理级别上，协议管辖仅适用于 第一审民事案件 当事人在协议时只能约定一审的地域管辖，不得变更级别管辖，将依法应由基层管辖的诉讼约定由中级或者高级管辖，或者相反，否则就会违背民事诉讼法有关审级的规定，造成审级混乱。 (二)在管辖类型上，协议管辖限于非专属管辖的诉讼 对于专属管辖诉讼，《民事诉讼法》第33条规定：下列案件，由本条规定的人民专属管辖： 1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖; 2、因港口作业中发生的纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民管辖; 3、因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。 由于专属管辖是按照诉讼标的的特殊性所确定的管辖，具有强制性，因此不允许当事人通过协议改变。 (三)在表现形式上，协议管辖为要式行为，必须采用书面形式 由于《民事诉讼法》第34条要求协议管辖必须采取书面形式，因此，以口头形式约定管辖的，约定无效。 这其中需要注意的是： 2月4日开始实行的《民诉法司法解释》第30条规定：民事诉讼法 第三十四条规定的书面协议，包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。 这也就意味着，现行司法解释并不强制要求在书面合同中约定管辖，同时也允许当事人在合同之外达成的管辖协议。 (四)在案件类型上，协议管辖扩大至“合同或者其他财产性权益纠纷”案件 现行《民事诉讼法》第34条改变了2007年《民事诉讼法》第25条的规定，将协议管辖的范围由“合同”扩大至“合同或者其他财产权益纠纷”，因此，因物权、知识产权中的财产权而产生的民事纠纷，也可以适用协议管辖，但仍然不允许与人身密切联系的婚姻、收养、监护、继承纠纷等案件适用协议管辖。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 上述地域管辖是离婚案件管辖的一般原则，特殊情况下，按照《民事诉讼法》及有关司法解释的规定，可由原告住所地或经常居住地人民管辖;对不在中华人民共和国领域内居住的人、下落不明或者宣告失踪的人以及被劳动教养或者被监禁的人提起的离婚诉讼，由原告住所地或者经常居住地人民辖。 涉及的财产不多，如完全没有协议离婚的可能，那么诉讼离婚是唯一的选择，一般按件收取律师代理费的话，离婚案件需要6-8千元。分居时间七个月，如诉讼对方不同意离婚，可能一审不判离，还需过六个月再提讼。 1、以重婚为由申请宣告婚姻无效的，申请人为，婚姻关系当事人、当事人的近亲属及基层组织，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。另外，重婚包括双方均有配偶的重婚和一方无配偶与已有配偶者的重婚。 2、以未达法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，婚姻当事人和未达法定婚龄者的近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。 3、以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，婚姻关系当事人和其近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。 4、以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，婚姻关系当事人和与患病者共同生活的近亲属为申请人，婚姻关系的另一方当事人为被申请人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 当事人对管辖权异议应当在答辩期提出。《民事诉讼法》规定人民应当在立案之日起5日内将状副本发送被告，被告在收到状之日起15日内提交答辩状。当事人对管辖权提出异议应当在答辩期内提出，具体地讲应从收到状副本之日起15日内提出。如果当事人在15日内不提出管辖权异议，或者以书面、口头形式表示接受管辖的，就认为是当事人自动放弃了对管辖权提出异议的权利，就无权再提出这种请求。

[律师回复] 物业费一般按照合同来执行，合同约定交纳多少，什么时候交，支付的方式是什么按照合同来即可。按照普遍做法，在业主验收房屋后就要交纳，因为那个时候你已经是这个小区或者这栋楼的共有者，享受了物业公司提供的一切服务，比如基础设施、安全、道路、绿化等服务。虽然未居住，但是不影响物业费的交纳。 【法律依据】 《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。