商品房预售要具备哪些条件

最新修订 | 2024-03-02
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于商品房预售要具备哪些条件问题带来帮助。
商品房预售要具备哪些条件

一、商品房预售要具备哪些条件

商品房预售要具备的条件是:房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;房地产开发企业持有建设工程规划许可证,预售所得款项必须用于有关的工程建设;房地产开发企业签订的预售合同应报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、哪些情况下商品房可以退房

如果出现以下情况,购房者可以要求开发商退房:

(1)开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,在没有告知购房人房屋已经被抵押的情况下卖房合同无效,购房人可以要求退房。

(2)开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效的。

(3)房屋交付后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的。

(4)商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的。

(5)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

(6)交付使用的房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%的。

(7)按合同约定交付房屋日期未能交房,如果超过了3个月的合理期限开发商仍无理由延期,则购房人可以要求开发商解除合同赔偿损失

(8)由于开发商的原因,购房人在合同约定的期限内无法取得房屋产权证,如约定此条件可退房,购房人则可以要求退房。购房人入住多年后无法拿到房屋产权证的,购房人也可以要求退房。

(9)开发商擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

(10)因开发商原因,购房人不能取得公积金贷款或无法办理商业按揭贷款的,可以依照合同规定退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

三、商品房申请退房条件是什么

商品房申请退房条件包括:

(1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋;

(2)开发商没有按期交付房屋;

(3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向;

(4)无法办理贷款;

(5)在合同约定的期限内,拿不到产权证;

(6)房屋面积误差超过3%;

(7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。

(8)房屋质量不合格导致严重影响使用;

(9)开发商将房子抵押;

(10)购房者的住房贷款银行没有批准,购房者和开发商对付款方式又不能协商一致,购房者可以要求退房。

民法典》第四百六十九条

当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。

《民法典》第四百七十条

合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于商品房预售要具备哪些条件的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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商品房预售要具备哪些条件
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商品房预售应具备哪些条件
《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中,对商品房的预售条件都作出了规定。要求,1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证。3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
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房产纠纷
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商品房预售要具备什么条件
1 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。2 持有建设工程规划许可证。3 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
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房产纠纷
你好,朋友积攒了一笔钱想买房子,过几天就要签合同了,商品房预售合同备案具体有什么规定呢
[律师回复] 商品房预售合同登记备案,目前主要有以下三点规定:
  
(一)所售房屋只有符合一定的条件,预售合同才能登记备案。登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅,如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。
  
(二)同一套房屋已出售并且合同办理了登记备案手续的,如果开发商再将该房出售给他人,则后一合同不能办理登记备案手续,因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。
  
(三)预售合同未办理登记备案手续,不能办理房地产权属变更手续,即购房者要取得小产证,预售合同必须登记备案。
  基于以上三点规定,商品房预售合同实行登记备案制度,有利于保护购房者的合法权益,能保证房地产交易的安全性。按有关规定,商品房预售合同签订后30天内应办理登记备案手续。如果开发商未能按时办理登记备案手续,预售合同已经生效。购房者为保护自身的合法权益,在预售合同登记备案前,可延期支付房款,并要求开发商说明原因。另外,即使合同登记的30天期限未过,如果购房者有充分的证据证明该合同肯定不能登记备案,购房者也有权暂停支付房款,直至合同办理了备案手续。
  至于税费,与办理预售备案并无关系,因此,建议你还是要求开发商进行备案,以保护自己的合法权益。
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商品房预售合同备案怎么办
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网,输入有关信息查询合同登记备案状况,也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后,亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号,可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时,那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号,不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的,即预售商品的位置、编号。 (3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。
商品房预售合同登记备案具有哪些的法律效力
[律师回复] 预售商品房是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为商品房预售是要式的法律行为,需要一定的法定外在的表现形式,才能产生一定的效果商品房预售人预售商品房,不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明,而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案商品房预售合同需要书面的形式,正是为了登记备案和过户之用需要注意的是,预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件,未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的成立如果,将登记备案看成是合同成立的条件,那么,在合同签订并实际履行一部分后,任一方以合同没有登记而主张合同无效,只承担合同无效的责任即只能返还已经给付的价款,回到合同签订前的状态,除支付必要的费用外,无法弥补受害方可能发生的损失而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时,预售合同签订后,任一方不履行义务,另一方可以追究对方的违约责任此时,受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失,也可以要求开发商赔偿损失后继续履行显然,这赋予了受害方更大的自主权合同备案登记的效力,在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力这就是说,如果开发商在签订预售合同后,又擅自转移给他方时,消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为,可以依法请求裁定其行为无效
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商品房预售必须具备的条件
在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于商品房预售必须具备的条件问题带来帮助。
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房产纠纷
购买预售商品房的具体流程
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、签订认购书签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:
(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
(2)认购物业的楼层、户型、房号、面积。
(3)房价。包括单价、总价。
(4)付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。
(5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
2、签订买卖契约购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
3、预售登记买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4、签订管理公约,办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。
5、办理产权过户,领房产证
二、怎样购买预售商品房
1、买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询,初选房源。在专业经纪人带领下,对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料,如产权证,房主的身份证等,经过比较后定下该房。
2、确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3、准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。
房屋预告登记与商品房预售备案的区别
[律师回复] 您好,关于房屋预告登记与商品房预售备案的区别这个问题,我的解答如下, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度,它们具有以下区别:
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定,只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此,在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是,商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的,即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构,具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记,对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力,即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他效力,确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序,追求财产变动安全的价值功能,它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的,仅能起到备案的作用,不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案,都不会产生对抗
第三人的效力。
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商品房预售要具备什么条件
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着商品房预售要具备什么条件的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
该怎么撤销商品房预售合同备案
[律师回复] 您好,针对您的该怎么撤销商品房预售合同备案问题解答如下, 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号,可能有两个因素。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么只需拖延几天再查询即可
第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号,不小心输错了号码。
房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
(1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。
(2)标的,即预售商品的位置、编号。
(3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
(4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40,待建房工作量完成一半时再收至60,到房屋封顶可收至95,到房屋交付使用时再全部收取。
(5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
(6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
(7)房屋产权转移的方式、期限。
(8)违约责任。
(9)双方约定的其它条款。
快速解决“房产纠纷”问题
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商品房的预售合同是否可以备案?
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网,输入有关信息查询合同登记备案状况,也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后,亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号,可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时,那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号,不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的,即预售商品的位置、编号。 (3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。
商品房预售协议是否能登记备案
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网,输入有关信息查询合同登记备案状况,也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后,亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号,可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时,那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号,不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的,即预售商品的位置、编号。 (3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。
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具备什么条件商品房才可预售
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证。3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
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房产纠纷
怎么区别房屋预告登记与商品房预售备案
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度,它们具有以下区别:
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定,只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此,在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是,商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的,即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构,具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记,对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力,即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他效力,确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序,追求财产变动安全的价值功能,它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的,仅能起到备案的作用,不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案,都不会产生对抗
第三人的效力。
快速解决“房产纠纷”问题
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如何区分房屋预告登记与商品房预售备案
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度,它们具有以下区别:
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度,属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施,属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权,就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定取得房屋的所有权。但是,商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能,有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理,维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定,只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此,在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是,商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的,即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构,具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记,对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力,即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他效力,确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序,追求财产变动安全的价值功能,它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的,仅能起到备案的作用,不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案,都不会产生对抗
第三人的效力。
什么是预售商品房转让,预售商品房怎么转让
[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中,预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让,也称“期房转让”或“楼花转让”,是指商品房预售后,承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权,但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后,原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来,而由受让人取代其在合同中的当事人地位,享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务,是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中,预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度,可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里,承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中,承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中,承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户,即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前,还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下,预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权,第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权,而这又与传统的物权及财产权制度有所背离,因此,预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为,商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让,能够使开发商更快地回笼资金,降低开发成本,减少投资风险,也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为,商品房预售后再行转让,有较大的投机性,它使大量的资金流入少数投机者的腰包,使企业生产成本上升,使房地产价格上涨,损害了消费者的利益,容易造成短期行为,影响房地产市场秩序,主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理,但也不能因噎废食,完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性,而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
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