签了商品房买卖合同能够转让房子吗

最新修订 | 2024-02-20
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包敬立律师
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着签了商品房买卖合同能够转让房子吗的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
签了商品房买卖合同能够转让房子吗

一、签了商品房买卖合同能够转让房子吗

签了商品房买卖合同能够转让房子,但需要购房者提前向售房者发出退房通知并与售房者协商一致达成转让共识,售房者在接到通知15日内为购房者办理退房手续后能够与受让人重新签订商品房买卖合同。

民法典》第五百四十五条

债权人能够将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:

(一)根据债权性质不得转让;

(二)按照当事人约定不得转让;

(三)依照法律规定不得转让。

当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的,不得对抗第三人。

第五百六十二条

当事人协商一致,能够解除合同。当事人能够约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人能够解除合同。

二、能够解除商品房买卖合同的情形有哪些

能够解除商品房买卖合同的情况如下:

1、当事人协商一致解除;

2、约定的解除条件成就;

3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

7、一手商品房的特别规定:

1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

7)面积误差比绝对值超过3%的;

8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

8、法律规定的其他情形。

《民法典》第五百六十二条

当事人协商一致,能够解除合同。

当事人能够约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人能够解除合同。

三、房屋买卖合同买方违约原合同有效吗

根据法律规定,房屋买卖合同买方违约原合同只有符合生效条件就是有效的,一方违约需要承担违约责任。法定生效条件有:合同当事人必须是具有相应的民事行为能力人;当事人是真实的意思表示;合同的内容不得违反法律法规公序良俗;法定其他条件等。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第四百六十九条

当事人订立合同,能够采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等能够有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并能够随时调取查用的数据电文,视为书面形式。

第四百七十一条

当事人订立合同,能够采取要约、承诺方式或者其他方式。

希望通过上面文章中的法律知识,应该已经帮助您解决签了商品房买卖合同能够转让房子吗相关的法律问题了。其实生活中处处都存在着法律方面的问题,所以我们应该多了解一些法律知识,这样就能避免在遇到法律问题时不知道如何去解决了。看完上文内容如果您的问题仍未得到解答,可以点击下方“立即咨询”按钮在线咨询专业律师

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朋友之前在北京有一家200平米的店面,最近在家那边找了一份高薪的工作,打算把这房子卖了回家发展。想咨询一下商品房买卖合同转让包括什么?怎么拟写?
[律师回复] 商品房买卖合同(合同编号:)
  合同双方当事人:
  出卖人:______________________________
  注册地址:_____________________________
  营业执照注册号:__________________________
  企业资质证书号:__________________________
  法定代表人:____________联系电话:___________
  邮政编码:_____________________________
  委托代理人:____________地址:_____________
  邮政编码:_____________联系电话:___________
  委托代理机构:___________________________
  注册地址:_____________________________
  营业执照注册号:__________________________
  法定代表人:____________联系电话:___________
  邮政编码:_____________________________
  买受人:______________________________
  【本人】【法定代表人】姓名:________国籍__________
  【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】______________
  地址:_______________________________
  邮政编码:_____________联系电话:___________
  【委托代理人】【】姓名:__________国籍:_________
  地址:_______________________________
  邮政编码:_____________电话:_____________
  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
  第一条 项目建设依据
  出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。
  该地块土地面积为___________,规划用途为__________,土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________。
  ________________________________________________________________________________________。
   第二条 商品房销售依据
   买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________。
  ________________________________________________________________________________________。
  第三条 买受人所购商品房的基本情况
  买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
  第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
  该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
  _________________________________________________________________。
  _________________________________________________________________。
  第四条 计价方式与价款
  出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
  1.按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元,
  总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
  3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
  4._____________________________________________________________。
  第五条 面积确认及面积差异处理
  根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
  当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
  合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
  商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第__________种方式进行处理:
  1.双方自行约定:
  
(1)____________________________________________________________;
  
(2)____________________________________________________________;
  
(3)____________________________________________________________;
  
(4)____________________________________________________________。
  2.双方同意按以下原则处理:
  
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。
  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  产权登记面积-合同约定面积
  面积误差比=─────────────×100%
  合同约定面积
  因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
  第六条 付款方式及期限
  买受人按下列第__________种方式按期付款:
  1.一次性付款_____________________________________________。
  2.分期付款________________________________________________。
  3.其他方式________________________________________________。
  第七条 买受人逾期付款的违约责任
  买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理:
  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
  
(1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金,合同继续履行;
  
(2)逾期超过_____日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
  本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
  2.____________________________________________________________。
  第八条 交付期限
  出卖人应当在_____年_____月_____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_____种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
  1.该商品房经验收合格。
  2.该商品房经综合验收合格。
  3.该商品房经分期综合验收合格。
  4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
  5._____________________________________________________________。
  但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
  1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;
  2._____________________________________________________________;
  3._____________________________________________________________。
  第九条 出卖人逾期交房的违约责任
  除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第______种方式处理:
  1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
  
(1)逾期不超过_____日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金,合同继续履行;
  
(2)逾期超过_____日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
  2._______________________________________________________________。
  第十条 规划、设计变更的约定
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
  
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
  
(2)____________________________________________________________;
  
(3)____________________________________________________________;
  
(4)____________________________________________________________;
  
(5)____________________________________________________________;
  
(6)____________________________________________________________;
  
(7)___________________________________________________________。
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。____________________________________。
  第十一条 交接
  商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
  由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:_______________________________________________________。
  第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。_________________________________________________________________。
  第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
  出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理:
  1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
  2.__________________________________________________________。
  3.__________________________________________________________。
  第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
  出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:
  1.___________________________________________________________;
  2.___________________________________________________________;
  3.___________________________________________________________;
  4.___________________________________________________________;
  5.___________________________________________________________。
  如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:
  1.___________________________________________________________;
  2.___________________________________________________________;
  3.___________________________________________________________。
  第十五条 关于产权登记的约定
  出卖人应当在商品房交付使用后______日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第______项处理:
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  2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。
  3.___________________________________________________________。
  第十六条保修责任
  买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
  买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
  在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。_____________________________________________________。
  第十七条 双方可以就下列事项约定:
  1.该商品房所在楼宇的屋面使用权________________;
  2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权_____________;
  3.该商品房所在楼宇的命名权______________________;
  4.该商品房所在小区的命名权______________________;
  5.___________________________________________________________;
  6.___________________________________________________________。
  第十八条 买受人的房屋仅作__________________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
  出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。_________________________________________。
  第十九条 本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第______种方式解决:1.提交____________仲裁委员会仲裁。
  2.依法向人民法院起诉。
  第二十条 本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。
  第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
  第二十二条 本合同连同附件共______页,一式______份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:
  出卖人______份,买受人______份,______份,______份。
  第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。
  第二十四条 商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向__________________申请登记备案。
  出卖人(签章):买受人(签章):
  【法定代表人】:【法定代表人】:
  【委托代理人】:【委托代理人】:
  (签章)(签章)
  ______年______月______日
______年______ 月______日
  签于 签于
  (商品房买卖合同内容由建设部提供)
  附件
一:房屋平面图
  附件
二:公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
  附件
三:装饰、设备标准
  1.外墙:
  2.内墙:
  3.顶棚:
  4.地面:
  5.门窗:
  6.厨房:
  7.卫生间:
  8.阳台:
  9.电梯:
  10.其他:
  附件
四:合同补充协议
商品转让合同模板
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 商店转让合同 转让方(甲方):__________身份证号码:________________长住地址:__________ 顶让方(乙方):__________身份证号码:________________长住地址:__________ 房东(丙方):__________ 身份证号码:________________长住地址:__________ 甲、乙、丙三方经友好协商,就店铺转让事宜达成以下协议: 一、丙方同意甲方将自己位于街(路)号的店铺(原为:)转让给乙方使用,建筑面积为平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。 二、丙方与甲方已签订了租赁合同,租期到年月日止,年租金为元人民币(大写:),租金为每年交付一次,并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后,乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款,并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。 三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有,租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有,营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。 四、乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币__________元(大写),上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用,此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。 五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续,但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。 六、如乙方逾期交付转让金,除甲方交铺日期相应顺延外,乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金,逾期30日的,甲方有权解除合同,并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止,甲方同样承担违约责任,并向乙方支付转让费的10%作为违约金。 七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关,但遇政府规划,国家征用拆迁店铺,其有关补偿归乙方。 八、本合同一式三份,三方各执一份,自三方签字之日起生效。 另注:如前承租人即甲方转让店面时有隐情,(比如事先知道这地方要拆迁或是有其它会给甲方经营造成影响的问题,但在转让时未能如实告知乙方),乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。 甲方签字:__________ 日期:__________ 乙方签字:__________ 日期:__________ 丙方签字:__________ 日期:__________
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房屋买卖合同能够转让吗
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋买卖合同能够转让吗的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
已办理按揭的商品房可以转让吗,怎么转让按揭商品房?
[律师回复] 律师解答:您好,很高兴能够为您解答这类关于商品房转让的相关问题。转让按揭商品房最重要的前提,是因贷款银行作为抵押权人,对该房屋享有抵押权,因此,只有在抵押权人同意的前提下,才可以对房屋进行转让。那么应该怎么转让按揭商品房呢
1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同银行转按揭或者跨行转按揭。
3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用。同时,卖方需向银行、担保或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后,且银行确认可以在还贷的当日,去买方申请贷款的银行所指定的担保或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续,由担保或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续,双方在担保或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。希望我的回答能够帮助到您,如果您还需要咨询其他法律问题的,随时可以电话联系我。
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怎么区别集资房能够转为商品房吗,与商品房
[律师回复] 集资房能够转为商品房
集资房所使用的土地一般是国有划拨土地,要转为商品房用地,即要求划拨土地转出让土地。出让与划拨的最主要差异就在于是否向国家缴纳土地出让金。所以集资房转商品房,就是要办理国有土地使用权出让,向国家缴纳国有土地作用权出让金,并办理出让土地登记手续。
集资房与商品房的区别
1、集资房与商品房的最大区别——土地使用权的区别:
一般商品房取得的是出让土地使用权,而集资房取得的是划拨土地使用权。因此,集资房上市交易、出租、抵押和继承时,应该向政府有关部门补交土地出让金。集资房,是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度,实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本,通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。
2、集资房与商品房相比较——买卖是否有限制的区别:
首先,一般商品房是房地产开发商开发的一种产品,再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值,属完全的市场经营行为。所以,一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。 集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的,主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题,采用的是先集资后建房的形式,是一种非市场行为,不存在买卖与经营关系。
3、集资房与商品房比较——在手续申办上的区别:
商品房房地产开发公司,要开发经营一般商品房必须“五证俱全”,即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地,取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式;
而集资房的土地主要是通过政府划拨,并减免了相关税费。因此,集资房的建设在申办手续的过程中,各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以,一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是土地使用权,而集资房取得的是划拨土地使用权。因此,集资房上市交易、出租、抵押和继承时,应该向政府有关部门补交土地出让金。
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商品房买卖合同预售可以转让吗
国务院根据《城市房地产管理法》禁止预购商品房转售,并要求预售期内暂停相关转让和登记手续。实施实名制购房和商品房预销售合同网上即时备案,以遏制私下交易,确保房地产市场稳定。
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房产纠纷
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签了商品房买卖合同能不能转让房子
在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么能不能通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能不能对您遇到关于签了商品房买卖合同能不能转让房子问题带来帮助。
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房产纠纷
集资房能够转为商品房吗,与商品房有什么区别
[律师回复] 集资房能够转为商品房
集资房所使用的土地一般是国有划拨土地,要转为商品房用地,即要求划拨土地转出让土地。出让与划拨的最主要差异就在于是否向国家缴纳土地出让金。所以集资房转商品房,就是要办理国有土地使用权出让,向国家缴纳国有土地作用权出让金,并办理出让土地登记手续。
集资房与商品房的区别
1、集资房与商品房的最大区别——土地使用权的区别:
一般商品房取得的是出让土地使用权,而集资房取得的是划拨土地使用权。因此,集资房上市交易、出租、抵押和继承时,应该向政府有关部门补交土地出让金。集资房,是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度,实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本,通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。
2、集资房与商品房相比较——买卖是否有限制的区别:
首先,一般商品房是房地产开发商开发的一种产品,再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值,属完全的市场经营行为。所以,一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。 集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的,主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题,采用的是先集资后建房的形式,是一种非市场行为,不存在买卖与经营关系。
3、集资房与商品房比较——在手续申办上的区别:
商品房房地产开发公司,要开发经营一般商品房必须“五证俱全”,即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地,取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式;
而集资房的土地主要是通过政府划拨,并减免了相关税费。因此,集资房的建设在申办手续的过程中,各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以,一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是土地使用权,而集资房取得的是划拨土地使用权。因此,集资房上市交易、出租、抵押和继承时,应该向政府有关部门补交土地出让金。
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商品房转让合同怎么写
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 怎样转让商品房预售合同 我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。根据《城市房地产管理法》第45条之规定,说明预售合同转让是有条件的。 预售合同转让有如下条件: 1、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人。 2、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的,正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理,同时,预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售合同提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。 3、预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合同转让无效。从预售合同内容看,分以下几种情况: 第一,如果预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。 第二,预售合同未约定转让条件,预售合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益,又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。 第三,预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解后预购人履行合同情况。 4、预售合同转让必须签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权人的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让
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