中介卖房程序是怎样的

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、介绍卖淫罪的定义 根据《中华人民共和国刑法》第三百五十九条的规定，引诱、容留、介绍卖淫罪是指以金钱、物质或者其他利益为手段，诱使他人卖淫，或者为他人卖淫提供场所，或者为卖淫的人与嫖客牵线搭桥的行为为介绍卖淫罪。 二、立案标准 (据《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定 (一)》，2008年6月25日施行)引诱、容留、介绍他人卖淫，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉： (一)引诱、容留、介绍二人次以上卖淫的; (二)引诱、容留、介绍已满十四周岁未满十八周岁的未成年人卖淫的; (三)被引诱、容留、介绍卖淫的人患有艾滋病或者患有梅毒、淋病等严重性病的; (四)其他引诱、容留、介绍卖淫应予追究刑事责任的情形。 综上所述，凡是介绍两人以上卖淫的，仅一次就构成了犯罪事实，如果一次只介绍了一人，那么也就是两次就构成了犯罪事实。 《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定 (一)》 第七十八条　[引诱、容留、介绍卖淫案（刑法第三百五十九条第一款）]引诱、容留、介绍他人卖淫，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉： （一）引诱、容留、介绍二人次以上卖淫的； （二）引诱、容留、介绍已满十四周岁未满十八周岁的未成年人卖淫的； （三）被引诱、容留、介绍卖淫的人患有艾滋病或者患有梅毒、淋病等严重性病。 （四）其他引诱、容留、介绍卖淫应予追究刑事责任的情形。 《中华人民共和国刑法》 第三百五十九条 【引诱、容留、介绍卖淫罪;引诱卖淫罪】引诱、容留、介绍他人卖淫的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金;情节严重的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。 引诱不满十四周岁的幼女卖淫的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。

[律师回复] 您好，关于工伤认定程序程序图介绍这个问题，我的解答如下,
一、工伤认定申请主体、内容范围、时限、受理主体：
职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内，向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况，经报社会保险行政部门同意，申请时限可以适当延长。
用人单位未按前款规定提出工伤认定申请的，工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内，可以直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。
按照本条第一款规定应当由省级社会保险行政部门进行工伤认定的事项，根据属地原则由用人单位所在地的设区的市级社会保险行政部门办理。
二、提出工伤认定申请应当提交下列材料：
(一)工伤认定申请表;
(二)与用人单位存在劳动关系(包括事实劳动关系)的证明材料;
(三)医疗诊断证明或者职业病诊断证明书(或者职业病诊断鉴定书)。
工伤认定申请表应当包括事故发生的时间、地点、原因以及职工伤害程度等基本情况。
(四)工伤认定申请表填表说明：
1、用钢笔或签字笔填写，字体工整清楚。
2、申请人为用人单位的，在首页申请人处加盖单位公章。
3、受伤害部位一栏填写受伤害的具体部位。
4、诊断时间一栏，职业病者，按职业病确诊时间填写;受伤或死亡的，按初诊时间填写。
5、受伤害经过简述，应写明事故发生的时间、地点，当时所从事的工作，受伤害的原因以及伤害部位和程度。职业病患者应写明在何单位从事何种有害作业，起止时间，确诊结果。
6、申请人提出工伤认定申请时，应当提交受伤害职工的居民身份证;医疗机构出具的职工受伤害时初诊诊断证明书，或者依法承担职业病诊断的医疗机构出具的职业病诊断证明书(或者职业病诊断鉴定书);职工受伤害或者诊断患职业病时与用人单位之间的劳动、聘用合同或者其他存在劳动、人事关系的证明。
有下列情形之一的，还应当分别提交相应证据：
(一)职工死亡的，提交死亡证明;
(二)在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的，提交公安部门的证明或者其他相关证明;
(三)因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的，提交公安部门的证明或者相关部门的证明;
(四)上下班途中，受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的，提交公安机关交通管理部门或者其他相关部门的证明;
(五)在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的，提交医疗机构的抢救证明;
(六)在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的，提交民政部门或者其他相关部门的证明;
(七)属于因战、因公负伤致残的转业、复员军人，旧伤复发的，提交《伤残军人证》及劳动能力鉴定机构对旧伤复发的确认。
7、申请事项栏，应写明受伤害职工或者其近亲属、工会组织提出工伤认定申请并签字。
8、用人单位意见栏，应签署是否同意申请工伤，所填情况是否属实，经办人签字并加盖单位公章。
9、社会保险行政部门审查资料和受理意见栏，应填写补正材料或是否受理的意见。
10、此表一式二份，社会保险行政部门、申请人各留存一份。
三、工伤认定申请材料审核：
工伤认定申请人提供材料不完整的，社会保险行政部门应当一次性书面告知工伤认定申请人需要补正的全部材料。申请人按照书面告知要求补正材料后，社会保险行政部门应当受理。
四、工伤认定调查核实：
社会保险行政部门受理工伤认定申请后，根据审核需要可以对事故伤害进行调查核实，用人单位、职工、工会组织、医疗机构以及有关部门应当予以协助。职业病诊断和诊断争议的鉴定，依照职业病防治法的有关规定执行。对依法取得职业病诊断证明书或者职业病诊断鉴定书的，社会保险行政部门不再进行调查核实。
职工或者其近亲属认为是工伤，用人单位不认为是工伤的，由用人单位承担举证责任。
五、中止：
作出工伤认定决定需要以司法机关或者有关行政主管部门的结论为依据的，在司法机关或者有关行政主管部门尚未作出结论期间，作出工伤认定决定的时限中止。
六：作出工伤认定的决定
社会保险行政部门应当自受理工伤认定申请之日起60日内作出工伤认定的决定，并书面通知申请工伤认定的职工或者其近亲属和该职工所在单位。
社会保险行政部门对受理的事实清楚、权利义务明确的工伤认定申请，应当在15日内作出工伤认定的决定。
七：工伤认定结论送达：
社会保险行政部门应当自工伤认定决定作出之日起20日内，将《认定工伤决定书》或者《不予认定工伤决定书》送达受伤害职工(或者其近亲属)和用人单位，并抄送社会保险经办机构。
《认定工伤决定书》和《不予认定工伤决定书》的送达参照民事法律有关送达的规定执行。

[律师回复] 中介卖房程序如下：
1、中介与房地产开发企业签订委托合同；
2、向买受人出示商品房有关证明文件和商品房销售委托书；
3、如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
法律依据
《商品房销售管理办法》第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、获取入市资格 携带房屋所有权证、身份证明等资料，前往房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领上市出售申请表和上市出售征询意见表，等待管理部门作出批准或不批准的书面决定。 2、确定售价 根据自已房屋的位置、朝向、楼层、面积等综合条件，确定房屋的出售价格，不过该报价应为销售总价，如果有需要买家另行支付的费用，应在报价中声明。 3、发布信息 在网络或报纸上发布出售信息，个人出售就最好注明个人房源等字样，如果委托了经纪公司代理出售，那就不用操心了。 4、协商价格 买家会前来看房，若是看中了的话，那么下一环节就是协商价钱，所以要事先预留些杀价空间，并且心平气和地与其商议价格。 5、订立合同 当双方对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，便可以签订一份正式的房产买卖合同了。 6、产权交易 签订了买卖合同，双方便可携带相关资料到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续并缴纳相关的税费，等到买家在约定日期领取了房屋所有权证之后，卖房手续也就完结了。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 民事诉讼不适用简易程序吗 一般情况下，除部分法律规定的特殊情形以外，民事诉讼都是适用简易程序的。 什么是民事诉讼简易程序 简易程序是相对于普通程序而言的，是基层人民和它的派出法庭审理简单的民事案件所适用的一种的第一审诉讼程序。 简易程序只适用于事实清楚，权利、义务关系明确，争议不大的简单民事案件。简易程序方式、受理案件的程序、传唤方式简便。审理实行独任制，程序简便。适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。 民事诉讼不适用简易程序的情形包括哪些 1、时被告下落不明的。这是因为，对于被告下落不明的案件，需要适用公告送达的方式，即需要公告送达状副本与开庭传票，一次公告就需要六十天，而我们整个简易程序的审限才三个月并且不得延长，因此种类案件不适合用简易程序。 2、发回重审的。发回重审的案件往往在事实认定或者诉讼程序方面存在错误，为保证案件的审判质量，不适宜再适用简易程序审理。 3、共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的。该类诉讼因涉及到人数众多的一方或者双方当事人的民事权益，因此，不适宜适用程序较为简化的简易程序进行审理。 4、法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的。应当适用审判监督程序的民事案件，其生效裁判均确有错误或者生效调解协议违反自愿原则或内容违法，此时，从保证当事人合法权益以及保证案件公正审判的角度，不得再适用简易程序进行审理。依法应当适用特别程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的案件属于非诉讼案件，而适用简易程序只能审理诉讼案件，因此，不得适用简易程序。 5、人民认为不宜适用简易程序进行审理的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、 公示催告程序，是指人民根据申请人的申请，以公示的方法，告知并催促不明确的利害关系人在一定期限内申报权利，到期无人申报权利的，则根据申请人的申请依法作出除权判决的程序。其特点是： 1、认定丧失票据或其他事项的事实而不是解决民事权益的争议; 2、公示催告程序具有阶段性，公示催告与除权判决是前后衔接的两个阶段，除权判决依催告申请人再次申请做出，不得自行作出。公示催告阶段适用独任制，但进入除权判决阶段则必须组成合议庭进行审理; 3、实行一审终审，不得上诉。 二、公示催告程序适用范围 1、根据中国《民事诉讼法》第218条第1款的规定，公示催告程序仅适用于可以背书转让的票据被盗、遗失或者灭失的案件以及法律规定可以申请公示催告的其他事项。不能背书转让的票据被盗、遗失或者灭失的案件以及不属于法律规定可以申请公示催告的事项，都不能适用公示催告程序。 2、《公司法》规定，记名股票被盗、遗失或者灭失股东可以申请人民公示催告并作出除权判决。 3、依照法律规定的其他事项。 三、公示催告程序申请条件 申请公示催告程序必须具备以下条件： 1、申请主体必须是按照规定可以背书转让的票据持有人即票据被盗、遗失、灭失前的最后持有人。 2、申请的原因必须是可以背书转让的票据被盗、遗失或灭失，且利害关系人处于不明状态，对其他事项申请公示催告必须有法律的明文规定。 3、公示催告程序必须由票据支付地的基层人民管辖。 4、申请方式，须由申请人书面申请写明票面金额，发票人、持票人、背书人等主要内容，申请公示催告的理由和票据丢失的事实。 5、公示催告申请人要求撤回申请的须在公示催告前提出，在公示催告期间要求撤回的可以迳行裁定终结公示催告程序。 四、受理发出公告 人民受理公示催告申请后，同时应通知支付人停止支付直至公示催告程序终结。支付人拒不停止支付的，在判决除权后，支付人仍应承担支付义务，在公示催告程序期间，该票据被转让的，转让行为无效。 决定受理公示催告程序的应当在三日内发出公告，催促利害关系人申报权利，公告时间不得少于60天。 五、利害关系人享有权利 利害关系人在公示催告期间可以向人民提出对该票据享有权利，申报权利的程序是： 1、利害关系人应当在公示催告程序期间或在申报期间届满，判决作出前向人民提出。 2、利害关系人在向主张权利时应向出示票据，即时通知公示催告申请人在指定期间查看该票据，如公示催告的票据与利害关系人出示的票据不一致，应当驳回利害关系人的申请。 如利害关系人未在判决前申报权利的，可以在判决公告之日起一年内，向作出判决的人民，人民按票据纠纷适用普通程序审理确权。 六、公示催告程序功能体现 公示催告程序是随着社会的发展，为满足社会经济生活的需要而逐渐发展起来的。这一程序主要具有以下几个方面的功能： 1、维护失票人的合法权益; 2、对利害关系人的合法权益进行救济; 3、确保票据流通的安全。

[律师回复] 您好，关于二套房房贷程序介绍这个问题，我的解答如下, 公积金贷款
1、借款人向银行提出书面申请，填写“住房公积金贷款申请表”，提供个人资料：
①申请人及配偶住房公积金缴存证明;
②申请人及配偶身份证明，婚姻状况证明文件;
③家庭稳定经济收入证明;
④购买住房的合同、协议等有效证明文件;
⑤用于担保的抵押物证明;
⑥公积金中心要求提供的其他资料。
2、银行核对资料，若受理，将情况报送住房公积金中心。
3、住房公积金中心审批贷款，通知银行审批结果。
4、银行通知申请人办理手续，签订借款合同及相关的合同或协议，送住房公积金中心复核。住房公积金中心核准后，银行按借合同约定发放贷款。
5、若借款人用房屋抵押方式做担保，借款人要到房屋所在地的房管局办理房产抵押登记手续，抵押合同须由房屋所有人和借款人夫妻双方签字。
商业贷款
第一步，签买卖合同;交易双方签署二手房买卖合同。
第二步，面签;买卖双方到场与银行签署《个人住房贷款合同》，提供身份证、户口本等身份证明、收入证明、营业执照副本复印件加公章等资料，当天可完成。
第三步，初审;银行对客户贷款资料进行审核，初审一般需要3-5个工作日。
第四步，过户;经纪公司权证专员陪同客户办理过户手续，时间由各区房地局决定。
第五步，抵押；取得新房产证后，买方把房本及银行的抵押资料送至房地局进行抵押;时效根据各区房地局抵押时间及抵押单量不等，由于交易量大，目前抵押需要排号;实际时间可能长于30个工作日。
第六步;客户还款;做完抵押后，客户可以拿到新房产证，并开始按月还款，交易完结。

[律师回复] 你这边也可以直接和买卖双方一起，准备好有效身份证件，房屋买卖合同，房屋产权证等到场办理，如果该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等。

[律师回复] 第一步、看房选房
购房者可以通过网络、媒体、报纸、朋友介绍等途径获取房源信息，在看房环节注意观察房子所处环境、房屋质量等问题。如果您对房子满意的话，通常就会开始讨论各种权利的移交以及合同签订等等事项。
第二步、签订买卖合同
双方谈好价钱，签订俩方买卖合同，合同可以在网上版本，然后再补充双方协商好的条款。签合同的时候买卖双方需要准备好各自的身份证、户口本、婚姻证，卖方还带出售房屋房产证原件。
如果卖方所出售房屋是单独所有，则出卖人和购房者到场即可，如果是夫妻双方共有，则共有人也需要到场，也需要带共有人自己相应的证件，到场后写好商量的价格，各自身份证信息，交易房屋信息。合同签订之后，需要登录房管局网站进行网签，把合同录入系统。
第三步、办理贷款
签完买卖合同后，如果买方需要申请贷款，买卖双方各自携带上述签合同时候的相关证件联系银行，办理贷款。在银行签银行的贷款合同，在银行审核完双方材料，符合贷款条件的申，然后银行在过户前出具抵押合同。另外，银行会委托评估公司到现场评估交易房屋这个叫评估价，因此购房者应该提前要了解好交易房屋大概评估价，以免贷款额度低，导致交易失败。
建议买卖双方通过资金监管的方式进行房款交接，即买方打一部分首付购房款到银行指定账户，这个是为了防止房东收到首付款出现潜逃，在办理完过户手续之后由银行监管的这部分资金会打入卖方账户。银行要在金融服务平台查网签合同成交价与所交网签合同是否一致，房屋过户后要交契税发票，其计税价格要与网签价格一致，不一致不能放款。银行通知贷款申请通过，可以放贷之后就可以去过户了，
贷款方需要注意：
1、贷款方需要出具收入流水证明。例如：一般贷款月供在5千，需要工资流水达到1万。
2、购房者需要提前检查好自己的征信情况，以免贷款被拒。
第四步、办理过户
带好交易合同、个人材料、银行审批材料，到房管局。一般流程是先排号，再到指定窗口递交资料，房管局会将原不动产证收回，开收据，然后拿收据等相关证件去相应窗口办理核税，税费有个税，契税，增值税，核税之后等房管局短信通知，到房管局交税，购房者就可以取新不动产证的。贷款这个时候银行也放款到卖方了。
第五步、物业交割
完成过户之后，购房者应该查清水电气费，让卖方付清，在物业办理新业主信息并进行各类物业交割，购房者就能入住了。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
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卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 到离婚流程介绍可到人民离婚。
就离婚问题，如双方协商不成，可诉讼解决。你应该提供相关证据证明双方感情破裂，并可委托律师代理案件。
离婚应向人民，提交结婚证、身份证、书以及证明你们婚姻关系破裂等证据材料.并书写状一并提交。
离婚条件
1、重婚或有配偶者与他人同居的;
2、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;
3、有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;
4、因感情不和分居满二年的;
5、一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
6、一方患有法定禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其他原因不能发生性行为，且难以治愈的。
7、婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫妻感情，难以共同生活的。
8、婚前隐瞒了精神病，婚后经治不愈的，或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈。
9、一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取《结婚证》的。
10、双方办理结婚登记后，未同居生活，无和好可能的。
1
1、包办、买卖婚姻，婚后一方随即提出离婚，或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感情的。
1
2、一方与他人通奸、非法同居，经教育仍无悔改表现，无过错一方离婚，或者过错方离婚，对方不同意离婚，经批评教育、处分，或在人民判决不准离婚后，过错方又离婚，确无和好可能的。
1
3、一方好逸恶劳、有赌博等恶习，不履行家庭义务，屡教不改，夫妻难以共同生活的。
1
4、一方被依法判处长期徒刑，或其违法、犯罪行为严重伤害夫妻感情的。
1
5、一方下落不明满2年，对方离婚，经公告查找确无下落的。
1
6、受对方的虐待、遗弃，或者受对方亲属虐待，或虐待对方亲属，经教育不改，另一方不谅解的。
1
7、其他导致夫妻感情确已破裂的情形。
婚姻法相关规定：
第三十二条男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解;如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。
有下列情形之
一，调解无效的，应准予离婚：
(一)重婚或有配偶者与他人同居的;
(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;
(三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;
(四)因感情不和分居满二年的;
(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 民事案件采用简易程序审理的，应在立案之日起三个月内审结，即审理期限为三个月。但审理过程中涉及公告期间、鉴定期间、审理当事人提出的管辖权异议以及处理人民之间的管辖争议期间等情况的，不应计算在审理期限范围内。法律依据： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条　人民适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第164条民事诉讼法第一百三十五条规定的审限，是指从立案的次日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、审理当事人提出的管辖权异议以及处理人民之间的管辖争议期间不应计算在内。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、获取入市资格 携带房屋所有权证、身份证明等资料，前往房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领上市出售申请表和上市出售征询意见表，等待管理部门作出批准或不批准的书面决定。 2、确定售价 根据自已房屋的位置、朝向、楼层、面积等综合条件，确定房屋的出售价格，不过该报价应为销售总价，如果有需要买家另行支付的费用，应在报价中声明。 3、发布信息 在网络或报纸上发布出售信息，个人出售就最好注明个人房源等字样，如果委托了经纪公司代理出售，那就不用操心了。 4、协商价格 买家会前来看房，若是看中了的话，那么下一环节就是协商价钱，所以要事先预留些杀价空间，并且心平气和地与其商议价格。 5、订立合同 当双方对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，便可以签订一份正式的房产买卖合同了。 6、产权交易 签订了买卖合同，双方便可携带相关资料到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续并缴纳相关的税费，等到买家在约定日期领取了房屋所有权证之后，卖房手续也就完结了。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、获取入市资格 携带房屋所有权证、身份证明等资料，前往房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领上市出售申请表和上市出售征询意见表，等待管理部门作出批准或不批准的书面决定。 2、确定售价 根据自已房屋的位置、朝向、楼层、面积等综合条件，确定房屋的出售价格，不过该报价应为销售总价，如果有需要买家另行支付的费用，应在报价中声明。 3、发布信息 在网络或报纸上发布出售信息，个人出售就最好注明个人房源等字样，如果委托了经纪公司代理出售，那就不用操心了。 4、协商价格 买家会前来看房，若是看中了的话，那么下一环节就是协商价钱，所以要事先预留些杀价空间，并且心平气和地与其商议价格。 5、订立合同 当双方对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，便可以签订一份正式的房产买卖合同了。 6、产权交易 签订了买卖合同，双方便可携带相关资料到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续并缴纳相关的税费，等到买家在约定日期领取了房屋所有权证之后，卖房手续也就完结了。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

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中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 中介卖房程序，12大流程教你买房。
中介卖房程序：了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。
卖房应如何了解行情
一：关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
一.浏览：珠海特区报、南方都市报的地产专栏、珠海相关房地产网站的新闻快讯。
二.珠海未来城(房价)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。三.多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话，没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益
4、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。
首先，地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。
一.先看楼层,如是多层则3-4层单价，
2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是的，顶层往下第二层往往价格)。在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向
其次，差价在2%左右。同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝庭院的房子安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价。
二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。
三.是户型，这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。
四.装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。
五.随房赠送物品，市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法，就是(多向几家中介)了解情况因为中介在市场的专业性和地位是有一定可比性的。
放盘及赎楼注意事项放盘:放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱。售房的速度
首先取决于放盘速度，放盘的面，放盘的方式
首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高，上网发布信息渠道较窄，委托房产中介较便利，委托房产中介代理选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限，又因代理对售房业主限制较多，固多家大公司同时代理售房覆盖面广，客源充足，且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。
1)多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的
二、放盘很重要建议多家放盘，选择几家有一定实力的大中介直接放盘，找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面：
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
三，与中介公司打交道时还需要注意：
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说不在二手房交易中,绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系。由于双方信息的不对称,中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些一边倒的合同条款。在发生纠纷后,许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字,便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知,并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的,法律赋予了委托人对无效条款说不的权利。
无效条款
一：自己交易条款所谓自己交易条款,就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后,中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时,则有权解除当事人的委托。在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位,人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来,中介公司将交易的风险完全推给了委托人。点评其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《合同法》的规定,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,无权与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此,中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定,属于无效条款。在房价大幅上涨时,卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房行为无效,并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下,同样可以宣布中介公司的售房行为无效,并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。
无效条款
二：无效果付酬条款所谓无效果付酬条款,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下,非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金,反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃。点评其实,在交易失败的情况下,委托人有权拿回交易保证金的全部或部分。《合同法》规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利。因此,中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的。在交易失败的情况下,委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金,而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过证据加以证明。

[律师回复] 房屋买卖应按以下程序办理：
（l）订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
（2）接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；
（3）立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；
（4）缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
（5）办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

[律师回复]
1、买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3－5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
2、银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。
3、审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1－2天即可完成。审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。