房屋买卖合同失效时间是哪些时候

最新修订 | 2024-02-29
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包敬立律师
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专家导读 在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于房屋买卖合同失效时间是哪些时候的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
房屋买卖合同失效时间是哪些时候

一、房屋买卖合同失效时间是哪些时候

不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间即房屋买卖合同失效时间。

另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况,当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。

民法典》第五百四十三条当事人协商一致,可以变更合同。

二、房屋买卖合同的生效时间是如何确定的

合同一般自成立时生效。即合同的双方当事人对合同的内容经协商达成一致时,合同就成立并发生效力。就房屋买卖合同而言,自买卖双方对房屋价款、支付方式和期限、过户时间等有关交易的重要事项达成一致意见并在书面合同上签字或盖章,买卖关系就成立并发生法律效力,双方应当按照约定的条款履行各自的义务,否则需要承担违约责任

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

三、房屋买卖合同无效的重大情形是哪些

房屋买卖合同无效的重大情形如下:

1、以非书面形式签订的;主体不合格的;

2、以欺诈胁迫手段签订的;

3、存在损害国家和社会利益情形的;

4、因重大误解或显失公平签订的;

5、通过未授权代理人签订的;

6、房屋与土地分开转让的;

7、房屋权属有争议的;

8、被依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

《民法典》第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

希望通过上面文章中的法律知识,应该已经帮助您解决房屋买卖合同失效时间是哪些时候相关的法律问题了。其实生活中处处都存在着法律方面的问题,所以我们应该多了解一些法律知识,这样就能避免在遇到法律问题时不知道如何去解决了。看完上文内容如果您的问题仍未得到解答,可以点击下方“立即咨询”按钮在线咨询专业律师

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二手房屋买卖合同几年失效
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房屋买卖合同范本
卖方:_______________________________(以下简称甲方)
买方:_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:甲方自愿下列房屋卖给乙方所有:
1.房屋状况:(请按《房屋所有权证》填写)
房屋座落
幢号室号套(间)数建筑结构总层数建筑面积(平方方)用途
2.该房屋的土地使用权取得方式;出让( )、划拨( )。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式:
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门一份。
八、双方约定的其它事项:_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________乙方(签名或盖章)_______________监证机关:_______________
代理人(签名或盖章)_____________________代理人(签名或盖章)______________________
签订日期:___________年____月____日
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[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房,合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。 6、价格欺诈,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。 7、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
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[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 案情:房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍,陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同,约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后,他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元,刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久,刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,后支持了魏先生的诉讼请求,并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是,陈先生如另行购置同样状况的房屋,则需要支付高于原房价70万元的房价款,故陈先生提讼,要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果:返还房产三方承担相应责任经审理认为,依据已生效判决书,陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容,即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的,但双方均未按常理进行填写,故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶,因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构,其忽视对魏先生相关意思表示的审核,未能对买卖双方,尤其是买方的风险予以提示,因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人,未认真审核刘女士房屋共有人的情况,主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元,中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元,并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法:一般情况下,夫妻婚姻关系存续期间,购买夫妻房屋时,一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的,最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖,一旦共有人中有一人不同意出卖房屋,损失的还是购房者。另外,由于房价上涨造成的增值部分,完全归于购房者也是不合适的。所以,具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析,三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识,应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效,进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后,还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、房屋买卖合同失效时间是什么时候
不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。
二、产权变更
当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。
三、房屋买卖合同失效
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户,合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房,合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。
6、价格欺诈,显失公平,合同无效。
买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。
7、非法转让,合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):
1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
3、依法收回土地使用权的
4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的
5、权属有争议的
6、未依法登记领取权属证书的
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
房屋买卖合同无效,房屋增值损失,谁赔偿
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 案情:房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍,陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同,约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后,他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元,刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久,刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,后支持了魏先生的诉讼请求,并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是,陈先生如另行购置同样状况的房屋,则需要支付高于原房价70万元的房价款,故陈先生提讼,要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果:返还房产三方承担相应责任经审理认为,依据已生效判决书,陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容,即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的,但双方均未按常理进行填写,故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶,因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构,其忽视对魏先生相关意思表示的审核,未能对买卖双方,尤其是买方的风险予以提示,因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人,未认真审核刘女士房屋共有人的情况,主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元,中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元,并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法:一般情况下,夫妻婚姻关系存续期间,购买夫妻房屋时,一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的,最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖,一旦共有人中有一人不同意出卖房屋,损失的还是购房者。另外,由于房价上涨造成的增值部分,完全归于购房者也是不合适的。所以,具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析,三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识,应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效,进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后,还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。
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民法典房屋买卖合同失效期是多长时间
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于民法典房屋买卖合同失效期是多长时间的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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房产纠纷
房屋买卖合同是什么时候生效?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房,合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。 6、价格欺诈,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。 7、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
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民法典房屋买卖合同失效期是多长时间
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着民法典房屋买卖合同失效期是多长时间的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
房屋买卖合同无效的,房屋增值损失,房屋赔付是怎样
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 案情:房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍,陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同,约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后,他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元,刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久,刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,后支持了魏先生的诉讼请求,并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是,陈先生如另行购置同样状况的房屋,则需要支付高于原房价70万元的房价款,故陈先生提讼,要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果:返还房产三方承担相应责任经审理认为,依据已生效判决书,陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容,即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的,但双方均未按常理进行填写,故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶,因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构,其忽视对魏先生相关意思表示的审核,未能对买卖双方,尤其是买方的风险予以提示,因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人,未认真审核刘女士房屋共有人的情况,主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元,中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元,并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法:一般情况下,夫妻婚姻关系存续期间,购买夫妻房屋时,一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的,最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖,一旦共有人中有一人不同意出卖房屋,损失的还是购房者。另外,由于房价上涨造成的增值部分,完全归于购房者也是不合适的。所以,具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析,三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识,应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效,进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后,还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。
房屋买卖合同失效时间是什么时间
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、房屋买卖合同失效时间是什么时候
不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。
二、产权变更
当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。
三、房屋买卖合同失效
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户,合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房,合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。
6、价格欺诈,显失公平,合同无效。
买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。
7、非法转让,合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):
1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
3、依法收回土地使用权的
4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的
5、权属有争议的
6、未依法登记领取权属证书的
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
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