房屋买卖合同到期是自动解约吗

[律师回复] 对方继续承担赔偿责任

[律师回复] 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

[律师回复] 房屋买卖合同违约金的规定:售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金： 一、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。 二、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据相关的法律规定，房屋买卖合同一经成立就具有法律效力，双方当事人应按照合同约定享有的权利、承担义务。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖时卖方违约怎么办这个问题，我的解答如下, 根据相关的法律规定，房屋买卖合同一经成立就具有法律效力，双方当事人应按照合同约定享有的权利、承担义务。
任何一方当事人恶意拒绝履行合同或履行合同义务不符合约定的造成违约，对方均有权利依据双方签订合同的约定或法律，要求违约方承担违约责任。
对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际的损失，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖卖方违约怎么解决这个问题，我的解答如下, 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

[律师回复] 有产权证明买卖受现行房屋相关法律保护。没有产权不受现行房屋法律保护，房屋买卖合同不生效，双方纠纷另行处理。

[律师回复]
一、房屋买卖合同一方违约怎么办按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
1、双方协商确定的，从其约定；
2、双方不能协商确定的：
（
1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（
首先是同幢相同楼层及房型；
其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（
2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
二、房屋买卖违约金如何计算售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金；由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

[律师回复] 一、逾期交房的违约责任 根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。 二、如何约定逾期交房的违约责任 一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销的手段，引起广大购房者的注意。为了让开发商保证按期交房和避免在开发商不能按期交房时产生纠纷，购房者一定要在购房合同中就开发商不能按规定的时间内交房时，应该如何处理作出明确的规定。这些规定应该包括以下内容： (一)开发商应于某年某月某日前将合同中约定的具备合法交付条件的房屋交付购房者。 (二)假如开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商应承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算，或者按已付购房款的日万分之五计算违约金。 (三)宽限期过后，开发商仍不能交房，那么购房者有权解除合同。同时购房者有权要求开发商返还他所交的购房款及利息，并支付违约金。宽限期过后，购房者不想退房，那么开发商仍应继续支付违约金，直至房屋交付之日止。目前的格式合同对于违约责任就是如上述内容规定的。

[律师回复] 具体违约情况是什么呢，现在房屋交易到哪一步了呢

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖合同违约金如何支付可以参照下列内容：
一、违约金数额在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20。很多人以为违约金最多只能约定为20。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、可否主张全额违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、是否必须按约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，最终将违约金调整为每日100元。

[律师回复] 房屋买卖合同可以根据双方协商的情况来约定违约金，违约金过高的可以协商要求降低，也可以起诉到法院处理。
1、购房合同的违约金赔偿最高不能超过实际损失的30%，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
2、当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。
3、购房合同违约金担保合同当事人履行购房合同。由于购房合同违约金起到了一定的威慑作用，开发商和购房者为了避免承担违约金，都尽量按照房产合同约定履行义务，因此购房合同违约金在一定程度上保证了购房合同的顺利履行。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, （一）居间合同解除后是否应对中介承担违约责任 居间合同中一般约定如由于一方违约或双方协议解除居间合同，则应赔偿中介受到的损失即佣金的损失，一般以房屋总价2%来计算。实务中有不少案例是由此引起。但在判决时会考虑到以下因素： 1、解除《居间合同》的原因是什么。 2、中介是否存在过错。 3、中介是否完成了全部的合同义务。 一般而言，如中介不存在明显过错，会考虑到中介确已提供相应服务，但又并未完成全部义务，因此会酌情判决支持部分佣金，而不致于按居间合同所约定的房屋总价2%来判决。 （二）签订居间合同后在什么情况下双方互不承担违约责任 一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订，则应当解除居间合同，退还定金，双方互不承担违约责任。所谓“正当理由”因具体案件而有所不同，通常情况下，以下这些应当被认为是正当理由： 1、居间合同中记载的重要信息与实际情况不一致，如产权人、面积等房屋信息。 2、卖方隐瞒了重要信息，如存在违章搭建、破坏承重及房屋结构、严重质量问题等。 3、双方就主要交易条件在居间合同中未约定，在签订买卖合同时仍未达成一致。 另外，我们在签订居间合同时一定要警惕居间合同违约金的陷阱，法律上讲，违约金条款的作用是用来约束合同双方的，以促使双方积极履行合同。然而，在目前二手房市场上，笔者发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位，设置“违约金陷阱”，非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下： 1、中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款，明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同，如因委托人的原因未能签约，委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。 2、在委托人签署居间合同后，中介公司再口头告知委托人，等候中介公司通知具体签约时间。但此后，中介公司并不履行其通知义务。在委托人电话询问签约日期时，中介公司往往以未联系上交易的另一方为由，要委托人继续等候通知。 3、当居间合同约定的签约时间期满后，中介公司以委托人未按居间合同的约定前去签约为由诉至，要求委托人承担违约责任。

[律师回复] 房屋买卖预约合同是合同当事人就房屋买卖事宜签订的约定在约定时间内签订关于所指定房屋买卖合同的合同。该类合同一般约定买方应当交付一定数额的定金或订金，在签订房屋买卖合同时，上述金额自动转入购房款。如果一方违约按照合同法规定及合同约定处理。房屋买卖预约合同纠纷发生后，法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单，对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同，一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。法律实务中，法院一般会首先结合合同约定，如果合同约定了定金的，将结合合同法之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的，如果属于买方违约的，合同约定不退还合同款项的，法院一般会按照违约金条款规则处理。即，此种情况下买方可以主张调低违约金数额。如果属于卖方违约的房屋买卖预约合同，买方不仅可以主张退还合同款项，同时要求对方承担一定数额的损失赔偿责任。注意此时的赔偿责任范围，法院一般不支持因拟购房屋涨价产生的差额损失。买方可以通过举证，要求对方承担错过某项购买其他房屋机会的损失。但该类损失的举证一般不易操作。当遭遇此种情况，法院有时会考虑酌情裁定部分数额作为对买方损失的弥补

[律师回复] 概括起来主要有以下几种情况：
（1）协议解除；
（2）根本违约；
（3）迟延履行；
（4）法律规定的其他情形。根本违约是指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。迟延履行是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，或者由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形包括商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、但因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的。

[律师回复] 卖方(以下简称甲方)： 立合同人 买方(以下简称乙方)： 根据国家法律、法规的有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房地产买卖达成如下协议：
一、甲方自愿将坐落于XX市_________________新村(路、街、巷)____幢___室____套(间)建筑面
　　卖方(以下简称甲方)：
　　立合同人
　　买方(以下简称乙方)：
　　根据国家法律、法规的有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房地产买卖达成如下协议：
　　
一、甲方自愿将坐落于XX市_________________新村(路、街、巷)____幢___室____套(间)建筑面积_______平方米的房屋出售给乙方，房屋的基本情况载于本合同附件一。乙方已对甲方出售的上述房产情况作了充分了解并愿意购买。
　　
二、本合同约定的面积为房屋产权证上记载的建筑面积;根据通房改[1998]第39号文件规定，上市交易的房改房建筑面积必须以房产管理局产权监理处实际测定的建筑面积为准。
　　
三、甲、乙双方必须如实申报本合同项下房地产成交价格;双方议定房地产成交价格计人民币(大写)_____百____拾____万____千____百___拾元整;小写___________元，双方约定付款方式_________、付款时间____________________。
　　
四、双方约定房屋交会期限和方式：__________________________________________________________。
　　
五、甲方承诺：
　　
(1)、甲方承诺本合同项下的房地产权属清楚、无产权纠纷;
　　
(2)、甲方承诺本合同项下的房地产没有受禁止或法律、法规限制交易的情况;
　　
(3)甲方承诺本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押他项权或存在依房债权债务等情形的，在签订本合同前已征得有关债权人的书面同意、且已告知乙方房地产已抵押的情况而乙方又作出愿意购买的意思表示;
　　
(4)、甲方承诺本合同项下的房地产不存在优行购买权的情形;
　　如有上述未清事项妨碍房地产权转让的，由甲方承担全部法律责任，因此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。
　　
六、双方约定，根据房地产权利主体一致原则，本合同项下的房屋所有权转移，该房屋占用范围内的土地使用权同时转移。
　　
七、违约责任：
　　
1、甲方违约责任：
　　甲方中途悔约的;或除人力不可抗拒的原因外，甲方未按本合同约定的期限将该房地产交付给乙方的;双方约定由甲方承担下列违约责任：____________________________________________________________________ 。
　　
2、乙方违约责任：
　　乙方中途悔约的;或除人力不可抗拒的原因外，乙方未按本合同规定的期限向甲方给付本合同项下房价款的，双方约定由乙方承担下列违约责任：
　　_____________________________________________________________________。
　　
八、根据国家房地产权属管理的有关规定，甲、乙双方约定在签订本合同后三十日起至南通市房产管理局产权监理处办理房产权属登记手续，在办理权属登记时，双方相互协助并保证各自的手续证照齐全。
　　甲、乙双方经协商同意终止合同的，必须签订书面协议;并由双方本人会同至南通市房产管理局产权监理处申办本合同终止与撤销登记手续。
　　
九、办理本合同项下的房产权转移所需缴纳的规费，按照规定由甲、乙双方各自承担，双方也可另行约定。
　　
十、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方采取协商的办法解决。协商不成的，甲、乙双方同意由_______________仲裁委员会仲裁;甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构、事后又没有达成书面仲裁协议的，任何一方均可以直接向房屋所在地人民法院起诉。
　　十
一、本合同未尽事项，甲、乙双方可另行书面议定，其补充议定书经双方签字盖章后作为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。
　　十
二、本合同经甲、乙双方签字盖章(或并经_________公证处公证) 后成立;房屋所有权证的领证手续可由甲乙双方或乙方按照规定申领，乙方因各种原因不能亲自前来申领的，可委托他人持经公证处公证的委托书和受托人的身份证申领房屋所有权证书。
　　十
三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，南通市房产管理局产权监理处留档一份，均具有同等效力。
　　十
四、双方约定的其他事项：
　　_________________________________________________________________________
　　_________________________________________________________________________
　　_________________________________________________________________________
　　_________________________________________________________________________
　　_________________________________________________________________________
　　_________________________________________________________________________
　　甲方(签章)
　　法定代表人(签章)
　　住 所：
　　联系电话:
　　委托代理人(签章)
　　二OO 年 　月 　日
　　--------------------------------------------------------------------------------
　　乙方(签章)
　　法定代表人(签章)
　　住 所：
　　联系电话:
　　委托代理人(签章)
　　二OO　年 　月 　日

[律师回复] 你好：
需要结合具体的房屋买卖合同、付款及交易细节等相关证据来分析；
我长期代理房屋买卖合同纠纷的案件，可以看我的案例；
可以委托律师帮助代理维权，可以与我联系代理事宜。

[律师回复] 可以起诉处理，按照法律规定，合同既然双方都签章了，且该合同不违反法律规定、公序良俗，则该合同是合法有效的，受法律保护，买方和卖方都需要按照该合同的约定行使相应权利、履行相应义务。 个人认为，对方的主张是没有法律依据的，房屋涨价、跌价所带来的经济效益和风险，是双方当时订立合同应当有所遇见的，若对方明确表示不履行，或者超过合同约定时间履行过户手续，有权向对方主张相应的经济损失，并要求对方双倍返还定金。

[律师回复] 你好，如果卖方违约的话，你可以根据情况选择继续履行合同或者解除合同支付违约金。
房屋差价可以作为实际损失主张，一般需要司法评估。

[律师回复] 对于如何约定房屋买卖合同的违约金这个问题，解答如下, 房屋买卖合同违约金如何支付可以参照下列内容：
一、违约金数额在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20。很多人以为违约金最多只能约定为20。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、可否主张全额违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、是否必须按约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，最终将违约金调整为每日100元。