国有土地补偿怎样计算

[律师回复] 解答如下, 国有土地使用证是可以过户的。
据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条　国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让。
同时国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。
据《国有土地使用证》转让办法
第十一条 土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。

[律师回复] 您好，关于拍卖土地的国有土地收益基金怎么计算这个问题，我的解答如下, 　　《国有土地使用权出让收支管理办法》　　第四条土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。　　第十一条由财政部门从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中，划出一定比例的资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

[律师回复] 按《企业会计准则第6号无形资产》的规定，一般企业购进土地，做无形资产入账核算，按规定期限进行摊销；房地产开发企业购进土地使用权用来建造对外出售房屋和建筑物，土地使用权与地上建筑物合并核算。　　你单位可以根据上述规定，结合企业的性质进行核算，假如是一般企业，则做无形资产处理，按无形资产的使用期限40年摊销。对企业：摊销可以降低企业利润，起到少纳税的作用。

[律师回复] 按《企业会计准则第6号无形资产》的规定，一般企业购进土地，做无形资产入账核算，按规定期限进行摊销；房地产开发企业购进土地使用权用来建造对外出售房屋和建筑物，土地使用权与地上建筑物合并核算。　　你单位可以根据上述规定，结合企业的性质进行核算，假如是一般企业，则做无形资产处理，按无形资产的使用期限40年摊销。对企业：摊销可以降低企业利润，起到少纳税的作用。

[律师回复] 按《企业会计准则第6号无形资产》的规定，一般企业购进土地，做无形资产入账核算，按规定期限进行摊销；房地产开发企业购进土地使用权用来建造对外出售房屋和建筑物，土地使用权与地上建筑物合并核算。　　你单位可以根据上述规定，结合企业的性质进行核算，假如是一般企业，则做无形资产处理，按无形资产的使用期限40年摊销。对企业：摊销可以降低企业利润，起到少纳税的作用。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　根据一九九九年八月一日国土资源部以国土资发（１９９９）２２２号发布的《规范国有土地租赁若干意见》的规定，国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

[律师回复] 按《企业会计准则第6号无形资产》的规定，一般企业购进土地，做无形资产入账核算，按规定期限进行摊销；房地产开发企业购进土地使用权用来建造对外出售房屋和建筑物，土地使用权与地上建筑物合并核算。　　你单位可以根据上述规定，结合企业的性质进行核算，假如是一般企业，则做无形资产处理，按无形资产的使用期限40年摊销。对企业：摊销可以降低企业利润，起到少纳税的作用。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 补帖标准各地也不相同，原则上应该给承包人，不种则不给，有的地方开始对棉花，你种粮食国给就给补贴。三、油菜的种植也进行了补贴。一，而是按种植的品种与其他农业操作来看的、如果你不是以《农村土地承包法》中规定“家庭承包形式”，如果是种植的粮食，村里将土地承包给你补贴不是按时间算。二。目前国家对农民的补贴主要是种植粮食的补贴，是只有种植粮食才给以补贴，你不种粮食国家就不给、关于补偿主要是看种植的品种，以其他方式承包的土地。目前根据各省的情况不同，种什么就由你定。你可以根据种植的品种你到县级农村综合改革办（一般设在财政局）去谘询一下，因为一般情况下，而应该是以“其他方式”承包的、购买农机等农业所需的生产资料一样有补贴

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 这两者是无法比较的，要根据具体情况分析：国有土地上房屋拆迁的补偿包括房屋价值的补偿、因孩沪粉疚莠狡疯挟弗锚房屋征收造成的搬迁和临时安置的补偿和因房屋征收造成的停产停业损失的补偿。房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。即国有土地上房屋的补偿最低为市场价。集体土地上房屋征收的补偿包括地和房的补偿。房子的补偿有两种方式，一种是货币补偿，即房屋重置成新价；另一种是产权置换方式，应当按照相同区位最低按照面积拆一补一。

[律师回复] 我不知道是不是全国都统一的收费，在我们这里（广西柳州）如你是农村的话，只收工本费（简装本：5元，精装本：20元），而如是城镇居民的话，要收的费用是：
1、工本费
2、地籍测绘费：0.3元\平方米
4、申报费：1元 这些费用是初始登记的费用，其实这方面的收费是有许多种情况的，比如你的是不是出让的土地，如是还要交出让金的话，那就还要贵，所以你应该把你的情况讲清楚，我才能帮你。

[律师回复] 农村第一轮土地承包从1983年前后开始到1997年止，承包期为15年。1997年国家出台了进一步稳定和完善农村土地承包关系的政策，要求在第一轮承包的基础上再延长承包期三十年不变，即从1998年开始到2027年止。第二轮土地承包从1997年开始，土地承包期再延长30年不变。2002年颁布的农村土地承包法进一步明确规定，耕地的承包期为30年。
具体到农村土地承包期从什么时候开始计算，要看每个农户依据《农村土地承包法》订立的土地承包合同上如何规定的，包括承包期限等都要看合同规定。

[律师回复] 你好，
一、土地补偿费
　　
1.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值(下同)的 六倍计算；
　　
2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算；
　　
3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算；
　　
4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿;
　　
5.征用无收益的非耕地，一般不予补偿。
　　
二、青苗和附着物补偿费
　　
1.青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购；
　　
2.房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿；违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿；
　　
3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物， 按照实际情况付给迁移费或补偿费。
　　
三、安置补助费
　　
1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用 前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高不得超过年产值的十倍;
　　
2.征用非耕地国家土地赔偿安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算;
　　
3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。
　　
四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地 被征用前三年平均年产值的二十倍。
　　
五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。
　　
六、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定另行制定。

[律师回复] 对于国家土地出让金审计具体是个什么情况？这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。

[律师回复] 对于国家土地出让金审计具体是个什么情况？这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。

[律师回复] 对于国家土地出让金审计具体是个什么情况？这个问题，解答如下, 你好，国家土地出让金审计具体情况如下：
一、土地出让金的含义土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。具体可以概况为以下几类：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权的，以所确定的总成交价款为土地出让价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（三）变现、处置、抵押划拨国有土地使用权的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款；
（四）土地使用期满，土地使用者需要续期的，以缴纳的续期价款为土地出让价款；
（五）改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件的，以按规定计算应当补缴的价款为土地出让价款。然而，土地出让金并不是简单的土地价款。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关，土地出让金就是土地价款。可是，对于经济适用房、廉租房、配套房，以及开发园区等项目，往往不是依靠完全的市场调节，需要政府干预，土地出让金就带有税费的性质，就是定价。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。
二、审计土地出让金的必要性和必然性“卖地”获得的土地出让金是一些地方政府经营城市的主要收益，也是地方政府预算外的最大收入来源。如何合理使用和能否合法合规使用就是一个非常关键的问题。从宏观调控上讲，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，制约或促进经济发展；二是作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。同时，《土地管理法》还对土地出让金的使用范围做出了明确的规定，要求主要用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农和保障中低收入群体住房的城市建设等。由此可见土地交易市场良性运行的重要性，但是，各地房地产开发“圈地”盛行，土地交易过程中违法、违规问题频频发生，土地出让金用于违规建设招待所等城市建设现象也越来越多，土地出让金的收支问题开始被公众关注，土地出让金审计迫在眉睫。
三、开展土地出让金审计的切入点我认为，开展土地出让金审计，重点是要从土地相关政策入手，并结合当地土地利用总体规划开展，具体可从以下几个问题入手：
（一）土地出让金收支是否全额纳入预算管理从2007年1月1日起，土地出让金收支要求全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
（二）土地出让收入的使用是否符合有关规定土地出让收入使用范围有明确的规定，主要用于征地和拆迁补偿、土地开发支出、支农支出、完善国有土地使用功能的配套设施建设支出、城市基础设施建设支出以及土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出和支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。
（三）土地出让收支中是否存在损失浪费、和国有土地资产收益流失问题有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让或采取先征收、再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式为用地单位减免或变相减免出让金，或以明显低于市场交易的价格出让土地，都会造成一定程度的损失浪费，国有土地资产收益流失、滋生。
（四）征地用地是否符合土地利用总体规划、年度计划并遵守相关审批制度划拨、出让和转让土地使用权是否合法合规通过土地利用总体规划，政府将土地资源在各产业部门进行合理配置。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。因此，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需要增加新增建设用地年度计划的，按规定程序报相关部门审批核定。实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应扣减下一年度相应的计划指标。划拨、出让和转让用地，相关政策也有所规定。划拨用地主要用于国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，属于无偿取得土地使用权；出让用地是目前最普遍的取得土地使用权的方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式，协议出让没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生、等现象；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
四、土地出让金管理方面存在的主要问题地方政府在土地领域的“自由空间”，直接或间接地引发了土地违法、违规问题。目前土地出让资金管理方面主要存在以下问题：
（一）“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地“以租代征”规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。对企业和地方政府而言，“以租代征”不需要办理用地审批手续，可以绕过农用地转用计划指标限制，快速投入项目建设。对于农民而言，通过租地每年可以领到比自己从事农业生产收入更高的租金，从而使农民更倾向于租地。但是这种行为影响了国家土地管理秩序，影响了国家“严把土地闸门”的土地调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，也影响了农民的长远利益和社会稳定。
（二）一些政府违规为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证为了吸引投资项目等原因，一些地方政府为拖欠出让金的用地单位违规发放土地使用证，以及为缴纳部分出让金的用地单位分割办理土地使用证，造成开发商只用少量资金就取得了大片土地的控制权，给开发商囤积土地提供了便利条件，不利于政府对土地市场的调控，同时还增加了银行和政府的风险。
（三）用“以土地换项目”手段搞城市建设从表面上看，“以土地换项目”能够加快当地基础设施建设，但其弊端很大，一是“以土地换项目”往往规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地，不利于建立和规范正常的土地交易市场秩序。二是“以土地换项目”的方式出让的土地价格往往明显低于市场价格，造成国有土地收益流失。三是换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成了这部分应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制。
（四）部分土地出让金未做到应收尽收部分本应收归政府的出让金未能做到应收尽收，主要表现为两个方面，一是减免和变相减免出让金，如有的地方政府将应通过招拍挂出让的土地违规协议出让、为用地单位减免或变相减免出让金等；有的地方在与用地单位签订出让合同后，又以政府办公会议等形式，研究决定减免出让金；有的地方采取先征收、然后再以某种理由向用地单位返还出让金或给予其他资金补助等形式变相减免出让金。二是欠征出让金，用地单位由于多种主客观原因，长期拖欠应上缴政府的出让金。
（五）征地补偿安置中存在的问题一是拖欠、出借征地补偿费；二是欠收挪用被征地农民社会保障资金。随着各级政府对征地补偿安置问题的重视程度的提高和被征地农民维权意识的增强，大部分农民都能够拿到应得的地上附着物及青苗补偿费，被征地农村集体也能够拿到安置补助费和土地补偿费。但对于部分地方自行安排的或从安置补助费和土地补偿费中收取的被征地农民社会保障资金，由于这部分资金是集中起来后在以后的若干年逐步发放的，所以有的地方就放松了征收的力度或将已收取的资金挪用于其他用途，影响了这部分资金的足额筹集和安全使用。
五、产生问题的主要原因及完善措施产生这些问题的主要原因是经济利益驱动。很多地方政府只考虑加快建设和发展速度，以多种土地优惠政策作为招商引资的条件，而这些优惠行为最终主要体现在供地方式和供地价格两方面。当然这其中也不排除少数人、谋取私利的情况。如何使我国的土地管理体系规范化、合法化，这就要求土地管理部门在制度层面上建立一套“统一供应、信息公开、地价评估、集体决策”的土地市场管理制度，制定出明确的土地出让操作规程，使土地市场交易环境透明化；财政部门把土地出让金全额纳入预算，实行彻底的“收支两条线”，加大财政部门在土地管理中的话语权。促进土地有偿使用制度的推行和土地市场的健康发展，使土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的完善呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。促使地方政府在土地领域的“自由空间”越来越窄，以遏制土地违法、违规问题的发生。

[律师回复] 　　日前，财政部、国土资源部联合印发通知，正式颁布执行重新制定的《土地开发整理项目预算定额标准》，规定土地整治项目总体造价提高10%。　　新《标准》作出了六个方面的重大调整：一是调整了项目划分，二是提高了人工预算单价，三是明确了主要材料限价计费，四是完善了费用构成，五是补充了定额子目，六是优化了预算表格。新《标准》总体造价水平提高了10%左右。同时，两部通知规定，“对《标准》中未涉及的土地整治工程项目，由各省、自治区、直辖市财政、国土资源部门根据实际情况制定补充预算定额标准，报财政部、国土资源部备案后执行”，从而理顺了国家预算定额标准和地方补充预算定额标准使用管理的关系，解决了预算编制标准不一的问题，提高了各地制定土地整治资金使用管理政策的灵活性。　　本次对《土地开发整理项目预算定额标准》、《土地开发整理项目台班费定额》及《土地开发整理项目预算编制暂行规定》均作了修订：　　一是调整了人工预算单价。根据近几年人工工资水平的变化及国家政策调整情况，对人工预算单价进行了调整，以六类区为例，甲、乙类工由原来的26.4元/工日、15.89元/工日，调整到现在的51.04元/工日、38.84元/工日。通过调整，能基本符合现行工资水平。　　二是明确了主要材料限价计费。近几年，建筑材料价格上涨幅度较大，部分材料价格涨幅较制定《标准》时价格水平超过一倍。经测算，材料费在土地整治项目投资中占40%左右，材料预算价格变化对施工管理费用、计划利润影响较大。同一时期材料价格在不同地方乃至同一地方不同项目中差异非常大，材料预算价格的差异，引起了不同项目间管理费及计划利润的失衡，即同样的工程任务，施工管理费用、计划利润在不同项目间产生较大差异。为解决这一问题，本次修订对钢筋、水泥、汽油、柴油等11种主材进行了限价，即材料价格超过限价部分只计取材料价差和税金，不再进行其他费用的计取。　　三是完善了相关费用的构成和计取。根据国家现行的政策规定和具体费用预算执行情况，对可行性研究费、规划设计与预算编制费、监理费、业主管理费、招标代理费、不可预见费等费用的计算标准和计算方法进行了调整;取消了重大工程规划编制费、定额测定费等费用;增加了安全施工措施费、工程复核费等费用。调整后的费用构成和计费方法更加科学，更符合土地整治工作需要。　　四是调整了项目划分。本次修订后，一级项目由4个调整为5个，即由过去的土地平整工程、农田水利工程、田间道路和其他工程调整为土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程和其他工程，体现了土地整治由单纯增加耕地数量向数量、质量和生态环境保护等多目标的转变。同时与土地整治项目工程建设标准等其他标准间的衔接更加紧密。　　五是补充、修订了定额子目。本次修订，我们将在土地整治项目中已广泛应用的新技术、新设备、新工艺，进行了定额子目补充，增加了35个，有利于准确体现项目施工工效水平。同时对《标准》在试用中发现的100余处错误进行了更正。　　六是优化了预算表格。根据土地整治项目招投标工作中“工程量清单报价”的需要，从加强项目预算管理的目的出发，对预算表格进行了优化，合并了相关表格，增加了工程施工费单价表等。

[律师回复] 实际上，100亩土地只能是转包，不可能是村集体直接分配的承包地。
作为转包人，承包土地国家补贴多少除非转包协议中约定可以拿到补偿，不然是没有权利领取补偿的。
依据依照我国《土地承包法》第三条的规定，我国农村土地承包主体是家庭承包。合同、土地承包经营权证书登记的只是家庭的土地承包代表人。
该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让，或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”可见，土地承包经营权可以作为特殊民事权利进行处分，但承包人的流转土地承包经营权的行为需符合一定的条件。对于转包行为，需要双方签订书面合同，并经发包方备案。
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。
2017年10月17日，第二轮土地承包到期后再延长三十年。

[律师回复]
1、被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
4、房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。这就是对国有土地拆迁是如何补偿的回答。

[律师回复] 企业为职工代扣代缴的个人所得税部分应计入管理费用会计科目。
管理费用包括：
1、公司经费
总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、董事会会费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费；
2、劳动保险费
指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、异地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；
3、董事会会费
是指企业最高权力机构及其成员为执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。
4、其它费用
企业发生与生产、经营直接有关的业务招待费，纳税人能提供真实有效凭证或资料，在下列限度内准予作为费用列支.
因此企业为职工代扣代缴的个人所得税部分应计入管理费用会计科目。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 一、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 二、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。 《关于营业税若干政策问题的通知》 第三条单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。