房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据

最新修订 | 2024-02-24
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王淳律师
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据

一、房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据

房屋买卖合同没有时效,房屋买卖合同诉讼有时效。

房屋买卖合同诉讼时效规定为三年,自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;超过二十年的可能丧失胜诉权,人民法院一般不予保护。

民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定:

(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;

(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;

(三)请求支付抚养费赡养费或者抚养费;

(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。

二、被抵押的房屋进行买卖是不是具有法律效力

房屋被抵押的买卖合同是不是有效有以下情况:

1.卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的,卖方应当通知抵押权人(如银行)并告知买方房屋已抵押的情况。如卖房方未通知抵押权人,但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况,则抵押权人可主张房屋买卖合同无效,而买方则不能以此主张买卖合同无效;

2.如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况,则买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未通知抵押权人,也未告知买方房屋已经抵押的情况,则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

《民法典》第四百零六条

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

三、出租人卖掉租赁房屋的,租赁合同是不是还有效

租赁期间出租人卖掉房屋,租赁合同还是有效的,承租人可根据租赁合同的约定,继续对出租房屋进行使用、占有。

但是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人卖房提前未通知承租人,侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任

但主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,不予支持。

《民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力

《民法典》第七百二十八条

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

《民法典》第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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1.主张抵押合同关系成立和生效的当事人应当承担举证责任,举证不能时,不能认定抵押关系成立和生效。

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规则索引:湖北省安陆市人民法院〔2005〕安民再初字第2号“安陆市洑水农村信用合作社诉周贤高、宋楚桥抵押合同纠纷案”,载最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》第十集,法律出版社2006年版。

2.开发商与自然人串通以虚假的预售商品房抵押贷款的,应对贷款承担连带清偿责任。

开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

规则索引:上海市第二中级人民法院2012年10月26日判决“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)。

3.《公司法》第十六条不是评价公司担保合同效力的依据,债权人对有关公司担保的股东会决议仅负形式审查义务。

《公司法》第十六条第二款规定,公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议。该条款是关于公司内部控制管理的规定,不应以此作为评价公司担保合同效力的依据。担保人抗辩认为其法定代表人订立抵押合同的行为超越代表权,债权人以其对相关股东会决议履行了形式审查义务,主张担保人的法定代表人构成表见代表的,人民法院应予支持。

规则索引:最高人民法院〔2012〕民提字第156号“招商银行股份有限公司大连东港支行与大连振邦氟涂料股份有限公司、大连振邦集团有限公司借款合同纠纷案”,载《最高人民法院公报》2015年第2期(总第220期)。

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规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第55号“中国信达资产管理公司深圳办事处与大鹏创业投资有限责任公司、湖南湘能电力股份有限公司等借款合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·第二卷》,法律出版社2011年版,第82—96页。

6.公司章程中关于“董事不得以公司资产为任何个人或者公司的股东债务提供担保”的约定,不影响公司相关担保行为的效力。

公司章程中关于“董事不得以公司资产为任何个人或者公司的股东债务提供担保”的约定,限制的是董事、经理的个人行为,而非公司行为,并非限制经股东会、董事会会议研究决定为公司股东提供担保的行为。经董事会会议研究决定为公司股东提供担保的行为并未违反公司章程的约定。

规则索引:最高人民法院〔2009〕民二终字第55号“中国信达资产管理公司深圳办事处与大鹏创业投资有限责任公司、湖南湘能电力股份有限公司等借款合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判裁判规范与案例指导·第二卷》,法律出版社2011年版,第82—96页。

7.董事会担保决议是否存在瑕疵,不影响公司所签相关担保合同的效力。

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8.在公司章程对于公司对外担保没有明确规定的情况下,当公司债权人与公司股东的利益发生冲突时,应当优先保护公司债权人的利益。

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9.限制民事行为能力人签订抵押合同时,其法定代理人同时在场并签字确认的,视为法定代理人的认可,抵押合同有效。

根据《合同法》第四十七条第一款的规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效。担保合同生效的依据限制民事行为能力人在签订抵押担保借款合同时,其法定代理人在场并签字确认,应视为法定代理人的认可。该认可并不是直接代理限制民事行为能力人行使权利,而是对其行为的确认,不属于法定代理人滥用代理权处理被代理人财产的情形。因此,限制民事行为能力人的抵押担保行为经其法定代理人签字确认的,应为合法有效。

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规则索引:最高人民法院〔2007〕民二终字第33号“长沙金霞开发建设有限公司与中国农业银行长沙市先锋支行、湖南金帆投资管理有限公司借款担保合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》,中国法制出版社2011年版,第523—533页;最高人民法院〔2007〕民二终字第111号“淮北众城恒固水泥有限责任公司与徽商银行股份有限公司、淮北众城水泥有限责任公司借款担保合同纠纷案”,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷(下)》,中国法制出版社2011年版,第548—554页。
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[律师回复] 刑事案件
不同案情有不同的诉讼时效(追诉时效),《刑法》规定犯罪经过下列期限不再追诉:
(一)法定最高刑为不满五年有期徒刑的,经过五年;
(二)法定最高刑为五年以上不满十年有期徒刑的,经过十年;
(三)法定最高刑为十年以上有期徒刑的,经过十五年;
(四)法定最高刑为无期徒刑、死刑的,经过二十年。如果二十年以后认为必须追诉的,须报请最高人民检察院核准。
民事案件
一般诉讼时效为2年,下列案件诉讼时效为一年:
(一)身体受到伤害要求赔偿的;
(二)出售质量不合格的商品未声明的;
(三)延付或者拒付租金的;
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
均自知道或者应当知道权益受侵害之日起计算。
行政案件
《行政诉讼法》规定公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。同时最高人民法院作出司法解释:
行政机关作出具体行政行为时,没有制作或者没有送达法律文书,公民、法人或者其他组织不服向人民法院起诉的,只要能证明具体行政行为存在,人民法院应当依法受理。
行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。
复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的,适用前款规定。
公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。
征收房屋以什么为依据
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 房屋征收合法的依据:根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 二、第 八、第九条确定:征收范围属于国有土地。因公共利益需要。包括,国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。符合四规划一计划,国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 五、第 十、第十 一、十 二、十 三、十 五、十六条、二十四规定。征收主体是市县人民政府;被征收人是征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等;确定征收范围,禁止建设和停办各类手续;拟定征收补偿方案:房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府;修改和听证,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布;社会稳定风险评估,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。补偿资金验收,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用;调查登记公示,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布;对未经登记建筑调查认定处理:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。作出征收决定并公告:市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
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[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 房屋征收合法的依据:根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 二、第 八、第九条确定:征收范围属于国有土地。因公共利益需要。包括,国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。符合四规划一计划,国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第 五、第 十、第十 一、十 二、十 三、十 五、十六条、二十四规定。征收主体是市县人民政府;被征收人是征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等;确定征收范围,禁止建设和停办各类手续;拟定征收补偿方案:房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府;修改和听证,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布;社会稳定风险评估,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。补偿资金验收,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用;调查登记公示,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布;对未经登记建筑调查认定处理:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。作出征收决定并公告:市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
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卖淫嫖娼的法律依据
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 有关卖淫嫖娼法律有哪些 有关卖淫嫖娼法律的处罚程度与嫖娼者年龄和次数等有关,具体的手法还要看具体的情况。具体如下所述: 1、公安机关对卖淫嫖娼人员实施处罚,必须与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当,严禁以罚款代替刑罚、劳动教养、收容教育和行政拘留。公安机关对卖淫嫖娼人员进行处理时,依照《治安管理处罚法》第六十六条、六十七条等,按以下量罚基准执行: 2、对卖淫嫖娼者,处10日以上15日以下拘留,可以并处5000元以下罚款; 3、对具有已满14周岁不满16周岁的人卖淫嫖娼、已满16周岁不满18周岁的人初次卖淫嫖娼、因生活所迫初次卖淫等属于“情节较轻”的,处5日以下拘留或者500元以下罚款; 4、对卖淫嫖娼人员,除给予治安管理处罚外,可以依法予以收容教育; 5、对具有已满16周岁不满18周岁人员多次卖淫嫖娼、18周岁以上人员卖淫嫖娼2次以上等情形之一的,应当依法收容教育; 6、因卖淫嫖娼被公安机关处理后又卖淫嫖娼的,实行劳动教养,并由公安机关处5000元以下罚款。对应当给予行政拘留处罚,但因具有怀孕或者哺乳自己不满1周岁婴儿,以及70周岁以上人员实施卖淫嫖娼等情形的,不执行行政拘留处罚。 二、什么是卖淫嫖娼 按照公安部司法解释,卖淫嫖娼是指不特定的异性之间或者同性之间以金钱、财物为媒介发生性关系(不包括等按摩服务,包括、、等)的行为。 三、卖淫嫖娼确认方法 据一线执法民警介绍,认定卖淫嫖娼,主要看行为主体之间主观上是否就卖淫嫖娼达成一致,如已经谈好价格或者已经给付金钱、财物,并且已经着手实施,但由于其本人主观意志以外的原因,尚未发生性关系的;或者已经发生性关系,但尚未给付金钱、财物的,都可以按卖淫嫖娼行为依法处理。
我在德宏的房屋在合同方面出现了纠纷,比较困惑,所以想知道德宏房屋买卖合同纠纷怎么解决?谢谢
[律师回复] 我来给你讲讲德宏房屋买卖合同纠纷怎么解决
在德宏签合同注意事项,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时购房者并非出于本意或者不知道如何把握合同,以至后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订商品房买卖合同前,应对合同条款及专业术语仔细阅读、理解,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下:
(1)关于房屋面积方面的条款按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与合同约定不符时,一般按照高法院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
(2)关于价格、收费、付款额等条款
价格条款应比较明确,应有细项约束开发商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,购房者可以取消合同,全数取回定金。
建议购房者无论有无贷款的必要,好争取加入此条款,留给自己一个冷静期。
(3)关于房屋质量的条款
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的带装修约、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保修期等。
有些购房者认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题,而且还有住宅质量保证书和住宅使用说明书,这两书已对商品房质量的细节做了规定,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此!
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书中关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等需要进行必要约定。
(4)关于售后物业管理的条款
这是购房者在签合同时容易忽略的内容。在实际签约时,很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此,买受人应该据理力争,签署相关协议,防止交房时物业管理公司变更物业费。
(5) 关于履行合同的期限和方法的条款
应写明房屋交付的日期,房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款,是一次付清,还是分期付清。
(6) 关于产权登记的条款
由双方依规定的日期会同办理,或委托代理人办理。在办理产权过户手续时,卖方应出具申请房屋产权转移给买受人的书面报告以及缴纳的税单。
按照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为20个工作日。北京刚刚规定把产权证办理的时间缩短为10个工作日。但是,实际签约时,出卖人往往将此期限延长,通常有90日、180日等。购房者应力争在合同中,将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长,如365天以上,表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押,就会对购房者采用公积金贷款和尽快取得产权证有很大影响。
(7) 关于税费负担的条款
房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用,应按法律规定,各自承担,并明确载入合同。
(8) 关于违约责任的条款
论坛包括出卖人逾期交付房屋应负的责任,或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任,以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第153条规定,不可抗力,是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如地震、火灾、战争等。但开发商不能把自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。
现在开发商在购房合同中,关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低,与支付房款的银行贷款利息相当,违约金的惩罚性体现不够,买房者应争取提高该比例,可以考虑在‰ ~1‰之间。
(9)关于不可抗力
签订合同时,注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害,不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释,否则,该解释不具有约束力,并应约定一个告知期限。
出卖人有时提出以下免责条款,买受人好不要同意:非出卖人原因,有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
进行网上签约的时候,购房者要注意房产状态为可售时才可签约;在完成网上签约后,购房者一般可在次日查询此房产是否备案。
各地的网上签约程序会有不同。以南京为例,商品房预售合同网上签约的程序:
(1)房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款;
(2)经双方当事人确认后,通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容,买受人自行设置查询密码,网上提交后,系统自动生成合同编号;
(3)房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同,同时在管理系统联机备案,并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
(4)楼盘表标识公示,即商品房楼盘表内及时标明该单元(套)商品房已预售。
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