房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据

最新修订 | 2024-02-24
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包敬立律师
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据

一、房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据

房屋买卖合同没有时效,房屋买卖合同诉讼有时效。

房屋买卖合同诉讼时效规定为三年,自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;超过二十年的可能丧失胜诉权,人民法院一般不予保护。

民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定:

(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;

(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;

(三)请求支付抚养费赡养费或者抚养费;

(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。

二、被抵押的房屋进行买卖是不是具有法律效力

房屋被抵押的买卖合同是不是有效有以下情况:

1.卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的,卖方应当通知抵押权人(如银行)并告知买方房屋已抵押的情况。如卖房方未通知抵押权人,但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况,则抵押权人可主张房屋买卖合同无效,而买方则不能以此主张买卖合同无效;

2.如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况,则买方可主张房屋买卖合同无效;如卖方既未通知抵押权人,也未告知买方房屋已经抵押的情况,则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

《民法典》第四百零六条

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

三、出租人卖掉租赁房屋的,租赁合同是不是还有效

租赁期间出租人卖掉房屋,租赁合同还是有效的,承租人可根据租赁合同的约定,继续对出租房屋进行使用、占有。

但是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人卖房提前未通知承租人,侵害承租人优先购买权的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任

但主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,不予支持。

《民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力

《民法典》第七百二十八条

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

《民法典》第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于房屋买卖合同是不是有时效,有没有法律依据的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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一、违反法律法规政策的房屋买卖合同   
(一)双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的   《民法通则》第五十八条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为是无效的,《合同法》规定第五十二条规定恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。房屋买卖合同作为一种最常见的合同类型,当双方当事人出现恶意串通的情形时,当然也是无效的。   
(二)违反国家和社会公共利益的,以合法事实掩盖非法目的的   《合同法》第五十二条规定,以合法形式掩盖非法目的的合同应确认无效。因此若房屋买卖合同存在非法目的,也会被认定为无效。   
(三)出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的   依据《物权法》的规定,房屋的共有人如果对房屋没有约定或者约定不明确,视为按份共有。而根据《民法通则》第九十八条规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。   此外,《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院也作出相关规定,出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。   因此,从以上规定可以看出,房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,在同等条件下,承租人也有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。   
(四)享受政府或单位优惠补贴构建的房屋,违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的   凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。因此房屋买卖合同双方要注意房屋是否属于此类房屋。   
二、双方当事人主体不合格   
(一)无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效   我国《民法通则》规定,无民事行为能力人实施的民事行为无效。因此,未满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人签订的房屋买卖合同是无效的。   
(二)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效   按照《合同法》第四十七条的规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但是法定代理人未作表示的,视为拒绝追认,此时合同就是无效的。八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,这两类主体签订的房屋买卖合同,如果他们的法定代理人拒绝追认,此时房屋买卖合同也是无效的。   
三、双方当事人意思表示不真实,包括欺诈、威迫和乘人之危   如果合同一方当事人签订合同的时候意思表示是不真实的,比如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为,买受人成交后发现内在质量问题的,可以和出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉主张合同无效。   
四、违反法定形式,如房屋买卖合同未采用书面形式   这种情况下,合同不是当然无效。房屋买卖合同即使未采用书面形式,但如果买卖双方均实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,仍应认为买卖关系有效。不过为了过户的需要,应补签书面的房屋买卖合同,买方可要求卖方协助办理产权过户手续。但如果双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致,则该合同应认定为无效的合同。   
五、合同一方与第三人恶意串通   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。   
六、其他违反法律法规的其他情形   其他的情形,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。如果有认定为有效,就要在起诉前取得商品房预售许可证明。
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