业委会可以收取物业费吗

[律师回复] 解答如下, 　　业主如果对物业公司的服务不满意了，应该怎么办　　沈阳市于洪区的一处小区里，业主们就遭遇着类似的局面。他们一直对物业公司的服务不满，无论是门禁保安，还是停车服务，物业的服务不到位之处都让大家感到忍无可忍。　　可该小区的业主们，却又不得不忍。因为他们想炒掉这家物业公司，却始终无法成功。究其原因，并不是因为得不到2/3业主的同意，而是因为小区至今无法召开业主大会，成立业主委员会。　　入住率和入住年限成维权一道坎　　《物权法》第八十一条指出，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”　　法律给予了业主们炒掉物业公司的权力，但要更换物管公司，首先要成立合法的业主委员会，这本身就是一道难题。　　业主委员会，简称“业委会”，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。　　业主认为，业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该小区的全体业主对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。尽管赋予的责任和权力很大，但在沈阳的各个小区中，目前成立业主委员会的并不多，最关键的原因就是成立业主委员会困难重重。　　按照现行的政策，小区成立业主委员会需要具备两个基本条件。一个是业主的入住率达到50%以上，另一个则是自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年。只有满足了这两个条件，才能够依法申请召开业主大会，成立业主委员会。　　可是于洪区的这个小区的业主却无奈地说，由于园区销售不理想，目前入住率还达不到50%，而且业主们最早的也是去年才刚刚入住，到现在满打满算才一年时间，两个条件都不符合，自然无法成立业主委员会，也就无法行使炒物业的权力。　　面对这种局面，业主们不禁疑惑，难道不成立业主委员会，我们就只能忍受前期物业满两年吗　　没有业委会协商不成就诉讼　在没有业主大会或业主委员会的情况下，根据《物权法》第八十一条规定，业主仍有权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他物业服务单位或个人，依法进行更换。　　业主可以直接与建设单位或开发商协商，也可以直接与物业公司进行交涉终止物业服务关系，自行选择物业。如果协商不成，作为业主可以根据《物权法》的规定，通过诉讼的方式加以解决。　　在进行诉讼时，业主可以自己的名义提讼，也可以联合其他业主，共同进行诉讼；当然，业主也可以推选业主代表，代表业主进行诉讼。

[律师回复] 业主委员会，成立是个好事。可以更好的维护业主的权益。

[律师回复] 解析：在法律领域中，受托财产的侵占主要包括两大方面的问题：首先是针对合同义务的违背，其次则是对物权的侵犯。当某一方接受他人的委任负责管理、使用或者运输财物等事宜时，便建立起了相应的合同关系，从而负担起妥善保管并依据约定的时间归还这些财物的责任与义务。倘若相关行为人未能履行这一职责，实施非法占有的行为，那么无疑就构成了对合同义务的严重违反。除此之外，这种行为也构成了对原物主物权的侵害，因为原物主依法享有对其财物的所有权以及使用权。法律依据：《中华人民共和国刑法》第二百七十条“将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。”这是对侵占罪的明确规定。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条“所有人或者其他权利人有权追回遗失物。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”第三百一十二条“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。”这些条款规定了物权人的权利和拾得人或管理人的义务。