合法的土地租赁程序一般是怎样的

[律师回复] 国有土地使用权租赁流程<br/>1、申请<br/>用地单位向市、县国土资源管理部门提出土地租赁申请，并准备相关申报材料。<br/>2、受理<br/>业务受理窗口受理，审查资料是否齐全、是否符合法定形式和达到审批受理要求。<br/>3、供地方案报批<br/>市、县国土资源部门根据土地利用总体规划、年度土地利用计划、城市规划、市场状况，由经办人编制国有土地使用权呈报说明书和租赁供地方案，经过局内会审后，报市、县人民政府批准。<br/>4、签订合同<br/>市、县人民政府批准后，由市、县国土资源部门与土地使用者签订《国有土地使用权租赁合同》。<br/>5、缴费<br/>用地单位缴纳土地租金和契税，领取租赁合同。<br/>6、归档和建库<br/>将业务相关资料进行归档，并建立数据库。

[律师回复] 您好，关于合法的土地租赁程序是如何的这个问题，我的解答如下, 合法的土地租赁程序是怎样的<br/>租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。<br/>租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。<br/>任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。<br/>确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：<br/>(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;<br/>(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;<br/>(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。<br/>除此外，企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。<br/>其次，企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，都是通过合法的审批手续取得的。<br/>非法租赁土地如何处理<br/>首先是协商解决。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行协商，达成一致意见后解除非法租赁合同。<br/>其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”。<br/>第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并可给予没收和罚款的行政处罚。<br/>另外，城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由，发限期整改及处罚通知，而后进行。但必须指出的是，政府职能部门动用行政强制手段拆除后，由于承租方和村、组的租赁合同并未解除，承租方依然可以合同违约为由，向村、组提出赔偿要求。<br/>第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向提起民事诉讼，要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后，可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定，并据此作出判决。<br/>擅自出租集体土地现象如何预防<br/>要从根本上破解农村土地非法交易难题，遏止非法租地的蔓延势头，必须从源头上预防和制止集体土地的非法出租行为。<br/>一是政府职能部门要严格履职。土地执法威慑力不足是造成土地非法交易的一个重要原因。政府各职能部门一定要切实履行起自己的职责，加强沟通，密切合作，严格执法，加大对集体土地非法交易的查处力度。对违法用地的单位或个人，规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设部门不予核发建筑工程施工许可证，供电部门不予供电，工商部门不予核发营业执照，从根源上切实杜绝违法用地现象的发生和蔓延，改变过去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部门密切合作制度，齐抓共管，形成合力，充分发挥监督机制的整体效能。<br/>二是应当把进行非法交易所签订的合同认定为无效合同，按照无效合同的处理原则进行处理，进一步提高对土地非法交易的打击力度。<br/>三是完善农村集体土地地籍管理与土地评估制度。农村土地地籍管理主要包括土地登记、土地确权和权属争议调处、土地调查、土地统计、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍管理制度对于打击土地非法交易行为，规范集体土地管理有着重要的作用。同时，应建立健全集体土地评估制度，对农村集体土地进行科学的分等定级，评估出合理的地价，使农村集体土地交易建立在一个科学、规范的基础上，从根本上防止集体土地使用权的非法交易。<br/>四是建立查处土地违法行为行政问责机制。村级组织违法出租集体土地，村集体和村民可以得到很大的经济收益，因此，集体土地出租很多是通过村民或村民代表会议，以村民自治的方式集体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠国土部门一家单独执法，势单力孤，效果并不明显。依据《村民委员会组织法》的有关规定，乡镇人民政府应切实承担起对村民组织决议合法性、合理性的监督、审查职能。应建立起对镇乡政府的行政问责和科学的考核评价机制，对未依法履行监督职能、管理不力、形成违法用地事实的镇乡主要负责同志进行问责，并与个人工作考核进行挂钩，多措并举，多管齐下，从而有效的遏制村级组织违法用地行为的发生。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 合法的土地租赁程序是怎样的<br/>租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。<br/>租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。<br/>任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。<br/>确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：<br/>(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;<br/>(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;<br/>(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。<br/>除此外，企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。<br/>其次，企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，都是通过合法的审批手续取得的。<br/>非法租赁土地如何处理<br/>首先是协商解决。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行协商，达成一致意见后解除非法租赁合同。<br/>其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”。<br/>第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并可给予没收和罚款的行政处罚。<br/>另外，城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由，发限期整改及处罚通知，而后进行。但必须指出的是，政府职能部门动用行政强制手段拆除后，由于承租方和村、组的租赁合同并未解除，承租方依然可以合同违约为由，向村、组提出赔偿要求。<br/>第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向提起民事诉讼，要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后，可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定，并据此作出判决。<br/>擅自出租集体土地现象如何预防<br/>要从根本上破解农村土地非法交易难题，遏止非法租地的蔓延势头，必须从源头上预防和制止集体土地的非法出租行为。<br/>一是政府职能部门要严格履职。土地执法威慑力不足是造成土地非法交易的一个重要原因。政府各职能部门一定要切实履行起自己的职责，加强沟通，密切合作，严格执法，加大对集体土地非法交易的查处力度。对违法用地的单位或个人，规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设部门不予核发建筑工程施工许可证，供电部门不予供电，工商部门不予核发营业执照，从根源上切实杜绝违法用地现象的发生和蔓延，改变过去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部门密切合作制度，齐抓共管，形成合力，充分发挥监督机制的整体效能。<br/>二是应当把进行非法交易所签订的合同认定为无效合同，按照无效合同的处理原则进行处理，进一步提高对土地非法交易的打击力度。<br/>三是完善农村集体土地地籍管理与土地评估制度。农村土地地籍管理主要包括土地登记、土地确权和权属争议调处、土地调查、土地统计、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍管理制度对于打击土地非法交易行为，规范集体土地管理有着重要的作用。同时，应建立健全集体土地评估制度，对农村集体土地进行科学的分等定级，评估出合理的地价，使农村集体土地交易建立在一个科学、规范的基础上，从根本上防止集体土地使用权的非法交易。<br/>四是建立查处土地违法行为行政问责机制。村级组织违法出租集体土地，村集体和村民可以得到很大的经济收益，因此，集体土地出租很多是通过村民或村民代表会议，以村民自治的方式集体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠国土部门一家单独执法，势单力孤，效果并不明显。依据《村民委员会组织法》的有关规定，乡镇人民政府应切实承担起对村民组织决议合法性、合理性的监督、审查职能。应建立起对镇乡政府的行政问责和科学的考核评价机制，对未依法履行监督职能、管理不力、形成违法用地事实的镇乡主要负责同志进行问责，并与个人工作考核进行挂钩，多措并举，多管齐下，从而有效的遏制村级组织违法用地行为的发生。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合法的土地租赁程序是怎样的<br/>租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。<br/>租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。<br/>任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。<br/>确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：<br/>(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;<br/>(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;<br/>(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。<br/>除此外，企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。<br/>其次，企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，都是通过合法的审批手续取得的。<br/>非法租赁土地如何处理<br/>首先是协商解决。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行协商，达成一致意见后解除非法租赁合同。<br/>其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”。<br/>第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并可给予没收和罚款的行政处罚。<br/>另外，城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由，发限期整改及处罚通知，而后进行。但必须指出的是，政府职能部门动用行政强制手段拆除后，由于承租方和村、组的租赁合同并未解除，承租方依然可以合同违约为由，向村、组提出赔偿要求。<br/>第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向提起民事诉讼，要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后，可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定，并据此作出判决。<br/>擅自出租集体土地现象如何预防<br/>要从根本上破解农村土地非法交易难题，遏止非法租地的蔓延势头，必须从源头上预防和制止集体土地的非法出租行为。<br/>一是政府职能部门要严格履职。土地执法威慑力不足是造成土地非法交易的一个重要原因。政府各职能部门一定要切实履行起自己的职责，加强沟通，密切合作，严格执法，加大对集体土地非法交易的查处力度。对违法用地的单位或个人，规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设部门不予核发建筑工程施工许可证，供电部门不予供电，工商部门不予核发营业执照，从根源上切实杜绝违法用地现象的发生和蔓延，改变过去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部门密切合作制度，齐抓共管，形成合力，充分发挥监督机制的整体效能。<br/>二是应当把进行非法交易所签订的合同认定为无效合同，按照无效合同的处理原则进行处理，进一步提高对土地非法交易的打击力度。<br/>三是完善农村集体土地地籍管理与土地评估制度。农村土地地籍管理主要包括土地登记、土地确权和权属争议调处、土地调查、土地统计、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍管理制度对于打击土地非法交易行为，规范集体土地管理有着重要的作用。同时，应建立健全集体土地评估制度，对农村集体土地进行科学的分等定级，评估出合理的地价，使农村集体土地交易建立在一个科学、规范的基础上，从根本上防止集体土地使用权的非法交易。<br/>四是建立查处土地违法行为行政问责机制。村级组织违法出租集体土地，村集体和村民可以得到很大的经济收益，因此，集体土地出租很多是通过村民或村民代表会议，以村民自治的方式集体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠国土部门一家单独执法，势单力孤，效果并不明显。依据《村民委员会组织法》的有关规定，乡镇人民政府应切实承担起对村民组织决议合法性、合理性的监督、审查职能。应建立起对镇乡政府的行政问责和科学的考核评价机制，对未依法履行监督职能、管理不力、形成违法用地事实的镇乡主要负责同志进行问责，并与个人工作考核进行挂钩，多措并举，多管齐下，从而有效的遏制村级组织违法用地行为的发生。

[律师回复] 提高中标的几率，关键是看一下几点：与普通采购相比，招标是一项高度组织性、规范性、制度性及专业性的活动，因而它有着一套完善的规则。投标人要想在竞争中脱颖而出，就必须了解招标采购与普通采购的区别，掌握招标采购的规则、特点，特别要注意避免那些人为的、可能导致废标的差错，以免众多人员为投标所做的一切努力付诸东流。目前，除国际招标必须公示不中标原因外，其他形式的招标并没有强制规定必须向投标人公布不中标原因。投标人的资格投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。在实践中，我们常常碰到一些公司以其下属的分管不同地区业务的分公司或子公司的名义进行投标。需要指出的是，从法律上来讲，分公司并不具备法人资格，不是一个独立的法人实体，因而以分公司名义投标是无效的。而在选择下属子公司投标时，投标人必须按照“法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人，母公司、全资子公司及其控股公司，都不得在同一货物招标中同时投标”的规定，谨慎选择合适的投标主体，特别是必须注意所选择的子公司应完全满足招标文件对投标人的资格要求。若子公司无法满足相应的资格要求，则应该考虑以实力更强的母公司的名义参与投标竞争。法律依据《招标投标法》。