离婚时使用房的承租该怎么处理,法律上该怎样规定

[律师回复]
1、由同住人协商后选出一新的承租人，到出租人那里办理，还需要到房屋管理局登记使用权过户。
2、公房类的使用权房，以户口为同住人为准。
3、承租人死亡，如果同住人仅承租人一人，只能由承租人同户口直系亲人继承。为维护双方合法权益，可以双方签订协议，进行补偿。《合同法》规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：
1、原承租人死亡或外迁；
2、与原承租人为同一户籍；
3、是原承租人的家庭成员；
4、与原承租人共同居住二年以上；
5、没有其他住房。

[律师回复] 是由出租方交，除非租赁合同另有约定的除外。但是如果出租方未交，那么承租方就有交税的义务。房产税征收标准分从价或从租两种情况： 1.从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%到30%后的余值； 2.从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%到30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定； 3.房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为 1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%； 4.房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为； 5.以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值乘（1-10%或30%）乘税率； 6.以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入乘税率。

[律师回复] 是由出租方交，除非租赁合同另有约定的除外。但是如果出租方未交，那么承租方就有交税的义务。房产税征收标准分从价或从租两种情况： 1.从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%到30%后的余值； 2.从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%到30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定； 3.房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为 1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%； 4.房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为； 5.以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值乘（1-10%或30%）乘税率； 6.以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入乘税率。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 依据最高人民1996年的司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，对于离婚时对夫妻承租公房的处理，给出了明确的指导意见： 1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租： （1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的； （2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的； （3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的； （4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的； （5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的； （6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的； （7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的； （8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的； （9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 2、对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理： （1）照顾抚养子女的一方； （2）男女双方在同等条件下，照顾女方； （3）照顾残疾或生活困难的一方； （4）照顾无过错一方。

[律师回复] 如果出租人希望承租人承担物业管理费用，则应当在房屋租赁合同中加以明确约定。并且最好将该租赁合同交物业管理企业一份，由物业管理企业盖章确认。这便可以产生债务转移的后果，即本应由业主承担的、交纳物业管理费用的义务，已经转移给承租人承担。如果没有告知物业管理企业并经确认，物业管理企业仍可以向业主直接追交。3)承租人有遵守小区业主公约和规章制度的义务尽管承租人并未参加业主大会会议、投票决议业主公约和规章制度，然而必须遵守业主公约和所有规章制度。其理由在于，业主公约和规章制度乃是约束物业区域内的不动产利用秩序的规则，业主之外的使用人也应遵守物业区域内的利用秩序规则。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 当事人签订公房转租合同后，未经出租人同意而申请人民确认转租合同无效的。其转让的实质为租赁权转让，即公房租赁合同中承租人权利义务的概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应取得合同另一方当事人即出租人的同意，包括：事先同意或事后认可。司法实践中，在具有下列情况下，明确表示认可的也推定出租人认可，当事人要求确认转租合同无效的，人民不予支持：
1、原承租人事前未征得出租人之书面同意，但事后出租人为次承租人办理了公房承租户名变更手续的;
2、原承租人事前未征得出租人之书面同意，但受让人已经实际入住，并且以承租人的名义按时缴付租金，出租人也予以收取的并未提出异议，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并以自己的行为认可了承租人的转让行为。
二、公租房转租是否需要同住人同意根据《房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人同意的限制，在未经同住人同意的情况下，原则上应确认该转让合同无效。故实践中，可区分下列情况分别处理：
1、同住人已搬离该公房，受让人也已实际入住该公房的，表明原同住人已以实际行为表示同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经同居住人同意为由请求人民确认公房使用权转让合同无效的，不予支持;同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿;
2、受让人未实际入住公房，未搬离公房的同住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。

[律师回复] 在合同里得约定清楚，一般来说楼顶是不能使用的。请将你的问题明确清楚，咨询律师详细解答。

[律师回复] 对于公租房使用权的继承的条件这个问题，解答如下, 公租房的调配只能有公租房管理局操作，不能私底下转让，只能退还给公租房管理局。
按照国家现行法律规定，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让，但是得办理相关的手续。一般情况下，私人对公租房没有产权，承租人只有使用权，无继承问题，只有承租人变更问题。承租人不能自动变更，需要申请变更，且变更承租人需要得到户口在该公租房内的所有使用权人的同意。公租房是国家为居住困难的群众提供的一种保障性住房，只有符合一定条件的人才能够申请成功。申请公租房，应当符合以下条件：
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定
(二)收入、财产低于规定标准
(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

[律师回复] 对于公租房使用权的继承的条件这个问题，解答如下, 公租房的调配只能有公租房管理局操作，不能私底下转让，只能退还给公租房管理局。
按照国家现行法律规定，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让，但是得办理相关的手续。一般情况下，私人对公租房没有产权，承租人只有使用权，无继承问题，只有承租人变更问题。承租人不能自动变更，需要申请变更，且变更承租人需要得到户口在该公租房内的所有使用权人的同意。公租房是国家为居住困难的群众提供的一种保障性住房，只有符合一定条件的人才能够申请成功。申请公租房，应当符合以下条件：
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定
(二)收入、财产低于规定标准
(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 按照此规定，土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。具体地讲：如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的，那么应当由出租人缴纳土地使用税，如果是免税单位出租土地的，那么应当由承租人缴纳土地使用税。 但是需要注意一种特殊情况，即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2020〕56号)规定： 在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。 征收标准 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下： (一)大城市 1.5元至30元; (二)中等城市 1.2元至24元; (三)小城市0.9元至18元; (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。 各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

[律师回复] 对于公租房使用权的继承的条件这个问题，解答如下, 公租房的调配只能有公租房管理局操作，不能私底下转让，只能退还给公租房管理局。
按照国家现行法律规定，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让，但是得办理相关的手续。一般情况下，私人对公租房没有产权，承租人只有使用权，无继承问题，只有承租人变更问题。承租人不能自动变更，需要申请变更，且变更承租人需要得到户口在该公租房内的所有使用权人的同意。公租房是国家为居住困难的群众提供的一种保障性住房，只有符合一定条件的人才能够申请成功。申请公租房，应当符合以下条件：
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定
(二)收入、财产低于规定标准
(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。
(一)合理使用房屋
承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。
提示1
承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：
1、约定使用方法(首要标准)：房屋租赁合同约定的使用方法;双方补充协议约定的使用方法;按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。
2、出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。
提示2
承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。
提示3
承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。
(二)对出租房屋承担保管义务
承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。
(三)转租应当经过同意
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经过出租人同意的，出租人在6个月内提出异议的，转租合同无效。
提示1
房屋转租存在两个房屋租赁合同：
1、原租赁合同：继续有效。
2、次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。
提示2
出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。
(四)房屋承租人有支付租金的义务
1、承租人应当按照约定的期限支付租金。
2、对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。
3、按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：
A、租赁期间不满1年的：应当在租赁期间届满时支付;
B、租赁期间1年以上的：应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
提示1
承租人延付租金，出租人有以下补救办法：
1、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。
3、出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。
提示2
因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人可以代为支付的租金和违约金。代为支付的部分超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。
(一)合理使用房屋
承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。
提示1
承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：
1、约定使用方法(首要标准)：房屋租赁合同约定的使用方法;双方补充协议约定的使用方法;按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。
2、出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。
提示2
承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。
提示3
承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。
(二)对出租房屋承担保管义务
承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。
(三)转租应当经过同意
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经过出租人同意的，出租人在6个月内提出异议的，转租合同无效。
提示1
房屋转租存在两个房屋租赁合同：
1、原租赁合同：继续有效。
2、次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。
提示2
出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。
(四)房屋承租人有支付租金的义务
1、承租人应当按照约定的期限支付租金。
2、对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。
3、按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：
A、租赁期间不满1年的：应当在租赁期间届满时支付;
B、租赁期间1年以上的：应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
提示1
承租人延付租金，出租人有以下补救办法：
1、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。
3、出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。
提示2
因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人可以代为支付的租金和违约金。代为支付的部分超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

[律师回复] 您好，关于承租人对出租房屋的使用包含什么义务这个问题，我的解答如下, 承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。
(一)合理使用房屋
承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。
提示1
承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：
1、约定使用方法(首要标准)：房屋租赁合同约定的使用方法;双方补充协议约定的使用方法;按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。
2、出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。
提示2
承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。
提示3
承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。
(二)对出租房屋承担保管义务
承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。
(三)转租应当经过同意
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。未经过出租人同意的，出租人在6个月内提出异议的，转租合同无效。
提示1
房屋转租存在两个房屋租赁合同：
1、原租赁合同：继续有效。
2、次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。
提示2
出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。
(四)房屋承租人有支付租金的义务
1、承租人应当按照约定的期限支付租金。
2、对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。
3、按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：
A、租赁期间不满1年的：应当在租赁期间届满时支付;
B、租赁期间1年以上的：应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
提示1
承租人延付租金，出租人有以下补救办法：
1、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。
3、出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。
提示2
因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人可以代为支付的租金和违约金。代为支付的部分超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 【合同终止效力】原租赁合同终止，转租合同中的承租人该怎么办? 问：甲乙签一铺门合同，乙分租给丙并签订合同。如果甲乙终止合同(乙方未按时交租给甲方，合同期未满)，丙方合同是否还有效。应该如何处理或赔偿。 答：如果乙与甲的合同约定不能转租或乙方转租给你的行为没有得到甲的认可和同意，你与乙之间转租合同无效，合同无效自合同成立时就无效，没有任何约束力 问：因乙方是五层楼几万方的承包人。且甲方已同意乙方在合同期有效内有出租权。现因乙方有几个月未交租给甲方故甲方要上诉并终止合同。如甲乙方合同终止，我方的合同是否还有效，请问我方该如何维护自身权益。谢谢! 答：原租赁合同与转租合同的关系是主合同与从合同的关系，即原租赁合同是转租合同的前提条件，同时也对转租合同起着制约作用。我国《城市房屋租赁管理办法》第31条规定：转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。转租人拖欠房租，出租人依法终止租赁合同，则转租合同也随之终止。但是如果转租合同的终止是因为转租人的过错造成的，次承租人可要求转租人负违约责任。另外，由于转租合同是经房主认可的，甚至房主还参与了收益分成，因此房主对保障实际使用人对房屋的使用权负有连带责任，承租人可以要求在转租协议终止后与房主直接订立房屋租赁合同。该合同须以终止转租合同为基础。房主不得随意提高租金，但在双方协商一致的情况下，新租赁合同也可超出原转租合同的权利义务范围，如变更租期等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 当事人签订公房转租合同后，未经出租人同意而申请人民确认转租合同无效的。其转让的实质为租赁权转让，即公房租赁合同中承租人权利义务的概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应取得合同另一方当事人即出租人的同意，包括：事先同意或事后认可。司法实践中，在具有下列情况下，明确表示认可的也推定出租人认可，当事人要求确认转租合同无效的，人民不予支持：
1、原承租人事前未征得出租人之书面同意，但事后出租人为次承租人办理了公房承租户名变更手续的;
2、原承租人事前未征得出租人之书面同意，但受让人已经实际入住，并且以承租人的名义按时缴付租金，出租人也予以收取的并未提出异议，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并以自己的行为认可了承租人的转让行为。
二、公租房转租是否需要同住人同意根据《房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人同意的限制，在未经同住人同意的情况下，原则上应确认该转让合同无效。故实践中，可区分下列情况分别处理：
1、同住人已搬离该公房，受让人也已实际入住该公房的，表明原同住人已以实际行为表示同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经同居住人同意为由请求人民确认公房使用权转让合同无效的，不予支持;同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿;
2、受让人未实际入住公房，未搬离公房的同住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 当事人签订公房转租合同后，未经出租人同意而申请人民确认转租合同无效的。其转让的实质为租赁权转让，即公房租赁合同中承租人权利义务的概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应取得合同另一方当事人即出租人的同意，包括：事先同意或事后认可。司法实践中，在具有下列情况下，明确表示认可的也推定出租人认可，当事人要求确认转租合同无效的，人民不予支持：
1、原承租人事前未征得出租人之书面同意，但事后出租人为次承租人办理了公房承租户名变更手续的;
2、原承租人事前未征得出租人之书面同意，但受让人已经实际入住，并且以承租人的名义按时缴付租金，出租人也予以收取的并未提出异议，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并以自己的行为认可了承租人的转让行为。
二、公租房转租是否需要同住人同意根据《房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人同意的限制，在未经同住人同意的情况下，原则上应确认该转让合同无效。故实践中，可区分下列情况分别处理：
1、同住人已搬离该公房，受让人也已实际入住该公房的，表明原同住人已以实际行为表示同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经同居住人同意为由请求人民确认公房使用权转让合同无效的，不予支持;同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿;
2、受让人未实际入住公房，未搬离公房的同住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的同住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。

[律师回复] 您好，针对您的离婚时承租公房使用权的处理问题解答如下, 依据最高人民1996年的司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，对于离婚时对夫妻承租公房的处理，给出了明确的指导意见：
1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：
（1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；
（2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
2、对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：
（1）照顾抚养子女的一方；
（2）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（3）照顾残疾或生活困难的一方；
（4）照顾无过错一方。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁对象不同的情况
土地使用税是以国有土地为征水对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。具体规定如下：
1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳;
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;
3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
租土地是由出租方来缴纳，这个是《土地使用税暂行条例》中的规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。”
具体来说，使用土地建房出租、出典的，房屋出租人、承典人为纳税人;出租人、承典人不在房屋所在地或房屋租典纠纷尚未解决的，由房屋代管人或都使用人缴纳;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
但在实践中，很多出租方都在合同中约定由承租方来缴纳，这个是商业行为不是法律行为，对税务机关的执行没有约束力，如果合同中约定承租人缴纳，那由出租人先缴纳后再向承租人收取。么情况下应由承租方缴纳房产税日前有企业咨询，企业是通过租赁的房屋进行生产经营的，按年支付租金，最近遇到当地税务机关强行让承租方缴纳房产税，问是否有法律依据，承租方是否涉及到房产税问题呢?一般的说，房产税应由出租方缴纳。但有的时候也会由承租方负责缴纳，主要是要看具体的租赁方式以及出租方的具体情况。实务中租赁方式一般分为无租使用和有租使用两种情况，下面分别分析：首先看无租使用，根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》
第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。但是，如果存在房屋的产权人已经缴纳房产税情况的，无偿使用人可凭产权人缴纳房产税的完税凭证，不再重复缴纳房产税。根据此规定，如果单位是无租使用其他单位的房产一般由承租单位缴纳房产税，当然如果产权人已经交过房产税则承租人就不用再交了。对于有租使用其他单位房产的情况，根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权人缴纳。出租方不在房屋所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。可见，对于有租使用的情况，应该由产权人(出租方)缴纳房产税，除非出租方不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。只有上述情况下才会由承租方缴纳房产税。这里要提醒纳税人注意，由承租方缴纳税款只是上述几种特殊情况，出租方缴纳房产税才是常态，因此，如果税务机关强行让承租方缴纳本应由出租方缴纳的税款，则承租方企业应根据上述规定具体判断自己是否应该负有纳税义务，如果不是则应说明理由，积极沟通，避免合法权益受到侵害
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
《国家税务局关于检发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》(国税地[1988]15号)
第四条对土地使用税纳税人进一步作了解释：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
《国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》(国税地[1989]140号)第一条“关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题”规定：对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。
按照上述规定，土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。具体地讲：如果租赁的土地属于应纳土地使用税的单位和个人出租土地的，那么应当由出租人缴纳土地使用税;如果租赁的土地属于土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税即由承租人缴纳土地使用税;如果是免税单位出租土地的，那么应当由承租人缴纳土地使用税。
但是需要注意一种特殊情况，即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2020〕56号)规定： 在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。此种情况由承租人缴纳土地使用税。

[律师回复] 您好，针对您的离婚时承租公房使用权的解决问题解答如下, 依据最高人民1996年的司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，对于离婚时对夫妻承租公房的处理，给出了明确的指导意见：
1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：
（1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；
（2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
2、对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：
（1）照顾抚养子女的一方；
（2）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（3）照顾残疾或生活困难的一方；
（4）照顾无过错一方。