口头解除房屋买卖合同有效吗

最新修订 | 2024-02-24
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包敬立律师
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口头解除房屋买卖合同有效吗

一、口头解除房屋买卖合同有效吗

口头解除房屋买卖合同是无效的。房屋买卖合同需要书面约定解除,并且应当达成协商一致或者出现如下法定可以解除合同的情形才能解除:

(一)当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

(二)因不可抗力致使发生不能实现合同目的情况;

(三)迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。

民法典》第五百六十二条

当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

二、房屋买卖合同代理人签字有效吗?

合同是否有效视情况而定。

1.如果有委托授权的情况下,还要看代签人的授权范围。代签人超越授权代理的权限的,要么认定为表见代理,合同有效,要么认定为效力待定的代理行为,需要获得被代理人的追认才是有效合同。

2.没有授权委托的话,属于无权代理。无权代理行为还要看代签人是否有让与之签订合同的对方当事人误以为其有权签订合同的文件或情形。如果无权代理行为可以认定为表见代理的,合同有效。如果不能则无效。

《民法典》第一百七十一条

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

三、房屋买卖没有过户影响合同效力

当事人进行房地产转让,应当依照房地产管理法的规定办理权属登记;

但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件,此种情况下依照民法典的规定,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,故双方所签合同合法有效。

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

通过本篇文章的内容,希望能够解答您所面临口头解除房屋买卖合同有效吗的问题。平常我们可以多多学习了解法律知识,这样在面临法律问题需要解决时,我们就能够通过学习到的法律知识来维护自己的权益了。想要了解更多相关的法律问题,点击下方“立即咨询”按钮,为您匹配专业律师在线为您提供帮助。

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你好,律师,我在某中介公司看中了他们放出的一套房,已经签了买卖合同,但是现在对方要口头解除合同,我想请问下口头通知解除房屋买卖合同有效吗?
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一、房屋买卖合同
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同,故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定,房屋买卖合同书面形式应包括如下类型:
(一)正式房屋买卖合同
正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。
尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。
实践中,商品房买卖时,要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。
但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求,买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同,经双方签字、盖章生效,并据此履行,在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。
(二)具备特定条件的预约合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备lt;商品房销售管理办法gt;第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
根据最高法院民一庭的观点,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。
为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。笔者认为,司法解释的本条规定,用意虽好,但效果一般,极易造成误导。
首先,《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项,而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同,同时具备该13项内容的可能性很少,买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。
其次,认定合同性质的依据为合同内容,而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性质。第三,“出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实际履行。
即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款确定,完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定,就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立,而依据该条司法解释则不能认定合同成立。
(三)房屋买卖合同的其他书面形式。
《合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。
记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料,应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下,没有书面合同,也无法认定口头合同存在,买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。
此时,买受人持有的购房款收据或发票,既是书面合同形式,也是合同实际履行证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。
二、从上诉文中,我们可以知道口头通知解除房屋买卖合同是不靠谱的,最好是按照合同的约定来处理。
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房屋买卖时口头合同有效吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 民法规定房屋买卖合同是书面合同,但是关于房子里面什么电视微波炉之类动产的交易部分是不需要书面合同,口头协议也算数的,但要上升到诉讼的高度的话,关键是举证困难。以下的合同是无效的
一、没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同,又无据可查的,属无效合同。
二、与法律明文规定不能交易的房地产所签定的房地产买卖合同。与军产、院产、校产、期房、拆迁公告范围内户籍冻结、未经抵押权人同意、未经共有产权人同意、权属有争议、已被查封或依法限制转让、上市出售后形成新的住房困难、擅自改变住房性质、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房地产所签订的房地产买卖合同属无效合同。根据我国房地产法律法规规定,商品房转让是,当事人双方应当签订书面合同。但同时《合同法》第三十六条也规定:“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”虽然与房屋原所有权人并未签订书面的房屋买卖合同,但由于已经向房屋原所有权人支付了全部购房款,且房屋原所有权人已经将房屋交付给你使用。因此,你与房屋原所有权人之间的房屋买卖合同已经成立。《合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
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解除房屋买卖合同口头通知有效吗?
解除房屋买卖合同口头通知也是有有效的,但前提也是要在双方都同意的情况下才能有效,如果在此前提下一方有损失的话,那么是可以让另一方赔偿,从而也是需要依法的责任相应的责任。
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我昨天准备卖房子,结果买的人反悔了,然后我就打算解除合同,但是我去找有关部门他说房屋买卖解除无效。我就懵了,我这是卖没卖出去啊。解除无效啥意思啊?
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一、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同。
  处理方式:应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效)。
  当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。
  处理方式:请求确认合同无效的,不予支持(约定以其为生效要件的,从其约定,但一方已履行主要义务、对方并接受的除外)。
  
二、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
  处理方式:可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
三、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  处理方式:可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
  处理方式:导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
  处理方式:导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  处理方式:导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
七、出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致买受人无法取得房屋。
  处理方式:买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
  
八、房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。
  处理方式:买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  
九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。
  处理方式:买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  
十、根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。
  处理方式:当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
  十
一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。
  处理方式:买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
  处理方式:当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
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二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。
  处理方式:当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
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房屋买卖合同解除撤销时效
[律师回复] 您好,针对您的房屋买卖合同解除撤销时效问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。
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平常的生活中,我们可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们需要了解一些法律知识。针对口头协议解除房屋买卖合同有效吗?的问题,我们在下面的文章内容中整理了一些与此相关的法律知识,希望可以解答您的问题。
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想房屋买卖合同解除时效是多久
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、解除合同的种类
(一)约定解除
1、合同约定了合同解除条款。如合同约定,违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后,经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权,即合同法
第九十四条规定的几种情况:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
5、法律规定的其他情形。所谓“合同解除”,是在合同有效成立之后,因当事人一方的意思表示,或者双方的协议,使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。
二、合同解除权期限
《合同法》第九十五条条
第一款规定:“法律规定或当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条
第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的,解除权消灭。”
由此可见,解除权应在上述法定期限内行使,否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间,应自解除权发生之日起算,不存在期间的中止、中断和延长的情形。
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