开发商违约的房子如何交易

[律师回复] 能否要求赔偿开发商违约金的问题，主要得看你们与开发商签订的房屋买卖合同对逾期交房的开发商违约责任是如何约定。如果有相关的合同条款，你们一般都可以要求开发商按合同约定赔偿，
2、在与开发商私下协商无法解决或达不到你们的预期效果的情况下，你们可以起诉到人民法院，也可反映到工商、房产等管理部门。
3、无论是起诉到人民法院，还是反映到其他有关部门，都必须得准备好证明开发商逾期交房的相关证据，同时准备好诉状（起诉到人民法院用）或投诉、反映报告（反映到其他部门用）。可以要求开发商承担违约责任
1、你们完全有权要求开发商支付延期交房违约金。
2、如果合同中约定了仲裁条款，就提起仲裁；如果无此约定就向法院起诉。
3、仲裁或诉讼要提供能证明你们的请求的证据。

[律师回复] 解答如下, 　　各位老师，我买了一套商品房，现已延期近半年。按合同规定，逾期交房不超过两个月按总房价日赔偿万分之0.3，合同没说超过两个月怎么赔偿。按现在这个赔偿价，连银行同期存款利率也达不到，我该怎么做请各位给指点一下，谢谢!　　答复：你可以在主张延期交房的诉讼过程中请求(或是仲裁机构)要求对于约定违约金增加.我国合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。因为按照银行逾期付款的法定违约金为每日万分之二点一,而你们双方约定的确是日万分之零点三,实在是过低,而且由于合同多半是开发商事先制定的格式性的,因此综合上述理由,你可以考虑要求或是仲裁机构予以调整.

[律师回复] 解答如下, 违约责任（包括违约金），是合同中的一个重要条款。楼主要想知道违约金的计算，应该查询这个合同就行了。如果楼主在签订合同时，没有签订违约责任的相关条款，就只能与对方协商了。若难以协商，楼主有坚持索要违约金的话，那就只能了。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数 额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

[律师回复] 什么是二手房交易违约？
１．顾名思义，是指在二手房的买卖中，当签订了买卖合同或是类似的文件规范之类之时，买房突然因为某种原因而取消对该套房子的购买权，并造成一定程度上的违约。
２．二手房因为其特殊的性质：该次交易并非是头次交易，之前这套房屋已经上市交易过一次了，现在再进行二次交易。在房屋产权等项目的处理上，会比其他的房屋问题多一些，这就要求买卖双方在协商一致或是签订合同的时候就需要愈发仔细认真了。

[律师回复] 一、怎么向开发商索要违约金首先应该明确开发商违约时违约金的计算方式，需分为以下两种情况： （一）依据商品房买卖合同的约定计算违约金开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如果约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求降低。根据最高人民司法解释的规定，可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么最终会支持1。3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金的数额。 （二）依据法律的直接规定计算违约金根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 1、逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。 2、逾期付款的违约金计算标准：按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。 3、逾期办理产权登记的违约金计算标准：按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，将掌握这种情况下的上下限标准，即下限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。 二、向开发商要违约金有哪些方法可以看出，如果商品房买卖合同对违约金作出了规定，或者法律对违约金作出了直接规定，那么开发商就需要承担违约金。至于开发商违约金的具体计算方式，则可以由商品房买卖合同约定，没有约定时，按照法律规定确定。与其他买卖合同纠纷一样，购房者要求开发商支付违约金时，不仅需要证明开发商存在违约，还得证明其实际的损失，否则就可能得不到违约金，或者得到的违约金不足以弥补损失。

[律师回复] 【案例】 为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。 祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。 刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。 经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。 经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。 首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。 其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。 最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。 【分析】 二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。 由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。

[律师回复] 可以根据合同约定主张赔偿责任，代理费用建议您来电或当面咨询。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 手房买卖中出卖人违约怎么办： 二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为： 1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。 2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。违约金的上限是合同损失的百分之三十。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二手房买卖房东违约提前预防 1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。 2、如果有详细的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。 3、如果没有具体的违约条款，需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。 二手房买卖常见的违约情形： 1、出卖人将房屋直接卖给第三人 如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。 2、出卖人要求提高房价办理过户 在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。 在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。 3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效 在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

[律师回复] 你们的买卖合同上面对于违约责任是怎么约定分的？没看到买卖合同不好给更具体的建议，详情可以来电说明情况咨询

[律师回复] 你好！根据你们的合同约定办理。详细解答问题联系安徽明钰律师事务所李树飞律师

[律师回复] 相信很多人或多或少都会有租房的经历，也可能在租房过程中遇到一些纠纷。如果在房屋合同没到期的情况下，房东要违约，收回房子。那么，这种情况下，我们该怎么办?我国法律规定，当事人一方违约的，需要承担违约责任。违约责任有三种基本形式，即继续履行、采取补救措施和赔偿损失。当然，除此之外，违约责任还有其他形式，如违约金和定金责任。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。在拒绝履行、迟延履行、不完全履行的情况下，守约方可以提出一个新的履行期限，称为宽限期或者延展期，要求违约方在该期限内履行合同义务。采取补救措施作为一种独立的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 可以，要求继续履行合同是你的权利。但如果房子已经出售，事实上继续履行已经难以实现，只能主张违约金

[律师回复] 最好携带合同等材料当面咨询律师，予以全面分析解答。

[律师回复] 处理二手房交易违约的方式是：承担支付违约金或者继续履行等违约责任。违约金是按照当事人约定的数额来计算，但另一方当事人认为约定的数额不合理的，可请求法院或仲裁机构适当地增减。法律依据：《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算,即应以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮百分之三十至五十计算作为合理标准，而后由法官根据具体案情自由裁量。综合各种因素考虑，本案中的双方约定逾期付款以月利息4分计算，违约金明显过高。
　　二、违约金过高情形下举证责任的分配　在当事人请求对违约金予以适当调整的情形下，人民法院应当正确确定举证责任。违约方首先要对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任。由于对于违约造成的损失，守约方较之违约方就损失事实和相关证据都具有更强的证明能力，因此，不应过分强调违约方的举证责任。违约方如果能就违约金过分高于损失这一问题使法官产生合理怀疑，就应当认定完成了证明义务。此时，应将证明责任分配给守约方，令其证明损失的数额及违约金的合理性。

[律师回复]
一、违约金是否不能超过合同总金额的20%？在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金？在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行？违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。因此房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益

[律师回复]
1、实际的履行。所谓实际履行的含义是指当事人不履行承担合同或不完全履行合同，受害的那方既不想废除合同，也不想接受受违约一方给予的金钱赔偿，而是提出要求违约当事人的一方继续履行承担规定的责任的一种形式。他的有点事更符合人的意愿，有助于合同的实现，但也不是任何情况都需要实际履行。因此，合同法规定：为预防没有履行承担或履行承担了非物质的债务然而却不合约定时，受害方可以提出履行承担。非金钱物质债务的定义是合同规定的义务不依据提供的金钱数量为内容，如在建设工程、租赁、承揽等合同中、均是由合同的一方承担特定行为，如提供用来建造道路、楼房或桥梁、租赁的土地及房屋，零件定做加工等工程的义务。只有在非金钱物质债务承担范围内，才能实际地履行。此外，我们要指出，根据《合同法》中第112条规定：“违约方不履行合同或者履行合同不合约定时，在履行补救措施等相关义务后，受害方的其他损失，赢继续赔偿。”这表明，一方当事人承担责任以后，不排除应履行承担的其他责任，是因为违约方虽以实际的履行作为弥补违约行为，但违约导致的额外损失并没有获得补偿。也就是说，履行承担额外的损失，违约方要继续履行承担相应赔偿义务。
2、赔偿损失。赔偿损失的含义是一方违约，对方有权利按照合同规定所受损失要求对方赔偿。包括两点：
(1)受损害一方必须有实际损失存在，这是这种责任方式的基础前提，反之，则无需承担责任。
(2)损失可以用一定的方式来衡量，主要变现为能通过金钱计算来确定。损失也有两种方式：一是直接损失的含义因违约带给当事人现有的财产遭到损害和减少，例如财产失灭、此前的支出和毁灭损失等。二是间接损失的含义指因违约的行为带给当事人丢掉将来潜在的利益，例如利润受到重创。在计算赔偿损失时应该同时考虑这两个方面。
3、约定违约金和返还定金。违约金与定金是两个不同的法律概念，两者各有定义，起最主要的区别是否需要先行支付。所谓违约金的含义只一方由于违约行为应向对方支出足够数量金钱物质。违约金数值由双方协商确定。如当事人并没有提出违约金约定，当事人对方违反合同后，他无权向对方索要违约金的物质金钱，只能通过其他方式追究责任。定金作为担保合同关系的保证，实行先行缴付原则，交付成功以后合同才具有效力。违约金可事先约定，它是一种违约责任凡是，不必进行先行交付。根据《合同法》第116条规定：“当当事人一方既约定了违约金，有约定了定金，若对方违约，这方有权提出索要合适的违约金数或定金。”所以说违约金条款和定金条款不能同时适用。

[律师回复] 您好，由于您对问题的描述过于简单，为了能更好的为您解答问题，请致电免费咨询。

[律师回复] 需要看买卖合同对于违约是如何约定的。如果确定违约的话，是可以主张你的权利的。