延期交付怎么赔偿

最新修订 | 2024-04-17
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王淳律师
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专家导读 商品房未按期交付,购房者有权发出催交通知,并在三个月后行使退房权,开发商应无条件退款。退房流程包括购房者提出书面申请、开发商办理退款手续,若开发商未按时履行义务,则需支付违约金。退房责任因情况而异,开发商过失需赔偿,购房者问题则无需承担责任。
延期交付怎么赔偿

一、延期交付怎么赔偿

倘若您所购买的商品房未能依照预定交房日期如期交付,那么在约定交房日之后,您可以立即向开发商发出书面的房屋催交通知以明确告知其交房违约情况;

而倘若在此后的三个月的法定宽限期之内,开发商依然无法如期完成房屋交接工作,则您将有权利依据合同条款行使退房权力。

在此过程中,开发商应当根据合同规定无条件地将您已经投入的房款以及同期活期利率等款项归还给您。

然而,此项退房流程也并非易事,通常需要遵循以下几个基本步骤:

首先,由购房者提出正式的退房请求。

购房者应以书面形式向开发商提交一份详尽的退房申请书,以说明具体诉求及理由。

若由于开发商的过失或失误导致退房行为的发生,开发商应当承担相应的赔偿责任经济损失

但若是因为购房者未能成功获得贷款资质审批,亦或是双方对于付款方式存在争议而最终选择退房,开发商并不需对此承担任何责任。

其次,在收到购房者的退房要求后,开发商应当在不超过15个自然日内妥善办理完毕所有的退款手续,并尽快终止该项交易。

在此期间,若因相关手续或文件尚未签置,开发商还需代为缴纳购房者每月应支付的本息。

最后,如果开发商未能在收到退房申请后的15个工作日内履行上述义务,自第16天起直至购房者最终收到所有房款为止,开发商每日都须按总房款的千分之一向购房者支付相当于违约金的费用。

商品房买卖合同司法解释》第十五条

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

二、开发商延期交房怎么赔偿

开发商延期交房的赔偿主要通过违约金来实现。

购房者遇到延期交房,首先要看自己与开发商的合同约定,有没有关于违约金赔付这一条款;

其次也要看开发商不能按期交付房子的具体原因是什么。

讨要违约金是消费者维护自己合法权益的行为。

《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“延期交付怎么赔偿”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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房屋延期交付有赔偿吗,房屋延期交付怎么赔偿
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对房屋延期交付有赔偿吗,房屋延期交付怎么赔偿进行了解答,希望能解答您的问题。
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房产纠纷
房屋延期交付怎么处理,房屋延期交付风险
[律师回复]
一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:出卖人延迟交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时,可以根据合同提出赔偿要求,也可以与该公司解除房屋买卖合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定,约定的违约金若低于造成的损失的,购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情,本文教你如何防患于未然,规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事,因为房屋交付时间的改变,就可能改变购房者的计划,如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢
1、看清合同再签也不迟对于大多数的购房者来说,买房子是“大姑娘上花轿——头一遭”,对于买房子需要注意的细节方面都不甚了解,尤其是在签订购房合同的时候,更是不知道该注意哪些方面。“当时见这里的房子卖得比较火,好不容易选上一个比较满意的户型和位置,合同没细看就签了,也不知道上面规定了什么内容”。据了解,开发商在房产管理服务中心网站签订的是《商品房买卖合同》示范文本,其中的具体条款还是由买、卖双方共同协商签订。《商品房买卖合同》一经签署,即起法律效力,买、卖双方应按合同内约定的条款认真执行。业内法律人士提醒购房者在签订合同的时候,一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等。
2、交房时间越明确越好为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间,那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。据律师介绍,延期交房违约金起算时间,一般是合同中约定的交房期限,除法律或合同另有规定外,在约定的交房期限届满之日时,卖方若不能向买方交付房屋的,卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
3、延期交房不影响月供今年关于房地产市场的调控政策频出,最近关于“各商业银行将从11月1日起,全面取消房贷七折利率,银行给予首套房贷的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%”的消息更让许多购房者感到购房压力。对于新利率施行之前的房屋贷款仍将按照以前的政策执行,只是对于以后的房屋贷款利率将按照新政策执行后的要求办理。
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拒付或延付租金的判定
[律师回复] 您好,针对您的拒付或延付租金的判定问题解答如下, 案例一:甲公司在陕西承建工程时,向乙公司承租了钢管、扣件等施工机械。施工完毕后,甲公司于2000年12月18日向乙公司归还了租赁物,并于当日就所结欠的租金出具了欠条(未注明具体清偿日期)。甲公司于2002年12月20日诉到,要求甲公司给付租金。乙公司不能提供在欠条出具后一年内向甲公司主张权利的证据,但有在两年内向甲公司主张权利的证据。为此,甲公司以乙公司的已经超过法定诉讼时效期间为由,要求驳回乙公司的诉讼请求。以租赁合同纠纷为由,立案受理了乙公司的。但在实体处理时,却存在着两种截然不同的意见。一种意见认为,既然甲乙双方发生债权债务关系的基础关系是租赁合同关系,则欠条上记载的债务属于租金,原告的已经超过《民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间,应采信甲公司的意见,驳回乙公司的诉讼请求。另一种意见则认为,本案应适用两年的诉讼时效,其理由在于:法律之所以在一般诉讼时效的基础上还规定了短于一般诉讼时效的特殊诉讼时效,其目的在于促使权利人及时行使权利,发挥社会财富的经济效益,或者为人民及时收集证据,查明案情,正确、及时地审理此类案件提供方便。《民法通则》第一百三十六条第三项之所以规定延付或者拒付租金适用一年的诉讼时效,其立法目的更侧重于从促使权利人及时行使权利方面考量,因为租赁合同关系的本质是承租人占有出租人的租赁物并有偿使用,而这种有偿性通常是以出租人占有租赁物时间的长短作为计算依据的,租金的数额也往往高于一般债权所生之孳息,一旦承租人向出租人返还了占有,时间的推移将不再是其租金支付金额的计算依据,因此,法律有必要对承租人占有出租人出租物时出租人的权利加以限制,促使其及时、积极的行使权利,以充分发挥租赁物的经济效益,避免承租人随着时间的推移蒙受重大的经济负担,平衡双方的利益。因此,《民法通则》第一百三十六条第三项应作狭义的解释,即只有在承租人占有出租物而延付或拒付租金时,才应适用一年的诉讼时效,如果出租人与承租人已终止了租赁合同关系并就租金的数额达成一致,此时就不应再适用一年的诉讼时效,而应适用两年的一般诉讼时效。这种解释,非但切中租赁合同的本质,在讲究法制的市场经济环境中更能体现诚实信用原则的真谛。
拒付或延付租金的判定
[律师回复] 您好,针对您的拒付或延付租金的判定问题解答如下, 案例一:甲公司在陕西承建工程时,向乙公司承租了钢管、扣件等施工机械。施工完毕后,甲公司于2000年12月18日向乙公司归还了租赁物,并于当日就所结欠的租金出具了欠条(未注明具体清偿日期)。甲公司于2002年12月20日诉到,要求甲公司给付租金。乙公司不能提供在欠条出具后一年内向甲公司主张权利的证据,但有在两年内向甲公司主张权利的证据。为此,甲公司以乙公司的已经超过法定诉讼时效期间为由,要求驳回乙公司的诉讼请求。以租赁合同纠纷为由,立案受理了乙公司的。但在实体处理时,却存在着两种截然不同的意见。一种意见认为,既然甲乙双方发生债权债务关系的基础关系是租赁合同关系,则欠条上记载的债务属于租金,原告的已经超过《民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间,应采信甲公司的意见,驳回乙公司的诉讼请求。另一种意见则认为,本案应适用两年的诉讼时效,其理由在于:法律之所以在一般诉讼时效的基础上还规定了短于一般诉讼时效的特殊诉讼时效,其目的在于促使权利人及时行使权利,发挥社会财富的经济效益,或者为人民及时收集证据,查明案情,正确、及时地审理此类案件提供方便。《民法通则》第一百三十六条第三项之所以规定延付或者拒付租金适用一年的诉讼时效,其立法目的更侧重于从促使权利人及时行使权利方面考量,因为租赁合同关系的本质是承租人占有出租人的租赁物并有偿使用,而这种有偿性通常是以出租人占有租赁物时间的长短作为计算依据的,租金的数额也往往高于一般债权所生之孳息,一旦承租人向出租人返还了占有,时间的推移将不再是其租金支付金额的计算依据,因此,法律有必要对承租人占有出租人出租物时出租人的权利加以限制,促使其及时、积极的行使权利,以充分发挥租赁物的经济效益,避免承租人随着时间的推移蒙受重大的经济负担,平衡双方的利益。因此,《民法通则》第一百三十六条第三项应作狭义的解释,即只有在承租人占有出租物而延付或拒付租金时,才应适用一年的诉讼时效,如果出租人与承租人已终止了租赁合同关系并就租金的数额达成一致,此时就不应再适用一年的诉讼时效,而应适用两年的一般诉讼时效。这种解释,非但切中租赁合同的本质,在讲究法制的市场经济环境中更能体现诚实信用原则的真谛。
延期付货款需支付利息吗
[律师回复] 您好,针对您的延期付货款需支付利息吗问题解答如下, 每次供货均是一个的法律关系。在当事人双方没有约定价款支付时间,又不能达成补充协议的情况下,应当按照交易习惯确定付款时间。所谓交易习惯,是指在交易中已被人们普遍接受的,长期、反复实践的行为规则。实务中,当合同约定不明或当事人对合同条款的理解有争议时,交易习惯的确定和适用应当考虑以下因素:
1、当事人的交易行为是否具有长期性,行为内容是否具有惯常性;
2、必须是当事人之间在惯常的交易过程中所形成的一种双方均认可的方式;
3、根据交易标的的性质特征,不属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品,需要按照技术标准、技术规范,通过检验、检测、检疫等方法进行审定的事项;
4、交易习惯的确定,应当由主张存在交易习惯的当事人负举证责任。本案当事人之间关于支付货款的时间不存在交易习惯。买受人B公司应当收到货物时支付货款。迟延支付货款时,买受人不但要继续支付价款,而且还有责任支付迟延利息。供货人A公司在没有明示放弃利息的情况下,有权主张逾期付款的利息。在审理时,应该严格审查并确定每次供货的应付货款起算日期,(如前所述,买受人B公司应当收到货物时支付货款)同时确定逾期(应付货款之日)付款的利息起算时间,进而开始计算应付货款及利息的诉讼时效。如此,至2020年时,两年之前的货款本金及利息应超过诉讼时效。但是最后一次对账时双方对以前所欠货款进行了盘点、确认。依照《最高人民关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复》“超过诉讼时效期间,当事人双方就原债务达成的还款协议,属于新的债权、债务关系。根据《中华人民共和国民法通则》第九十条规定的精神,该还款协议应受法律保护。”新的债权债务关系当然及于从权利--利息,因此货款本金及利息均受法律保护。
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房子延期交付怎么赔偿
如若开发商未能按照约定按时交房,则购房者有权向其主张违约责任或损失赔偿。关于此类赔偿的数额,应按照逾期交付使用房屋期间内,由相关行业主管单位公开发布或者经合法授权的房地产评估机构评估的同类房屋在同一地区、相同楼层的租金参考标准来确定。
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房产纠纷
房屋延期交付有什么风险,如何避免房屋延期交付风险
[律师回复]
一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:出卖人延迟交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时,可以根据合同提出赔偿要求,也可以与该公司解除房屋买卖合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定,约定的违约金若低于造成的损失的,购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情,本文教你如何防患于未然,规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事,因为房屋交付时间的改变,就可能改变购房者的计划,如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢
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如何理解支付迟延履行金,迟延履行金
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一、怎么请求支付迟延履行金 迟延履行金,是被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务时,由人民裁定,由被执行人交纳用以弥补申请人损失,同时惩诫被执行人违法行为的款项,属人民执行权调控的范畴,在执行程序中适度掌握。裁定不履行法律义务的被执行人支付迟延履行金,既有弥补申请人损失的合理性,又具有制裁违法的惩罚性,同时,也有利于维护法律权威,营造良好的司法环境,培植社会法制观念。但在司法实践中,迟延履行金往往被忽视、放弃,所用极少,没有发挥应有的作用,使执行权显得苍白无力,有悖立法本意。 迟延履行金在法律规定和司法解释中规定的适用范围是比较广泛的,无论制止性责任(排除妨碍,消除危险),补偿性责任(返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、恢复名誉、赔礼道歉),还是惩罚性责任(违约金、赔偿金),如果迟延履行法定义务,都应承担迟延履行责任。对此,民事诉讼法第二百三十二条规定:“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金”。这里没有除外规定,只要有给付金钱和为一定行为,不为一定行为的法定义务,均适用本条。 二、在具体适用中应当明确如下几点 一是申请人不必请求。因该项法律规定具有补偿性和惩罚性双重功能,除非申请权利人明示放弃,人民应当严格依照法律规定,依职权作出裁定,充分显示法律的严肃性、司法的权威性和主动性。因此,最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第二百九十五条规定“无论是否给申请人造成损失,都应当支付迟延履行金”。 二是作为执行依据的法律文书中不必确定。迟延履行金是执行程序中的规定,审判文书和其他作为执行依据的法律文书中不必作出确定,特别是调解书和行政决定、仲裁文书、公证文书一般都没有如不履行义务要承担什么后果的条款,这不影响裁定支付迟延履行金。但应当注意的是,部分有给付金钱内容的法律文书,裁决或调解文书中的双倍支付利息至付清之日止的条款,这实质上已明确了迟延履行的责任,不能再另外裁定支付迟延履行金。 三是其他执行措施不能除斥该条规定。在执行实践中,因被执行人拒不履行义务,可能会受到有关的法律追究,如罚款、拘留等,人民也可能采取其他措施完成了法律文书确定的义务,如按照民事诉讼法第二百三十一条的规定“强制执行或者委托有关单位或者其他人完成,费用由被执行人承担”,但都不影响迟延履行金的支付。 四是司法解释已经明确的三种迟延履行金金额数的确定。最高《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》明确了三点: (1)计算时间自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满的次日起计算。 (2)金钱支付的加倍利息是指在按同期贷款最高利率计付的债务利息基础上增加一倍,而不是按同期同类贷款利率计算。 (3)造成损失的,双倍补偿申请人受到的损失,只要其提供足够证据证明受到经济损失,就应严格遵照规定执行。 五是几种特殊情况的处理。民事诉讼法和司法解释除对迟延履行金钱给付和造成损失如何处理规定明确外,其他情况都比较模糊。迟延履行金应当由人民根据案件情况决定,按照补偿性和惩罚性的双重立法本意处理好几种情况。 (1)有价证券、票据和种类物的价款,应当按照给付金钱义务,以实际面值和市场价值计算,以同期最高利率的双倍支付迟延履行金。 (2)执行标的为特定物因原物不在无法返还的,在按照《若干问题的意见》第二百八十四条折价赔偿时,应以所折算价款为准,按给付金钱义务计算迟延履行金。 (3)按照民事法第二百三十一条规定,人民法院强制执行或者委托有关单位或者其他人完成某一法定行为,排除妨碍,消除危险,恢复原状、修理等费用由被执行人承担,在此同时仍应以实际支出费用数额为限,另处迟延履行金。 (4)为一定行为的执行案(恢复名誉、赔礼道歉)的迟延履行金,应比照为一定行为的费用双倍以内支付,如在某一报刊载文恢复名誉需500元,则应裁定被执行人以1000元为限支付迟延履行金。
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房子延期交付有赔偿吗
房屋逾期交付时,业主依法享有索赔权益。若合同明确列有延期交房违约金条款,业主可依此向开发商索赔;若合同无明确规定,则业主可按已付房款、参考银行同期贷款利率及延期时长计算赔偿金额。
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房产纠纷
迟延付工资怎么赔偿?
[律师回复] 解答如下, 拖欠工资、推迟支付工资的现象在现代社会生活中屡见不鲜,同时,这也是很多劳动纠纷产生的根源。在这种情况下,劳动者应该积极收集有利证据,通过法律的途径,维护自身的合法权益。小编为您整理相关知识,希望能对您有所帮助。网友提问:用人单位拖欠工资怎么办工资推迟支付应如何赔偿律师解答:
一、用人单位拖欠工资怎么办
(一)用人单位拖欠工资怎么办
1、要确认和单位之间的劳动关系的事实,如工资单,考勤记录,工作过程中的文件记录。
2、确认劳动关系后,对于单位拖欠工资的违法行为,可与老板协商,要求单位补发工资。、如果协商不成,带好相关资料到劳动局投诉,或者直接到单位所在地的劳动仲裁委提出劳动仲裁。
4、如果拖欠工资数额比较大的话,可以直接请律师打官司,通过诉讼的方法来要回被拖欠的工资。
(二)拖欠工资投诉、拖欠工资找哪个部门
1、劳动局
2、劳动仲裁委
(三)拖欠工资经济补偿金、拖欠工资赔偿金劳动法规定:有下列情形之一的,用人单位应当向劳动者支付经济补偿:
1、劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的;
2、用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;、用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的;
4、用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的;
5、除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同,劳动者不同意续订的情形外,依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的;
6、依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的;
7、法律、行政法规规定的其他情形。
二、工资推迟支付应如何赔偿劳动合同法的规定,用人单位克扣或者无故拖欠劳动者工资的,以及拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的,除在规定的时间内全额支付劳动者工资报酬外,还需加发相当于工资报酬25%的经济补偿金。《劳动合同法》第85条第一项规定,“用人单位未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的,由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬。逾期不支付的,责令用人单位按应付金额50%以上100%以下的标准向劳动者加付赔偿金。”该规定明确了加付赔偿金的条件,即在劳动行政部门责令限期支付劳动报酬后,用人单位仍不支付的情况下,才可以由劳动行政部门责令用人单位加付赔偿金。推荐阅读:
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房屋延期交付有赔偿吗
房屋延期交付有赔偿。合同有约定的,按照合同约定赔偿。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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房产纠纷
房屋延期交付怎么赔偿
[律师回复] 您好,针对您的房屋延期交付怎么赔偿问题解答如下, 房屋延期交付怎么赔偿?
延期交房违约金的标准是多少?根据相关规定,将违约金定位每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。但是这也不是一成不变的;如果违约金是双方自己通过协商定好了的,可以不是百分之五;经过调查显示违约金过高的,可以经过途径应予适当的减少。所以严格来说,延期交房违约金是没有一个固定标准的。
买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。
至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度,法律并无明文规定,从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述,实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的,也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释
(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准,则每日万分之三仍有过高之嫌。
延期交房包括两种情况:
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。
2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:
1、因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。
2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。
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房屋延期交付怎么赔偿
[律师回复] 您好,针对您的房屋延期交付怎么赔偿问题解答如下, 房屋延期交付怎么赔偿?
延期交房违约金的标准是多少?根据相关规定,将违约金定位每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。但是这也不是一成不变的;如果违约金是双方自己通过协商定好了的,可以不是百分之五;经过调查显示违约金过高的,可以经过途径应予适当的减少。所以严格来说,延期交房违约金是没有一个固定标准的。
买卖关系角度来说,买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款,也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此,如果将“合同履行后可以获得的利益”理解为净利益的话,买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本,包括分摊的购房款及利息损失。可见,所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。
至于对过高的开发商延期交房违约金应当调整到什么程度,法律并无明文规定,从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述,实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的,也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释
(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为“过分高于”的标准,则每日万分之三仍有过高之嫌。
延期交房包括两种情况:
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。
2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:
1、因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。
2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。
购房延期交付怎么样办?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购买了房子,到期交房了卖方却没有动静。房子延期交付,该怎么办可以采取那些措施保护自己的权利
首先应当确定的是,延期交房构成违约,应承担相应的违约责任。具体到实践中,主要的方式就是支付违约金。关于违约责任,合同有约定的当然从其约定,如果合同未对违约责任作出约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另外,除了要求支付违约金以外,应当达到法定条件,购房者还可以提出解除合同。即根据上述《解释》和《合同法》规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人可以请求解除合同的。
因此,在延期交房的情况下,购房者可以视情况决定是要求违约金赔偿还是解除购房合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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延期交付房屋是否要赔偿
可以要求赔偿,开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。如果开发商没有按照购房协议书上约定的房屋交付时间按期交房,业主可根据购房协议书上规定的延期交付赔偿责任向开发商进行索赔。
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房产纠纷
房屋延期交付如何防范
[律师回复]
一、房屋延期交付如何维权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:出卖人延迟交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外。因此建议购房者在该公司三个月的合理期限内未交房时,可以根据合同提出赔偿要求,也可以与该公司解除房屋买卖合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。而且根据合同法的规定,约定的违约金若低于造成的损失的,购房者可以请求人民或者仲裁机构予以增加。
二、如何规避房屋延期交付的风险房屋延期交付对于业主来说是一件很烦恼的事情,本文教你如何防患于未然,规避房屋延期交付的风险。房屋延期交房对于购房者来说是最头疼的一件事,因为房屋交付时间的改变,就可能改变购房者的计划,如耽误婚房使用等问题。那么如何规避房屋延期交付的风险呢
1、看清合同再签也不迟对于大多数的购房者来说,买房子是“大姑娘上花轿——头一遭”,对于买房子需要注意的细节方面都不甚了解,尤其是在签订购房合同的时候,更是不知道该注意哪些方面。“当时见这里的房子卖得比较火,好不容易选上一个比较满意的户型和位置,合同没细看就签了,也不知道上面规定了什么内容”。据了解,开发商在房产管理服务中心网站签订的是《商品房买卖合同》示范文本,其中的具体条款还是由买、卖双方共同协商签订。《商品房买卖合同》一经签署,即起法律效力,买、卖双方应按合同内约定的条款认真执行。业内法律人士提醒购房者在签订合同的时候,一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等。
2、交房时间越明确越好为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间,那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。据律师介绍,延期交房违约金起算时间,一般是合同中约定的交房期限,除法律或合同另有规定外,在约定的交房期限届满之日时,卖方若不能向买方交付房屋的,卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
3、延期交房不影响月供今年关于房地产市场的调控政策频出,最近关于“各商业银行将从11月1日起,全面取消房贷七折利率,银行给予首套房贷的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%”的消息更让许多购房者感到购房压力。对于新利率施行之前的房屋贷款仍将按照以前的政策执行,只是对于以后的房屋贷款利率将按照新政策执行后的要求办理。
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