买房违约退房的条件及流程是什么

一、买房违约退房的条件及流程是什么

在房地产交易中，法定的退房情形主要包括以下几点：

首先是延迟交房超过约定的期限；

其次，由于开发商在出售房屋时缺乏有效的证件和审批文件，从而导致买卖合同失效；

此外，未经买家同意改变房屋设计亦属于不可接受之情况；

未能取得房屋产权证书；

无法获得按揭贷款；

实际测量到的房屋面积与事先估计的暂测面积误差超过百分之三；

房屋质量严重不达标准；

卖方未告知对方即将房屋抵押予第三方；

以及出售之房屋所在之商品房预售许可证存在欺诈行为或是买卖者恶意隐瞒出售房屋为拆迁补偿安置住房这一事实；

最后则是房屋整体结构与原始设计图不符或是相关尺寸超出预定误差范围；

以及由于不可抗力因素导致购买房屋的最终目的无法实现。

针对上述情况，退房的具体流程如下：

首先由购房者采取挂号信、传真或电话等方式向开放商提出退房申请；

然后，开放商应于收到申请之日起十五个工作日之内为其处理完毕各项退房手续，例如负责解除或终止购房者与贷款机构之间的所有相关协议；

最后，开发商需全额归还购房者已支付的所有房款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条

 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十一条

 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十四条

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十五条

商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

二、退房违约金的办理流程是什么

1、买房人发出退房通知。

买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。

2、15天内办好各种手续。

买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

3、开发商退还房款支付违约金。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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