不合格的开发商违约怎么办

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：1、逾期交房合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2、面积出现误差合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：(1)面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款(2)面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。3、设备、装修不符合合同约定出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。4、变更规划、设计按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。5、房屋质量不合格根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任(具体参阅本节第四项退房纠纷的处理)，其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。6、未按期办理产权过户手续按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(现行为日万分之二点一)。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

[律师回复] 您好，我是吴律师，有合同吗？把合同发过来我帮您看一下。如果您需要继续咨询或者法律服务。点我头像，给我评价，手机号同微信，加一下，我可以为您维权。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《城市房地产开发企业经营管理条例》的规定，房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，《住宅质量保证书》中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 正常情况下，各部位、部件的保修内容和保修期分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修一年;灯具、电器开关保修六个月;其它部位、部件的保修由房地产开发企业和用户自行约定。保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。 保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任(因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任)。 当房屋整体结构质量不合格时，购买者可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新检验。经检验确属不合格，购房者有权退房，房地产开发企业除退还购房款本息外，还应支付一定比例的违约金。