商品房纠纷怎么起诉

最新修订 | 2024-04-28
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王淳律师
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专家导读 在处理未履行的两份合同时,应遵守先签订合同者获得所有权的原则。第二位买受人虽无法获得所有权,但可向卖方主张违约责任。买受人若已实际占有并取得所有权,应遵循物权优先原则;未取得所有权者按先占有原则处理。维护诚信原则,尊重已履行部分或全部履约行为。违约者需承担继续履约、补救措施及赔偿损失的责任。
商品房纠纷怎么起诉

一、一房二卖可以继续履行吗

关于未履行的两份合同,我们应始终秉持着谁先签订合同,谁便有权利获得标的物所有权这一基本原则

若第二位买受人签订了买卖合同,虽无法取得标的物的所有权,但却有权利向卖方主张违约责任

其次,如果一个买受人已经实际占有并取得了标的物的所有权,那么就必须严格遵循物权优先这一法律原则。

而对于尚未取得标的物所有权的买受人,则需按照先占有的原则来处理相关问题。

在所有情况下,均要坚决维护诚信原则和合同法规定的先履行或先占有者优先原则。

此外,如果发现任何一方向对方做出承诺且已经部分或全部履行的,他们也必须得到尊重和保护其已完成的履约行为。

如果出现当事人一方不按合约履行其合同义务或者履行义务并不完全符合约定的情况,他们将面临被要求继续履约乃至采取补救措施甚至是赔偿损失这些严重的违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、一房二卖后能继续履行吗

一房二卖后可以继续履行,就购房人而言,合同在先的购房人提出继续履行的诉讼请求,一般会得到法院支持,但也要区分具体情况,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行。

《民法典》第五百八十条

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖可以继续履行吗”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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商品房纠纷怎么起诉
若商品房购买合同引发争议需法律解决,当事人应先向当地法院提交书面起诉书,并根据被告人数提供相应副本。若因实际困难无法书写,可选择口头陈述起诉,法院将记录并传达给被告。确保在诉讼前完成必要准备,以便顺利推进法律程序,维护自身权益。
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商品房逾期交房纠纷怎么样处理
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋延期交付纠纷的处理
1.出卖人的交付房屋义务
(1)“交付”是指对房屋的转移占有
《合同法》
第一百三十五条的规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物,并转移标的物所有权的义务。
对于房屋的交付,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》
第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”故原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
(2)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件
交房,并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件,指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。
在非商品房买卖情况下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具备了一般的交付使用条件,所以其交付使用条件的具备,主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程,因此,应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说,新建商品房具备完整使用功能需要两个要件:房屋已经完工。主体结构已封顶、完工,房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施,如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续,并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。
2.延期交房的认定
原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:
(1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。
(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定,规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》
第二十四条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上,出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案,并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说,规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定,买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此,确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后,房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的,应视为严重违约。但是,如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。我们认为,在此情形下,可根据《合同法》关于“情势变更”的理论,即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动,导致法律行为基础丧失,当事人合同目的不能实现,且该情势变更的发生不可预见,不可归责于当事人,若维持原合同的效力显失公平,则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论,由于情势发生变更而导致合同解除,本就不存在任何一方违约,也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则,但实务中可依据情势变更的原理,并结合具体案情,适用《合同法》
第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。
3.延期交房的法律后果
(1)买受人的合同解除权
出卖人延期交房,属于《合同法》
第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条
第三项的规定,当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定,出卖人延期交房的,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
(2)出卖人支付违约金或者赔偿损失
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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商品房产纠纷起诉多少钱?
房产纠纷起诉需要按照房产的价值缴纳诉讼费,纠纷金额不同,收取比例也不一样,最高比例是2.5%。原告决定起诉之前,要写一份诉讼状,然后到法院的立案庭立案,并缴纳诉讼费用。法院受理后,择机开庭,经过原告被告质证答辩,法院做出判决。诉讼费用是交给法院的,判决下来后由败诉方承担。
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房产纠纷
商品房买卖合同纠纷申请仲裁的费用
[律师回复] 对于商品房买卖合同纠纷申请仲裁的费用这个问题,解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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商品房屋买卖合同纠纷主要有哪些解决办法?
[律师回复] 您好,
1、房地产分离出卖,合同无效。  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 
2、产权未登记过户,合同无效。  房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。  
3、产权主体有问题,合同无效。  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权,合同无效。  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。  
5、单位违反规定购房,合同无效。  机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。  
6、价格欺诈,显失公平,合同无效。  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。  
7、非法转让,合同无效。  根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):  
(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;  
(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;  
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;  
(3)依法收回土地使用权的;  
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;  
(5)权属有争议的;  
(6)未依法登记领取权属证书的;  
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。  房屋买卖合同纠纷出现的司法难题  

一,关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋销售中的一种文书,因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后,往往要先行支付几千元到几万元的定金,如果双方不能达成正式的商品房买卖合同,买受人更容易成为受损方,买受人索还定金则成为必然,从各个区县审理的案件看,因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。  

二,关于办理房屋权属证书义务承担问题。现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住,出租、出售受到限制;有的经营者在集体土地上开发建造商品房,消费者根本领不到产权证书。现此类案件审理中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。  

三,政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响,一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期,税收政策的变化对交易双方均可能产生影响,税收政策变化引起的营业税、契税增加或者减少所引发的成本分摊和合同效力问题争议。  房屋买卖合同纠纷的司法应对  首先,签订合同前,要严格审查售房的主体资格。房屋买卖纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或者资信情况不了解而产生的。要避免和减少纠纷的发生,在签订正式房屋买卖合同前,包括签订意向书或缴纳定金时,要先审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房屋预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房屋预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。因此,在签订认购协议缴纳定金时,要先了解主合同无法签订时,定金是否能够返还;买受人在签订认购书,被收取数万元的定金后,开发商是否会有“潜规则”抛出不合理交易条件,胁迫买受人签订违心合同。希望我的回答对您有所帮助。
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商品房买卖纠纷找谁起诉
商品房纠纷可求助房地产管理部门、消费者协会等组织。当事人应平等协商或申请调解,无果可依据合同或协议仲裁。若仍无法解决,可向法院起诉,维护合法权益。遵循法律程序,合理维权是关键。
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怎么判断纠纷是否属于涉外民商事纠纷
[律师回复] 您好,针对您的怎么判断纠纷是否属于涉外民商事纠纷问题解答如下, 判断是否是涉外民商事纠纷的标准有三个。

一,主体涉外。即作为法律关系主体的当事人是具有不同国籍的自然人、法人。

二,标的物涉外。即法律关系主体之间的权利义务共同指向的对象、标的物位于外国。

三,法律关系的内容涉外。即法律关系据以产生、变更、消灭的法律事实发生在国外。
《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》
第三条 当事人选择或者变更选择合同争议应适用的法律,应当以明示的方式进行。
第四条 当事人在一审法庭辩论终结前通过协商一致,选择或者变更选择合同争议应适用的法律的,人民法院应予准许。当事人未选择合同争议应适用的法律,但均援引同一国家或者地区的法律且未提出法律适用异议的,应当视为当事人已经就合同争议应适用的法律作出选择。
第五条 当事人未选择合同争议应适用的法律的,适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。人民根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律时,应根据合同的特殊性质,以及某一方当事人履行的义务最能体现合同的本质特性等因素,确定与合同有最密切联系的国家或者地区的法律作为合同的准据法。
(一)买卖合同,适用合同订立时卖方住所地法;如果合同是在买方住所地谈判并订立的,或者合同明确规定卖方须在买方住所地履行交货义务的,适用买方住所地法。
(二)来料加工、来件装配以及其他各种加工承揽合同,适用加工承揽人住所地法。
(三)成套设备供应合同,适用设备安装地法。
(四)不动产买卖、租赁或者抵押合同,适用不动产所在地法。
(五)动产租赁合同,适用出租人住所地法。
(六)动产质押合同,适用质权人住所地法。
(七)借款合同,适用贷款人住所地法。
(八)保险合同,适用保险人住所地法。
(九)融资租赁合同,适用承租人住所地法。
(十)建设工程合同,适用建设工程所在地法。
(十一)仓储、保管合同,适用仓储、保管人住所地法。
(十二)保证合同,适用保证人住所地法。
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“一房二卖”指同一物业被一位业主同时出售给多个购楼者。这一现象的法律效力与物权变动制度相关,我国立法趋势遵循“合意加公示”原则。交易双方需达成共识并完成不动产交付或登记手续,确保物权转移有效性。
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民事经济纠纷工商局管吗
[律师回复] 您好,关于民事经济纠纷工商局管吗这个问题,我的解答如下, 一般而言,工商局并不管辖一般民事主体之间的争议。工商局作为国家的,具有一定的行政执法权,享有工商行政管理权限内的执法权。主要是执行市场领域的执法,简单来说包括:商标、合同欺诈、消费者投诉、流通领域产品服务质量、流通领域食品安全、市场主体登记包括工商执照和市场开办、反不正当竞争、广告等方面。其职责有审定、核准、颁发管辖范围内的内资企业(含个人独资企业、合伙企业)、个体工商户及其他经营单位的证照;组织规范管理各类市场的经营秩序;监督管理全市各类消费品市场、生产资料市场;参与市场培育和市场布局规划,负责管理和指导市场登记和统计工作;负责商品展销会的管理工作;负责监督管理网上交易活动及其经营行为;对全市经济人进行监督管理;组织查处合同违法行为;负责办理企业抵押登记,受理合同鉴证、合同争议行政调解,组织监督管理拍卖行为;指导经济人协会和企业信用管理协会工作。此外,经济监督检查大队职责承担查处市场交易中的垄断、不正当竞争、流通领域贩私、经销假冒伪劣商品及其他经济违法违章案件;承担全市市场监管的专项整治工作。民事纠纷该怎么解决在我国,解决民事纠纷的方式有下列四种:
(一)和解
(二)调解
(三)仲裁
(四)诉讼
1.和解。即当事人自行协商解决。当事人是民事纠纷的主体,他们对争议的事项享有充分的处分权能。是否行使处分权能、何时行使处分权能以及以何种方式行使处分权能概由当事人自行决定。
2.调解。在我国现阶段的调解制度,主要是指人民调解委员会调解民事主体之间的纠纷。除此之外,还有机关、企业事业单位、公民之间的调解等。
3.仲裁。所谓仲裁是指在仲裁庭的主持下,在民事纠纷双方当事人的参与下,依法对民事纠纷居中审理并制作一定法律文书平息冲突的方法。仲裁属民间性质。仲裁的基础是当事人的合意。也就是说,提交仲裁必须以双方当事人同意为前提,否则,仲裁程序不能启动。在通常情形下,仲裁庭成员也由当事人选任。仲裁的最大特点是快速、简便。随着国家法制的日益健全,仲裁正越来越受到人们的青睐。
4.诉讼。民事诉讼即老百姓所讲的“打民事官司”。相对于人民调解、当事人自我平息、单位(或部门、社区)处理和仲裁机制而言,民事诉讼是典型的公力救济形式。这种公力救济的最大特点是具有特殊的法律强制性。民事诉讼还是国家处理民事纠纷的最有效也是最后的手段。因此,国家往往要对诉讼的主体、程序、制度等做出严格的规定。
能怎么解决商铺合同纠纷
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、承租租赁房屋产权不明或瑕疵的房屋,承租人的权益将无法得到很好保障。因此,律师建议:

一,承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件,必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方主体资格的审查,可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人,而是代理出租、委托出租,则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件如果出租房屋是两人以上共有的,则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查,还可以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的,权属有争议的物业就不能进行租赁。

二,关于租赁房屋设立抵押的问题。《物权法》
第一百九十条规定:“订立抵押协议前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此,如果房屋出租后设立抵押的,该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押,后出租的,出租方应该书面告知承租人,律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的,出租方应承担的法律责任。
2、在商铺租赁过程中,承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。对此,律师建议:

一、关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前,应将房屋装修设计方案取得出租人认可明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

二、不能损害原房屋主体结构,影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏,出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金,以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。

三、协议期满或提前终止时,装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时,承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时,出租人的装修补偿义务和补偿标准。
3、商户租用商铺经过多年经营后,在一定的范围内会形成一定的商业影响,这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回,他们就要承受着这种无形的损失。为此,大多数承租人希望能享受该商铺的优先承租权,但是全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权,面对如何要保障自己的优先承租权,律师建议承租人可以协议中约定。

一,明确定义什么是“出租人继续出租”,比如出租人要自用,那么自用的期限可以加以限制,比如至少自用1年,否则视为出租人违约,应承担一定数额的违约赔偿责任。这样可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻断“继续出租”的情形。

二,约定什么是“同等条件”,如租金上下不超过10就算同等条件,比如原租金是10000元,其他人员出的价格只要不超过11000元,承租人就有权以10000元继续承租,这样可以防止侵害优先承租权的情形出现。
4、租赁协议的解除也涉及到多方原因,将其分别在协议中加以明确可以更好地保护当事人的权利。

一,约定出租方的义务及其违约导致协议解除的责任承担方式。例如,明确出租方对于相关手续的协助办理义务,如果相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的,承租人有权解约退租并获得损失赔偿。

二,约定由于
第三方原因使协议无法继续履行时的协议解除条款。比如由于政府规划的变化,导致商铺被拆除。这种情况下,房东可以得到相应的补偿,但承租方却不能直接得到这种补偿。对此,可以在协议里约定在双方都没有过失的情况下,须解除协议的,承租方应得到一定的补偿。

三,约定承租方在欠租达到一定金额和时间时,出租方享有协议解除权。在满足协议解除条件的情况下,如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形,开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。但是律师建议:开发企业不能以商户欠租为由而随意侵犯商户财产的所有权,双方当事人可以事先在租赁协议中作出约定:例如租赁协议到期或提前解除协议的,租赁人遗留在商铺内的物品应当在3日内处理完毕,否则,该物品视为弃置物,由出租方任意处理。
租赁协议到期或提前解除协议的,应将该商铺恢复原状,恢复原状的费用由承租方承担。如未将该商铺恢复原状的,出租方可代为进行,费用由承租方承担。
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商品房买卖纠纷怎么起诉
倘若卖家在出售同一套房产后,通过违法手段侵占购房款项,虚构或者捏造事实,或是掩盖真相,以此欺骗和误导第三方购买者,继而将该住房再次出售给第三方消费者,使得后者因此次交易蒙受了经济上的亏损,那么这种行为极易被视为诈骗犯罪。
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房产纠纷
关于开发商一房两卖纠纷
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 上述的法律问题要区分情况:
(1)如出卖人先后与不同的买受人订立合同后,对其中一个买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续。在该情形下,房屋买卖合同均属有效,但因其中一个合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。其他买受人可针对房地产开发企业主张债权
(2)若所有买受人都未办理房产过户登记手续,其中一个买受人在签订合同之后实际占有了房屋,该买受人的债权优先于其他买受人
(3)若所有买受人都未办理房产过户登记手续,也未实际占有房屋,那先交付购房款的买受人的债权优先于其他买受人
(4)若所有买受人都只与出卖人签订了《商品房买卖合同》且均未支付购房款,《商品房买卖合同》成立在先的买受人,其债权优先于其他买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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产品纠纷诉讼注意事项包括哪些
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 产品纠纷诉讼注意事项有哪些
产品责任是指因产品存在内在缺陷造成他人人身、财产损害引起的赔偿责任。产品责任不是合同责任,也不等同于产品质量责任,而是侵权责任的一种特殊形式。随着人们物质生活水平的不断提高,商家向市场上投放的新产品日益增多,现实生活中因产品责任引发的诉讼将呈增长趋势。由于产品责任诉讼在举证责任的承担、管辖的确定等方面与其他诉讼有所不同,因此,了解相关的法律规定很有必要。
正确选定产品责任诉讼当事人
产品责任诉讼的当事人,是指在因产品责任侵权行为产生的纠纷中,以自己的名义进行诉讼,并受人民裁判约束的利害关系人,包括赔偿权利人和赔偿义务人。赔偿权利人即原告,是指因产品质量不合格而遭受人身、财产损害的受害人,包括自然人和法人。受害人一般是指不合格的缺陷产品的购买者和消费者,特殊情况下也包括第三人。赔偿义务人即被告,主要指缺陷产品的生产者或销售者。运输者、仓储者对此负有责任的,产品制造者、销售者可以提请将其追加为案件当事人,也可以承担赔偿责任以后向其追偿损失。受害人不能抛开产品的制造者或销售者而直接向运输者或仓储者求偿。如果受害人不能准确判明缺陷产品到底是在哪个环节出现的,可以在产品的制造者和销售者中选择其一作为被告,也可以同时对二者。
合理选择诉讼的管辖
由于产品责任属于特殊侵权责任,所以,产品责任诉讼应当属于侵权行为诉讼,其诉讼中的管辖应该根据侵权行为诉讼的管辖原则来确定。《民事诉讼法》第29条规定:“因侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民管辖”。这里的侵权行为地,包括侵权行为实施地、侵权结果地。具体到产品责任诉讼中,侵权行为实施地即为缺陷产品投放市场的地点;结果发生地即是受害者受到损害的地点。根据法律和有关司法解释的规定,因产品质量不合格造成他人财产、人身损害提起的诉讼,产品制造者、产品销售者、侵权行为地和被告住所地的人民都有管辖权。原告可以向其中一个人民。
注意诉讼殊举证责任形式
在产品责任诉讼中,实行举证责任倒置这一特殊举证形式,即将根据一般原则应由原告负担的举证责任,转换为被告负担。实行举证责任倒置,受害人只须证明其是由于产品原有的缺陷所致就可以提出赔偿请求,而被告是否有过错,由被告自己举证。需要说明的是,产品责任诉讼实行举证责任倒置原则,并不意味着受害人在产品责任诉讼中不负任何举证责任,受害人要想获得赔偿,必须举证其有人身伤害或财产损害的事实客观存在,还要举证证明其受损害是由产品质量不合格即产品缺陷所造成的,只是不要受害者证明被告对损害是否有过错。
把握产品责任的诉讼时效
根据法律的规定,产品责任诉讼时效期间为二年,自受害人知道或者应当知道缺陷产品造成损害之日起计算,超过二年诉讼时效期间,受害人便丧失了胜诉权;产品侵权损害要求赔偿权期间为10年,自该造成损害的缺陷产品交给第一个用户或者消费者之日起计算,满10年丧失请求赔偿权。法律同时规定的“尚未超过明示的安全使用其他除外”,是指产品明示的安全使用期超过10年,请求权期间适用明天的安全使用期限。
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