房屋买卖合同可以撤销吗

[律师回复] 可以，但是债权人行使撤销权必须通过诉讼程序，即向人民法院提起诉讼，请求法院撤销而不能通过其他方式行使。

[律师回复] 根据《民法通则》第五十九条规定，可撤销的房屋买卖合同有两种：
(1)因重大误解而进行的房屋买卖。这里的重大误解不是由于对方当事人的欺诈而形成的，而是由于当事人自己的主观原因产生的误解，并且这种误解必须达到“重大”的程度。如果不是出于重大误解，当事人是不可能实施这种房屋买类行为的。
(2)显失公平的房屋买卖。即一方当事人利用其地位或对方没有经验，从而使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则或房价明显低于市场价格，从而使对方蒙受重大损失的房屋买卖行为.
对于可撤销的房屋买卖合同，受损失或不利一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或撤销。根据《民法通则》第六十一条之规定，民事行为被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给对方或受损失的一方。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 房屋买卖备案的效力是永久的，只要自己到房管所进行了备案登记那么随时都可以查询到相关信息，并不会随着时间的推移而导致备案失效发生，
1.商品房买卖合同备案首先是便于房管局对房产交易进行实时和监督，合同备案以后相关的出售信息也就登记在房管局了，不是可以随性解决或是任性违约的。要按照买卖合同的条例执行。
2.商品房买卖合同备案对于开发商来讲，也是房屋可以正常进行销售的合法流程，也是房管局对开发商的一种监督，买卖合同备案的时候有开发商的种种证明以及联系方式，可以在日后出问题的时候进行联系或是。
3.对于购房者来说，买卖合同备案以后就有了法律保护的屏障，一切都要按照合同的权利与义务进行，违约或逃避责任都是要收到惩罚的，或是依据合同或是依据合同。所以买卖合同备案以后，就要履行自己的购房要求。
房屋销售合同备案的过程其实很简单，多数是由开发商办理的，所以只要提供证件就可以了，这里要说的一点是买卖合同备案是没有费用的，所以不要缴费。商品房买卖合同备案效力对于三方当事部门及个人都是一种约束与管理监督。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）有关规定以及其他一引起法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与房地产开发商之间的买卖合同：
（1）房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。《解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”在房屋预售和现房销售的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
（2）拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。《解释》第七条规定，“被拆迁人请求解除拆迁裣安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件：第一是在内容上必须，拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议；第二是该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。另外必须是拆迁人将该补尝安置房屋另行出卖给第三人。
（3）开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同；
《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”，在这种情况下买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但是在这样的情形下，一个重要的约束条件是，必须是在导致合同目的不能实现时，才能适用。
(4)开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的，买受人可以请求解除合同。《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”，在此时买受人也可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任；约束条件是，必须是在导致合同目的不能实现时，才能适用。
(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第二项规定，“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后就可以解除合同，而且可以要求赔偿损失。该条的规定没有进一步设定关于合同目的实现的条件限制，容易为消费者滥用。
(6)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第三项规定，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，在将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后就可以解除合同。但是对于这一条不能滥用，需要以合同目的是否实现为限制。
（7）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。所以，出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
（8）套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人就可以解除合同。
（9）出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。《解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
（10）由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人无法办理房屋所有权登记时，可以请求解除合同并要求赔偿损失。
(11)因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
(12)因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
(13)《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
a.因不可抗力致使不能实现合同目的；
b.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；c．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；d．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

[律师回复] 根据合同法第五十四条的规定，以下房屋买卖合同是可以撤消的：
1、因对合同内容有重大误解而订立的房屋买卖合同。“重大误解”指一方当事人因自己的过失导致对合同内容等发生误解而订立的合同内容的行为。虽然是因为当事人主观错误造成的，但没有反映当事人的真实意图，因而可以撤消合同;
2、显失公平的房屋买卖合同。“显失公平”指一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下订立的明显对自己有重大不利的合同。例如，一方因急需用钱将自己的房屋以明显低价出卖给他人而订立的房屋买卖合同是显失公平的合同，因而可以撤消合同;
3、因受欺诈、胁迫他人或乘人之危而订立的房屋买卖合同。一方以欺诈、胁迫他人或乘人之危是指对方在违背真实意思的情况下订立的房屋买卖合同，另一方可以请求人民法院或仲裁机构撤消。

[律师回复] 对于房屋买卖公证后能撤销吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，对房屋买卖合同进行公证后，可以由买受人单方办理过户登记，但需要对买卖合同进行备案。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书
(二)买卖、互换、赠与合同
(三)继承或者受遗赠的材料
(四)分割、合并协议
(五)人民或者仲裁委员会生效的法律文书
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件
(七)相关税费缴纳凭证
(八)其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

[律师回复] 对于房屋买卖合同能怎么撤销这个问题，解答如下, 如果是在中介所签署的合同,让中介方写一份解除协议,三方签字就行。如果不是在中介签的,那么双方各写一份解除协议就行了。
可撤销的房屋买卖合同指当事人订立的房屋买卖合同，由于因意思表示之有瑕疵，或者是出于重大误解从而作出错误的意思表示，依照法律的规定可予以撤销的合同。根据法律规定，享有撤消权的合同当事人，可依其自主意思而使合同效力归于消灭，也可抛弃撤消权而使合同继续生效。

[律师回复] 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

[律师回复]
1、因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的合同、因欺诈而订立的合同、因胁迫而订立的合同、因乘人之危而订立的合同属于可撤销合同。
　　
2、人民法院。
　　
3、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。
　　参考资料
　　《合同法》
　　第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
　　
(一)因重大误解订立的；
　　
(二)在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
　　第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭:
　　
(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
　　
(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

[律师回复] 你只需自己去办理相关手续，委托公证自然就无效了，不用做撤销的公证。（因为受托人是经过你的授权代你办理事情，公证书也是有一定权限的，受托人不可能超出权限。并不是说你委托了别人，就只有受托人才可以办理，如果你自己去办，就不存在委托的问题了，委托公证书也就没用了。）

[律师回复] 您好，关于房屋买卖公证合同如何撤销这个问题，我的解答如下, 房屋买卖预约合同公证以后就具有法律效力。
房屋买卖预约合同经买卖双方协商一致后，合同即具有法律效力，不公证也具有法律效力。经过公证的，只是加强该合同的证据效力，在发生纠纷时，不需要提供其他证据证明，可以径行按公证过的合同内容确定双方权利义务。
1.房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。
2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。
3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 合同撤销解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但与一般的买合同相异，其有几种特殊法律情形：
(一)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用而形成的合同解除权和赔偿请求权是可以并存的。
(二)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条、第十四条的规定，如涉及到出卖人因欺诈行为而导致合同解除的，则买受人除了可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因而，该赔偿责任具有了惩罚性质，而不只是起填补作用了。
(三)对违约金的特殊规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”此规定是为了体现我国民法中的等价有偿原则，防止过分不公平的事情发生。
(四)买受人的选择权。在出卖人不能按合同交付房屋的纠纷中，多数买受人要求解除合同，并要对方退还房款及承担违约责任。但这并非是必然的，在一定情形下，如因受房价上涨等因素影响，买受人也可能要求出卖人继续履行合同并承担违约责任。对此，如出卖人有能力继续履行合同，应当要求其继续履行合同并承担违约责任;如出卖人确已没有能力继续履行合同，则应要求其解除合同，退还房款并承担违约责任。
(五)涉及到的随附合同的处理。对此《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实践，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款则规定其直接法律后果，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。由此可见，商品房买卖合同的解除是商品房担保贷款合同的解除的法定事由，且出卖人应将已收贷款直接返还给金融机构而不是买受人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 除了我国《合同法》规定的几种合同解除情形均适用于一手房和二手房买卖，针对一手房买卖合同的解除，主要有以下几种情形：
1、买卖合同订立以后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人
2、买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、房屋主体结构质量不合格不能交付适用，或者房屋交付适用以后房屋主体结构质量经核验确属不合格。
4、因房屋质量问题严重影响正常居住适用。
5、所交付的房屋面积误差比绝对值超出3。
6、出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月合理期限内仍未能交付房屋。没有催告的，在解除权发生之日起一年内都可以要求解除合同。北京房产纠纷律师，处理房屋买卖过程中发生的各种纠纷，房屋买卖合同纠纷处理指引
7、因出卖人原因未能在买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定办理房屋所有权登记期限届满后超过一年无法办理房屋所有权登记。
8、买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同解除撤销时效问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的撤销房屋买卖合同书怎么写问题解答如下, 第一点，合同双方当事人的个人信息，要特别注意当事人的具体联系方式和接受信件的具体地址。
第二点，房屋的具体信息，应该包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，房屋是现房，还是期房；房屋的配套设施和维修标准等。
第三点，房屋的价格及付款时间、和付款方式应做明确的约定，付款最好采取资金监管的方式，这样能最大程度保障交易的安全。
第四点，明确约定交房期限，一般应在房屋产权过户之后办理相应的交房手续。
第五点，违约责任。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋、不配合办理过户手续所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖协议是属于合同的一种，只要房屋买卖行为符合法律规定的，是可以办理公证的。
《中华人民共和国公证法》
第十一条根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：
(三)委托、声明、赠与、遗嘱
(四)财产分割
(五)招标投标、拍卖
(六)婚姻状况、亲属关系、收养关系
(七)出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录
(八)公司章程
(九)保全证据
(十)文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符
(十一)自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。
法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

[律师回复] 您好，针对您的撤销房屋买卖合同诉讼时效问题解答如下, 诉讼时效是通过诉讼方式获得法律保护的一种期限。诉讼时效一般为3年，如合同纠纷、债务纠纷等，也就是说要在3年内向。那么，我们该如何在现行的诉讼时效制度下保护自己的合法权益呢：
(1)如果通过协商、调解等非诉讼方式不能维护自己权益的，一定要在二年内或一年内向、仲裁委等或申请仲裁。
(2)如果没有履行期限的，随时可要求履行，但一旦提出要求后，就要在提出要求之日起二年内，否则就会超过时效。
(3)如果已经超过诉讼时效，建议及时委托律师，在专业律师的指点下，通过录音、重打欠条、发送法律函件等方式使诉讼时效重新计算。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 你可以通过至直接将内部认购协议作为商品房买卖合同履行。因开发商违约的，可以请求继续履行，或者可以解除合同后要求赔偿损失（本金、利息、与市场房价的差额）并可要求不超过已支付房款一倍的赔偿责任。房屋内部认购协议之法律效力分析徐文龙部分开发商进行商品房销售时，可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是，这几种协议是否具备法律效力，是否能够得到法律的保护呢？要具体情况具体分析。
第一种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，且在前仍未取得预售许可证的情况时，打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示，希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护；如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，购房者的权益收到侵害时，开发商是要承担责任。在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，因此，按照“《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者
第三人利益的，
（五）违反法律、行政法规的强制性规定的，以及《城市商品房预售管理办法》
第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”之规定，该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时，购房者的合法权益是很难得到法律的保护，只能要求开发商返还已付购房款，且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况，开发商已经取得了商品房预售许可证，但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实，依然推行内部认购的销售方式，与购房者签订内部认购协议。对于这种情况，法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因，而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款，应该认定该认购协议为房屋买卖合同，以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任，或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第三种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，但在前取得预售许可证的情况时，其与购房者签订的认购协议，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖签订合同后，对按揭合同进行公证的，公证机关出具公证书后，公证行为是有效的。
《中华人民共和国公证法》
第三十条公证机构经审查，认为申请提供的证明材料真实、合法、充分，申请公证的事项真实、合法的，应当自受理公证申请之日起十五个工作日内向当事人出具公证书。但是，因不可抗力、补充证明材料或者需要核实有关情况的，所需时间不计算在期限内。
第三十六条经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

[律师回复] 您好，针对您的公证房屋买卖委托书怎么撤销问题解答如下, 房屋交易是一件非常麻烦而又耗时的事情，如果我们作为交易当事人有事而无法亲自交易的话，就需要出具一份委托书委托他人代为参加交易，这时候一份完整严谨的委托书可以大幅度降低我们的交易风险。这里，根据合同法关于委托书的规定我给大家简单讲解一下委托书的书写规范
第
一，要明确委托人及被委托人的身份信息，一般情况下要附带双方的身份证复印件。
第
二，要将委托事项书写清楚明了，比如购买出卖房产的位置、小区名称、楼牌号等等
第
三，委托权限要写清楚，是一般授权还是特别授权，尽量要写清楚权限项目，例如代为签订合同、代为办理过户、代为办理银行按揭、代为交付受领标的房产等等
第
四，委托期限尽量写清楚，比如自某年某月某日起至委托事项办理完毕之日止。
最后，在办理银行贷款或过户手续的时候，根据银行及房管部门的要求，还可能需要对委托书进行公证。