延期交房可以主张退房吗

[律师回复] 根据你的描述，现答复如下：
1、违约条款系双方对民事合同的约定，对双方当事人具有约束力，由于合同一方违约，你主张违约金，既是你的权力，也是违约方的义务，仲裁院支持了你的诉求，下发了裁决书，其形式和程序合法。
2、裁决书下发之日起15日后才具有法律效力，因此义务方是否还在履约期内?如果已超过履约期，义务方尚未履约，你可以持仲裁裁决书向当地人民法院民事庭起诉对方，当然诉求方面你完全可以主张义务方支付因迟延履行义务造成的直接经济损失。

[律师回复] 1、工程违约金主张时效从违约的第一天开始计算，也就是超过合同约定日期的第一天。违约行为发生之日，违约金的诉讼时效亦开始起算。其后续时间对债权构成或数额变化不产生任何影响，无须时间补充即告成立和完成。
2、工程延期竣工如果要追究责任的话，要在诉讼时效区间内进行追诉，一旦超过追诉的有效区间，就失去了追索权。建筑工程延期的第一天即可以开始追究负责人的责任，要求主张违约金的赔偿，若果是在工程延期竣工后很长时间，比如三年后，追诉权已经失效了。

[律师回复]
一、工程延期违约金主张时效从何时开始起算？
工程违约金主张时效从违约的第一天开始计算，也就是超过合同约定日期的第一天。
违约行为发生之日，违约金的诉讼时效亦开始起算。其后续时间对债权构成或数额变化不产生任何影响，无须时间补充即告成立和完成。
二、建筑工程延误违约金
原则上是有约定从约定，但是需要符合实际情况。
1、工期延误的情形有哪些?
《示范文本》通用条款规定了工期延误，需要索赔、签证的其中情形，合同双方也可以再进行其他约定。
(1) 发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件;
(2) 发包方未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行;
(3) 工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行;
(4) 工程设计变更和工程量增加;
(5) 一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时;
(6) 不可抗力;
(7) 专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。
2、因发包人的原因造成工期顺延的事实，承包人如何履行催告义务?
根据《司法解释》和《建设工程施工合同》(示范文本)规定，发包人迟延支付预付款、进度款，承包人均有通知的义务。

[律师回复] 存在以下情形，单位可以主张工期顺延：
1、建设单位未按照约定提供图纸及开工条件;
2、建设单位未按照约定支付预付款、进度款，致使施工不能正常进行;
3、建设单位指定的代表未按照约定提供指令、批准，致使施工不能正常进行。
【法律依据】
《民法典》第八百零四条，因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用。

[律师回复] 1、承包人在隐蔽工程被隐蔽前通知发包人，但发包人没有及时检查的；
2、或者发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的。
3、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百九十八条
隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有及时检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权请求赔偿停工、窝工等损失。

[律师回复] 律师费按照你们主张金额的10%来收取

[律师回复] 由于承包人违约的状态一直在持续，究竟承包人违约多少天，发包人要等到工程实际竣工时才能计算出来，故诉讼时效的起算点应从工程实际竣工之日开始，而不是从双方合同约定的竣工日期开始计算。
【法律依据】
《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 在建设工程施工合同无效的情形下，工期违约条款无效，但施工单位确实造成工期延误，建设单位如何维权？
《合同法》58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合建设工程的实际，最可行的办法就是要求施工单位赔偿建设单位的实际损失，以房地产开发领域为例我认为建设单位可以主张的实际损失主要有在因工期延误造成的延期交房、延期办证而支付给买房者的违约金等。
六、对项目管理的几点建议（从建设单位角度）

（一）加强合同管理，保存好工程相关的资料
建设工程周期往往很长，从招投标到竣工验收，往往有数年之久，同时工程子项目众多，又经常存在黑白合同，资质借用的情形。因此工程的合同管理非常重要，对将来出现的纠纷影响巨大。
（二）加强对工期的监督
建筑法明确规定，监理应当依据法律、法规、技术标准、设计文件、工程承包合同，对承包单位在施工质量、工期、资金等方面进行监督。因此监理及建设单位应当加强对工期的监督，尤其是工期顺延。
（三）完善设计变更的相关监督制约制度
按照规定施工单位变更设计需要设计单位和建设单位同意，并办理设计变更或设计变更联络单。实际施工中有的施工方单方对建设项目的设计进行变更，尤其是隐蔽工程，因此应当完善相应的监督制约机制。
（四）项目中可以设立建设单位的派驻代表
工程施工中如果施工单位为有相应资质的正规公司，那么项目部管理也会较规范，但实践中往往实际施工的为毫无资质的个人，队伍也是临时组建的，项目部往往非常混乱，因此我建议建设单位可以在合同中约定由建设单位派驻代表对项目部进行监督。
（五）注意收集工期赔偿的证据
当工期延误的情形存在时，建设单位应当注意收集相关的实际损失的证据

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一方延迟履行合同对方只能主张部分违约金。在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；
另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照滞纳金追究违约责任。
依《合同法》第62条第3项的规定，除给付货币的债务和交付不动产的债务之外，其他标的，在履行义务一方所在地履行。

[律师回复] 在交通事故损害赔偿案件中，如果受害人以被损车辆正用于货物运输或旅客运输经营活动，要求赔偿被损车辆修复期间的停运损失的，交通事故责任者应当赔偿。非因受害人原因导致车辆修复延误的时间应计入车辆修复期间，侵权人应赔偿自事故发生之日起到车辆修复完好通知提车之日的停运损失。

[律师回复] 1.符合规定不受延迟复工限制的用人单位的劳动者，在疫情期间提供了正常劳动的，不能主张加班费。这类用人单位的劳动者不属于省政府规定的休假人员，因此，本身需要正常提供劳动，用人单位应当支付正常工作时间的工资。但不属于加班，不能主张加班费。
2.【法律依据】
根据《劳动法》第四十四条，有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：
（一）安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬；
（二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬；
（三）法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。

[律师回复] 你好，是可以的，起诉法院申请强制执行维护权益希望我的回答有助于问题的解决

[律师回复] 借款合同中可以既主张罚息又主张违约金的，但不得总计超过年利率24%。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。

[律师回复] 可以。因飞机、火车、班轮、城际客运班车等公共客运交通工具延误，导致合同不能按照约定履行，旅游者请求旅游经营者退还未实际发生的费用的，人民法院应予支持。合同另有约定的除外。

[律师回复] 案例简介：卖家以配偶不同意主张合同无效前不久，B和A签订了《北京市存量房屋买卖合同》，B将其名下的房子卖给A，按照合同约定，A支付了30万的定金和150万的首付款之后，在过户之前，B突然提出房子卖不了了，原因是因为自己的妻子不同意出售这个房子，房子属于夫妻共同财产，对于卖房一事，其妻子事前不知道，张妻现在明确表示不同意出售房子。无奈之下，A向要求继续履行合同并办理过户手续，此时张妻也向主张合同无效。判决：共有人不同意并不影响合同的效力房屋出卖人的配偶以其不知情、不同意为由要求认定合同无效的，这个理由，我们前面也已经分析了，这样直接的后果就是被驳回。需要注意的是，不论是买房人还是卖房人或者卖房人配偶均不能主张无权处分的合同当然无效。律师说法：共有人不同意合同仍有效，但合同会发生履行障碍根据我国《物权法》第15条的规定，合同有效不一定能够引起物权变动。A要求B配合办理过户，由于B缺乏处分权，过户这个行为必须经过共有人的同意才能处分共有财产。所以A要求判决B配合办理过户的诉讼请求在法律上难以成立，一方面是因为该诉讼请求具有一定的人身依附性，很难作出人身依附性的判决。另一方面，因为共有人之一不同意处分共有财产，所以合同无法继续履行下去，缺乏法律依据。特别需要提醒买房人注意的是，此时，如果买房人有足够的证据其作为善意第三人，在签订购房合同时并不知道对方为无权处分，并且已经支付了房屋的价款，双方办理了过户手续，那么，此时买房人已经通过“善意取得”制度取得房屋所有权。不论卖方配偶以何种理由，均不能要回该房子。原因在于《婚姻法司法解释三》第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持”。买房人还需要注意的是在签订合同时，一定尽到自己的审查义务，一般在实际的买房过程中都是委托给中介来进行，如果这其中因为中介的疏忽大意导致“配偶同意出售说明书”中存在代签、错误等情况时，除了可以向中介主张责任外，如果卖方存在可能隐瞒或者在纠纷出现后伪造证据来拒绝履行合同的，买房人也可以有针对性采取我们上面给出的方法来维护自己的权益。

[律师回复] 　　虽然当事人补充协议同意工期延长，但如果存在主张违约金的情形的，当事人可以依约定及相关法律规定主张违约金。另外，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。　　相关法律规定：《中华人民共和国合同法》　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

[律师回复] 开发商延期交房，购房者可以催告开发商尽快交房，协商具体交房日期。经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房者有权向法院请求解除合同。
开发商延期交房，应当按照购房合同的约定承担违约责任；购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，根据民法典第五百六十三条的规定；
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 合同没有约定违约金条款 可向违约方主张违约实际损失。
法律依据：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此被告理应赔偿因逾期付款给原告造成的损失。

[律师回复] 工程建设在我国社会经济活动中占相当比例的体量并具有重要社会影响。发包方逾期支付工程款导致的建设工程施工合同纠纷案件十分常见，承包方往往要求同时支付工程欠款利息和违约金。由此产生利息与违约金能否并用以及是否应予支持的问题。目前司法、仲裁实践中对该问题的认识存在较大差异。本文拟对此问题予以分析，试图提供对解决此类纠纷有参考价值的粗浅意见。
一、两种争议性观点
一种观点认为，利息与违约金不能并用，当事人只能择一主张。根据我国《合同法》第114条第1款之规定，违约金和损失赔偿不能并用，当事人只能任选其一。而利息实质上就是承包方因发包方欠付工程款而遭受的损失，不论当事人是否明确约定了利息（或曰罚息），利息的支付均是对损失的赔偿，因此不能与违约金重复计算。从责任性质来说，欠付工程款是违约行为，利息是违约责任的承担方式，违约金亦是违约责任的承担方式，二者在性质上是相同的，也不能同时承担，故人民法院只能择一支持。从立法目的看，《合同法》上的违约金虽兼具补偿性和惩罚性，但是以补偿性为主的，如果允许承包方同时主张二者，那么在其被欠款项的利息已经得到偿付的情况下，再支持违约金则不符合这一立法目的。
另一种观点认为，利息与违约金可以并用，当事人可同时主张。理由是我国法律法规并无不能同时主张工程欠款的违约金与逾期利息的禁止性规定，在合同中同时约定了违约金和利息的情况下，应视为约定了一种具体的违约责任计算方法，属于当事人的意思自治，不应干涉。同时，违约金和利息的性质是不同的，利息是法定的，违约金是约定的，二者不能相互代替，也并不冲突，因此可以同时支持。另一方面，《合同法》第114条第2款“实际上确认了惩罚性违约金，因为按学界的一般理解，高于损失的违约金即体现了违约金的惩罚性”①。在这种情况下，即使逾期利息已经能够弥补承包人的损失，但因合同约定的违约金一般都带有一定的惩罚性，故其仍可以获得违约金。
上述两种观点截然相反，造成司法、仲裁中同类纠纷的裁判大相径庭，不利于司法权威和社会稳定，要解决该问题，需要分析和确定建设工程施工合同中违约金与利息的法律属性，并正确理解适用相关法律及司法解释。
二、观点分析与法律适用
违约金是指由当事人约定或法律规定的、在一方当事人不履行或不完全履行合同义务时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付②。违约金是违约责任的一种承担方式，其补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质也在我国立法和司法实践中得到承认，但学者会更深入地研究违约金何种情况下具有补偿性、何种情况下具有惩罚性，哪些是补偿性违约金、哪些是惩罚性违约金，在分析某一法条或案例时，习惯于先对所涉违约金定性，再决定如何适用法律和应否支持。依某些观点，《合同法》第114条全部是关于赔偿性违约金的③，其中甚至找不到惩罚性违约金，这是不妥的。笔者认为，对违约金不能简单地采用二分法，将其割裂为两个阵营，这会导致当我们认定某一违约金定性为补偿性时，则排除了它的惩罚性，这不符合立法目、也不利于审判实践。事实上，法官们的审判思维和切入点更倾向于解决个案并实现公平，倾向于先审查所涉违约金的合法性，再结合案件具体情况考虑违约金的合理性，最后做出裁判，法律的适用则贯穿于整个审理过程，法条只是他们的工具而非研究对象，其思路和角度与学者是完全不同的。因此，在解决该类纠纷时，不应过分纠结于某一违约金到底是惩罚性还是补偿性，而应认为这两种属性可以并存其中，法律并不禁止违约金高于实际损失或随时表现出惩罚性，在没有思维限制的情况下专注于解决当事人的实际问题。事实上，几乎没有当事人在订立合同之初就清楚地知道其约定的违约金是补偿性的还是惩罚性的，甚至在诉讼中也分不清楚，我们只需要关注在法律框架内应否支持其主张，以及在多大程度上支持即可。因此，笔者认为对违约金本身性质的理解和争议并不影响此类纠纷的解决，我们更应辨析的是所欠工程款利息的性质。
按照传统民法，利息是法定孳息，可基于法律行为和法律规定产生。如在债务人迟延履行债务时，债权人有权请求给付迟延利息。在实务中，欠付工程款的情形一般发生在工程结算后，此时承包方的施工合同义务已履行完毕，款项金额已经确定，发包方的欠款行为已经使双方的法律关系转化为简单的债权债务关系，所以其应向承包方支付迟延利息。比照国外相关立法，国际通行的FIDIC《土木工程施工合同条件》（以下简称FIDIC）第60.10规定“如业主未能在上述期限内付款，则业主应以投标书附录内规定的利率向承包人支付全部未付款项的利息”、《德国民法典》第641（2）条规定“对以金钱确定报酬的，如果不允许延期支付报酬，定作人应自验收之日起支付利息”（建设工程施工合同属于特殊形式的承揽合同④，多数国外立法并不把建设工程合同与承揽合同划为两种类型，我国《合同法》第十六章“建设工程合同”第287条也支持这一点），由此也可得出发包方欠付工程款时应当向承包方支付所欠价款的利息的结论，利息是随附于本金而存在的。另一方面，从最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《施工合同司法解释》）第17条也可以看出，欠付工程款利息是法定的，当事人约定的仅是利率标准。有观点认为当事人约定的欠款利息属于违约金，依据是最高院《关于逾期付款违约金应当按何种标准计算问题的批复》，但该批复所确立的逾期付款违约金的标准比《施工合同司法解释》所确立的欠款利息标准高，而司法解释显然没有必要为建设工程施工合同单独设立一个更低的违约金标准。与之相对的是，对逾期付款的利息损失（注意利息和利息损失的区别），最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的计算标准为逾期罚息利率，与前述逾期付款违约金的标准相呼应，也同样高于《施工合同司法解释》规定的欠款利息标准。所以，认为工程欠款的利息属于违约金的观点是不符合立法本意的。特别要提及的是，前述FIDIC第60.10中还有“本条规定不使承包人在第69条（该条规定的是业主的违约责任）项下的合法权利受到损害”。综上，工程欠款的利息是法定的，只要存在欠款，就产生利息，其本质是法定孳息，并非违约金。
三、结论
违约金和利息可以并用，不存在理论上的障碍，当事人可同时主张。基于这一基本认识，在建设工程施工合同纠纷案件中，发包方在支付逾期工程款的同时支付利息是其法定义务，而违约金是基于当事人的约定，和利息互不干扰。而对承包方同时主张工程欠款利息和违约金的主张，则应根据不同情况作出裁判：
在当事人没有约定违约金的情况下，无论是否约定了利息，承包方均无权主张违约金，对于欠款利息的主张，则应予支持，并依据《施工合同司法解释》的规定确定利息金额。在当事人约定了违约金的情况下，无论是否同时约定了利息，承包方均有权同时主张违约金和利息。需要注意的是，对于违约金数额，发包方如认为过高，有权要求法院予以调整。此时应按照《合同法》第114条第2款和《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释（二）》第29条处理。笔者的观点也在司法实践中找到了共鸣，北京高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第36条对承包方同时主张工程欠款违约金和利息作了支持和限制，用以指导该地区审判，尽管该解答不具有全国范围的适用效力，但仍可作为此类纠纷案件处理方式的重要参考。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 业主如何主张权利 1、业主作为利害关系人，有权要求查看物业联系开发商的记录，以证明物业尽到其合理的义务。 2、对于漏水造成的损失，应当由有维修、保管义务人承担。 3、如果业主怀疑是房屋质量问题造成，可以向有关部门申请鉴定，依据鉴定结论由责任人赔偿。 业主的权利 1、依法享有所拥有物业的各项权利; 2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利; 3、有权按有关规定进行室内装饰装修; 4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外; 5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮; 6、有权参加业主大会，并拥有对本物业。重大管理决策的表决权; 7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复; 8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目; 9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评 10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议; 1 1、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。 业主可以决定的事项 (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。