小产权一房二卖怎么解决

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 七天内 卖家不处理即视为同意退款 注意事项：不要贪恋便宜：很多人在网上购物图得就是个便宜。如果网上商城的商品比市面上的便宜在一两成之间，我个人建议大家可以放心大胆的付账，付账之后就等他送货上门了。但是千万要注意哪些便宜得离谱便宜几倍的商品，比如市面上要两千元的东西网上商城就只要四五百或是七八百的商品，就算上面看起来时多么多么的酷，介绍说得多么多么的棒，建议你还是不要买。
识别商家：个人建议最好到B2C平台而不是C2C平台购买。最好到一些大的网购商城购买，如：淘宝商城、百度有啊、京东商城、腾讯拍拍、易趣、当当等。
选购商品：看宝贝的销售量，销售量大，也说明深受顾客喜爱，质量各方面也都好、看评价，评价大多都是好评的那也说明东西真的不错，值得放心购买。另外，下单前要先跟卖家沟通好，以免造成不必要麻烦。
①看。仔细看商品，分辨是商业照片还是店主自己拍的实物，而且还要注意上的水印和店铺名因为很多店家都在盗用其他人制作的。
②问。通过旺旺询问产品相关问题，一是了解他对产品的了解，二是看他的态度，人品不好的话买了他的东西也是麻烦。
③查。查店主的信用记录。看其他买家对此款或相关产品的评价。如果有中差评，要仔细看店主对该评价的解释。
支付：可以选择货到付款最好选择货到付款，实在不行的，必须要支持第三方支付平台支付，以给你的支付一份安全保险。建议使用信用卡和借记卡在线购物不但方便，而且很安全，因为通过它们进行的交易都受有关法律的保护，你可以对提款提出质疑，并在质疑得到解决之前拒绝付帐。
收货：收到货物后，应尽快、仔细检查货物有无质量问题，特别是某些部件、功能的完好，应尽早发现，以免超过保修期或保质期。另外，收货时一定索要相关凭证，如：电子交易单据购物发票或收据等。

[律师回复] 对于发生一房二卖如何解决这个问题，解答如下, 发生一房二卖怎样处理
(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
(二)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
(三)在
第一个买房人已办过户后又卖
第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。
相关内容：遇一房二卖时购房者怎么维权
一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。
“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

[律师回复] 多久判决要根据实际情况来定。 民事案件的话，区分普通程序和简易程序，只有一个法官审理的是简易程序，有三个法官审理的是普通程序。 简易程序应当在立案后的三个月内审结，普通程序应当在立案后的六个月内审结。 刑事案件一般立案后一个半月内审结，简易程序会更短。 【法律依据】 根据《民事诉讼法》第149条规定：人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。

[律师回复] 如果您遇到了开发商一房二卖的情况时，该如何处理呢?我们分三种情况来看：
(一)开发商一房二卖怎么办?另一个买家
《物权法》规定，对于房屋这类不动产，必须办理产权登记以后，才能取得所有权。所以您购买了商品房之后，并不代表房屋就成您的了。购房者应当及时的办理房屋产权登记，商品房产权登记在谁名下，一般房子就是谁的。
我国法律是禁止一房二卖的，但这并不是说另一个买家就得不到房子。实际上，我国法律规定了善意取得制度。也就是说，在开发商把已经卖出去的房子又卖给第三人的情况下，只要第三人不知道房子已经卖了出去，而且第三人按照正常的市场价格支付了房款，并且办理了产权登记，那么房子就归第三人所有了。
因此，开发商一房二卖的情况下，如果另一个买家的话，一般不会成功。
(二)开发商一房二卖怎么办?开发商违约
开发商签订购房合同后，应当按照约定协助购房者办理产权登记，如果其瞒着购房者，私自将房屋又卖给他人，那么则构成商品房买卖违约。因此，开发商一房二卖的情况下，购房者应当及时开发商要求承担违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、?与卖家协商解决
任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。
二、?向仲裁机构申请仲裁
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷，而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的，也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
三、向有关人民
向有关人民是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力，但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百二十八条
当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民执行。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何解决二手房买卖纠纷?
二手房买卖纠纷是民事纠纷，可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。
1、协商处理。
所谓协商处理，就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商，从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。
二手房买卖纠纷的协商处理，可以理解为把先前的二手房合同作废掉，然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于，减少了当事人的成本，有利于纠纷的迅速解决。
2、处理。
如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷，那么，就只能向，要求来处理二手房买卖纠纷。
处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说，除非存在特殊情况，比如欺诈、胁迫等，否则都会尊重二手房买吗合同的约定。，对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。
不过，打官司要的是证据，没有证据，口头上的主张都是难以支持的。我国民事诉讼实行的是谁主张谁举证的原则，也就是说，当事人自己提出一项主张，就必须同时拿出一份证据来证明，否则就一般不会认可这个主张。二手房买卖纠纷中的证据就是二手房买卖合同，当然还包括其他一些证人证言和文件等。

[律师回复] 您好，针对您的该怎么解决二手房买卖纠纷问题解答如下, 如何解决二手房买卖纠纷?
二手房买卖纠纷是民事纠纷，可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。
1、协商处理。
所谓协商处理，就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商，从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。
二手房买卖纠纷的协商处理，可以理解为把先前的二手房合同作废掉，然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于，减少了当事人的成本，有利于纠纷的迅速解决。
2、处理。
如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷，那么，就只能向，要求来处理二手房买卖纠纷。
处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说，除非存在特殊情况，比如欺诈、胁迫等，否则都会尊重二手房买吗合同的约定。，对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。
不过，打官司要的是证据，没有证据，口头上的主张都是难以支持的。我国民事诉讼实行的是谁主张谁举证的原则，也就是说，当事人自己提出一项主张，就必须同时拿出一份证据来证明，否则就一般不会认可这个主张。二手房买卖纠纷中的证据就是二手房买卖合同，当然还包括其他一些证人证言和文件等。

[律师回复] 您好，针对您的要如何解决二手房买卖纠纷问题解答如下, 如何解决二手房买卖纠纷?
二手房买卖纠纷是民事纠纷，可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。
1、协商处理。
所谓协商处理，就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商，从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。
二手房买卖纠纷的协商处理，可以理解为把先前的二手房合同作废掉，然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于，减少了当事人的成本，有利于纠纷的迅速解决。
2、处理。
如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷，那么，就只能向，要求来处理二手房买卖纠纷。
处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说，除非存在特殊情况，比如欺诈、胁迫等，否则都会尊重二手房买吗合同的约定。，对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。
不过，打官司要的是证据，没有证据，口头上的主张都是难以支持的。我国民事诉讼实行的是谁主张谁举证的原则，也就是说，当事人自己提出一项主张，就必须同时拿出一份证据来证明，否则就一般不会认可这个主张。二手房买卖纠纷中的证据就是二手房买卖合同，当然还包括其他一些证人证言和文件等。

[律师回复] 交房纠纷处理事项 1、房屋主体质量纠纷。 房屋主体结构质量不合格有两种，一是因主体结构质量没有通过检验造成不能交付，二是交付时或交付后购房者通过专业机构检测证明存在主体结构质量问题。例如承重墙的支架有问题，可能会影响购房者的人身安全。正常情况下主体质量问题都会比较明显，如果出现此类问题，应该停止交付。 2、居住环境不好纠纷。 这种纠纷比较常见，而且法律对什么是严重影响正常居住没有明确的说明。一般实践中认为经过多次维修仍然不能修好的或者隔音差影响生活的以及空气环境质量不达标不能正常居住的，都可以算作这种问题。 3、房屋一般质量问题纠纷。 举例来说，由于屋顶有渗漏，外墙渗水或内墙裂缝，墙皮脱落等等产生的纠纷都属于房屋一般质量上的纠纷，它可以修复不会影响购房者正常居住。此类问题笔记哦啊普遍，购房者可以要求卖方予以赔偿或者是装修维护。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖纠纷应当怎样解决问题解答如下, 当你购买了一套心仪的房子，却碰上了房屋买卖纠纷，这下该怎么办其实不用慌张，问题来了就解决。那么，二手房买卖纠纷如何解决下面为大家整理了二手房买卖纠纷的相关知识，希望对大家有所帮助。二手房买卖纠纷如何解决
（1）与卖家协商解决；
（2）向消费者协会投诉；
（3）向有关行政部门投诉；
（4）向仲裁机构申请仲裁；
（5）向有关人民。造成二手房买卖纠纷的五大原因：（1）房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄，是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。
（2）委托合同签订不规范。
（3）逃避居间义务。
（4）二手房买卖合同的内容不完整。
（5）二手房买卖合同补充协议的效力不确定。

[律师回复] 一房二卖本来就是两份合同都有效。商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度，创制了新的物权变动规则。因此，关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》，该解释未尽之处，方可依一般原则进行处理。　　1．根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　2．根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。　　3．在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力　　预售合同登记是否具有对抗其他买受人的效力问题，涉及该登记是否具有预告登记的效力问题。　　所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记。而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。预告登记主要具有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证的作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。　　但我国民法对预告登记未作系统规定，特别是对商品房预售登记的效力如何并不明确。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但这只是行政管理部门的一种合同管理措施，其是否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。　　我们认为，一般情况下，法官适用法律应以法律规定为准。但就商品房预售登记的作用问题，无论从社会的一般观念还是就实务处理情况来看，对商品房预售登记的效力均有所认识，我们应当根据个案的不同情况，有条件地对预售登记的效力予以承认。　　我们认为，买受人购买预售商品房，是较为特殊的交易，应当对《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的义务及其性质有所认识。从法条的内容分析，预售登记是预售人的义务。但作为买受人来说，出卖人的义务即为自己的权利，其在交易中对预售合同是否由预售人登记问题应当引起足够的注意。通过预售登记，将物权的公示手段用于对债权的保护。使该项请求权具有对抗第三人的效力。　　4．在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对补偿安置房屋的优先权　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面的内容：一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议；二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖合同的标的物—拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人。于是，被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖合同有瑕疵如何解决问题解答如下,
一、二手房买卖合同有瑕疵的处理
二手房买卖合同出现瑕疵要根据不同的瑕疵来决定解决方式，具体为：
(一)格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的30%，按照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金过高要求调整，在判决中通常会予以调整，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具;
(二)未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担。受国家调整房贷政策影响，买方未能申请到预期贷款，遂以情势变更为由诉请解除合同，要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险，要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款，对此情形未作约定，导致双方产生纠纷。对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出明确的约定。
(三)合同中未约定居间方的权利义务。
有的格式合同中未载明居间方名称，也没有居间方签章，但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称，对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷，难以追究中介方的责任。对此，买、卖及中介三方必须签订居间合同，加强对房产中介的监管，明确其负有对合同主要条款释明的义务，并就重要及特殊约定事项作出特别提示，约束和规范房产中介的行为。
二、如何处理购房合同瑕疵
要根据合同条款中不同的瑕疵来决定处理方式，具体为：
瑕疵
一：有的条款没意义
乙方在付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。 上述定金：在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。 在实际操作中，买房人支付的定金多在支付房子首付款时扣除或充抵，这个条款中“最后一次付款”没有实际意义，建议将这一款分成“在房子首付款和房款尾款支付时”两种情况，让二手房买卖双方选择时更加清楚;而双方约定具体时间由甲方退还乙方的条款，在实际中也很不合理，因为买卖双方大多选择充抵房款。
瑕疵
二：户口迁不出责任难认定
甲方应将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 在操作中，一般会选择“在房屋产权过户前”迁户口，但是契约没有对迁不出户口、户口迁出延期作出提示性条款，也没有对卖房人迁不出户籍关系作出违约责任的提示，常常造成买卖双方的纠纷，并且这种纠纷还不是卖房人赔钱就能解决的。
瑕疵
三：具体税费表述不清晰
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：甲、乙双方按国家规定各自承担 ，甲方承担或乙方承担。 这一条款产生的争议最大，因为税费直接牵涉到卖房人是否将其加入到房价的问题。卖房人需要承担二手房买卖中的营业税、个人所得税，买房人需要承担办理房产证的契税，正由于税费有好多种，契约仅仅规定了三种可选：要么甲、要么乙、要么双方各自承担。而恰恰卖房人会把个税或营业税转移给买房人，如果说按照国家规定，后面的甲方承担和乙方承担完全就不应在条款中体现，要体现的话，应该具体到什么税。
瑕疵
四：房屋损毁问题有漏洞
该房屋毁损、灭失的风险自：房屋正式交付之日 ，权利转移之日起转移给乙方。通常理解的房屋正式交付，应该是房产交易全部结束，包括房款结清和产权变更。而在实际中，会出现卖房人在还没有收齐全部房款、产权还没有转移时(一般是为了等到满5年后再交易，为避交房价
5.5%的营业税)，就已经把房子给买房人使用了，这时出现房屋灭失的话，因为产权还未变更，又容易引起纠纷。建议增加“先过户后交房”、“先交房后过户”的选项，保障买卖双方利益。
瑕疵
五：契约没有标注用途
本契约一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。契约一式几份其实很重要，在实际签约中，常常是“一式五份，甲方一份、乙方三份，产权权属登记一份”。乙方作为买房人，如果是一次性付款的，可以留两份，一份备存、一份交契税用;而留三份的，主要是为了按揭贷款时用一份。很多买房人不知道留这么多份干嘛用，在条款中应该对每份的用途作出说明，让买房人明白消费。
二手房过户税费争议
法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。
二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

[律师回复] 您好，可以卖的那房把不肯卖的那边的产权买下来

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖中善意取得怎么处理
根据我国《物权法》中关于善意取得的规定，如果买房人受让该房屋时主观上是善意的，即购房者不知道卖房人是无处分权人，买房者购买房屋时支付了合理的价款，并且依照法律规定已经办理了房屋登记手续。如上述三项条件同时具备，则买房人构成善意取得，可以取得房屋的所有权。
关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：
(一)在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。
(二)两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
(三)如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
(四)两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。
(五)一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
(六)还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗
第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
(七)如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

[律师回复] 您好，具体情况是什么样的您可以详细说一下

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、双方签署有买卖合同，当事人实际交付车辆给买方，没有办理车辆过户手续，如果此期间车辆发生事故，有买家当事人承担责任，和车辆登记人无关。
2、规定机动车可以过户，车辆号牌是不能过户的，过户车辆时车管所会注销车辆号牌，车主持有车辆满3年的，可以过户车辆时申请保留车牌6个月。
3、车辆不过户，出现违章还是原车主的，车辆不过户，出险后保险公司不赔付，车辆不过户，原车主可以有权报失窃，买方可能就得不偿失。
扩展资料：《机动车登记规定》：第十八条已注册登记的机动车所有权发生转移的，现机动车所有人应当自机动车交付之日起三十日内向登记地车辆管理所申请转移登记。机动车所有人申请转移登记前，应当将涉及该车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。第十九条申请转移登记的，现机动车所有人应当填写申请表，交验机动车，并提交以下证明、凭证：
（一）现机动车所有人的身份证明；
（二）机动车所有权转移的证明、凭证；
（三）机动车登记证书；
（四）机动车行驶证；
（五）属于海关监管的机动车，还应当提交《中华人民共和国海关监管车辆解除监管证明书》或者海关批准的转让证明；
（六）属于超过检验有效期的机动车，还应当提交机动车安全技术检验合格证明和交通事故责任强制保险凭证。现机动车所有人住所在车辆管理所管辖区域内的，车辆管理所应当自受理申请之日起一日内，确认机动车，核对车辆识别代号拓印膜，审查提交的证明、凭证，收回号牌、行驶证。确定新的机动车号牌号码，在机动车登记证书上签注转移事项，重新核发号牌、行驶证和检验合格标志。现机动车所有人住所不在车辆管理所管辖区域内的，车辆管理所应当按照本规定第十三条的规定办理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
2.当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
3.以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
4.一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
5.借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
6.房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
7.房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
8.房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，应予支持。”
9.房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。
10.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?
在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
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1.房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?
房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
承租人在诉讼中仅要求确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。
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2.房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?
房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。
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3.夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?
出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。
此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。

[律师回复] 买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。

[律师回复]
1、双方都同意解除合同的情况
在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。
具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。
2、一方坚决履行合同的情况
从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。
(1)守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。
(2)对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：
①双方能够协商确定的，从其约定
②双方不能协商确定的，又分两种情况：
a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。
、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应最大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。
《合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高
(三)债权人在合理期限内未要求履行。

[律师回复]
首先，购房合同有约定的按约定。
　　买卖二手房时，房主不配合过户，一般会在双方签的房屋买卖合同中说明，在合同中有约定的就按照购房合同中的约定处理。
　　
其次，不管是否有合同约定，双方可以协商解决。
　　为继续履行合同，可以先确定对方不肯办理过户的原因，比如说因为卖家家里其他人的阻止。了解真实情况后，还坚持买那套房的，可以试试双方协商处理。
　　
最后，协商不成时可以去处理。
　　如果双方协商不成，买家可以收集相关证据到提讼，要求对方继续履行合同，配合办理过户手续，并赔偿损失。或者要求解除购房合同，退还已付房款及利息，并赔偿损失。
　　按规定，如果双方有房屋协议，卖家有义务配合办理过户手续。因为，买卖协议书中房屋过户需要买卖双方同时到场办理产权变更登记，否则不可能合法办理过户手续。因此，通常在购房协议书中，就会明确出卖人具有按时配合办理过户的义务。即使在购房协议书中没有详细约定，根据相关法律规定，出卖人是必然有协助办理过户手续的义务的。