如何解决一房二卖纠纷

最新修订 | 2024-05-26
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专家导读 关于此纠纷事件,首先建议双方进行友好协商以达成共识和妥善处理。若经过一番努力后协商依然未能达到理想效果,则应考虑诉诸于法律途径寻求公正裁决。根据我国相关法律法规,公民享有向人民法院提起诉讼以维护自身合法权益的权利,且此类诉讼的有效期限通常为三年。
如何解决一房二卖纠纷

一、如何解决一房二卖纠纷

关于此纠纷事件,首先建议双方进行友好协商以达成共识和妥善处理。

若经过一番努力后协商依然未能达到理想效果,则应考虑诉诸于法律途径寻求公正裁决。

根据我国相关法律法规,公民享有向人民法院提起诉讼以维护自身合法权益的权利,且此类诉讼有效期限通常为三年。

但在某些特殊情况下,法律可能会对诉讼时效作出进一步的明确规定,届时需按照相应规定执行。

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、如何处理一房二卖的纠纷

处理一房二卖纠纷如下:

一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人

又称房屋的二重买卖。

房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。

但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。

也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。

处理一房二卖,买受人应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将其出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“如何解决一房二卖纠纷”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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怎么解决一房二卖纠纷
因出卖人一房二卖导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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二手房买卖纠纷该如何解决
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、?与卖家协商解决
任何纠纷解决的首选方法都是协商,因为协商不需要走太过正式的法律程序,耗费时间短,虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷,但在有些情况下反而是比较有效的方法。
二、?向仲裁机构申请仲裁
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷,而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的,也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
三、向有关人民
向有关人民是最后的手段,如果之前的方法起不到效果,只能采取诉讼的方式,即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力,但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据,所以购房者一定要注意收集证据,比如房屋买卖合同等。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第一百二十八条
当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民执行。
该怎样解决二手房买卖纠纷
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如何解决二手房买卖纠纷?
二手房买卖纠纷是民事纠纷,可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。
1、协商处理。
所谓协商处理,就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。
二手房买卖纠纷的协商处理,可以理解为把先前的二手房合同作废掉,然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于,减少了当事人的成本,有利于纠纷的迅速解决。
2、处理。
如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷,那么,就只能向,要求来处理二手房买卖纠纷。
处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说,除非存在特殊情况,比如欺诈、胁迫等,否则都会尊重二手房买吗合同的约定。,对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。
不过,打官司要的是证据,没有证据,口头上的主张都是难以支持的。我国民事诉讼实行的是谁主张谁举证的原则,也就是说,当事人自己提出一项主张,就必须同时拿出一份证据来证明,否则就一般不会认可这个主张。二手房买卖纠纷中的证据就是二手房买卖合同,当然还包括其他一些证人证言和文件等。
该怎么解决二手房买卖纠纷
[律师回复] 您好,针对您的该怎么解决二手房买卖纠纷问题解答如下, 如何解决二手房买卖纠纷?
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卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同在该情形下,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋权人,也就是卖家出卖的并不是自己的房产,所以后一个合同是无效的。因无权处分并终导致合同无效的,由出卖人向后买受人进行赔偿。
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要如何解决二手房买卖纠纷
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二手房买卖纠纷是民事纠纷,可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。
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如何解决一房二卖纠纷
买家在商品房买卖合同中,若因卖家违约(如一房二卖)致买方无法获得房产,有权解除合同、索回已付购房款及利息,并可要求卖家赔偿,赔偿上限为已付款的一定倍数。
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房产纠纷
二手房买卖合同纠纷时该怎样解决
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
1.一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
买受人中之一人要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
2.当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。
3.以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
4.一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。
5.借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?
借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。
6.房屋买卖合同签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所有?
房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。
也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清了购房款,并实际占有房屋,而可直接要求确认其享有物权。
7.房屋买卖合同履行过程中,一方当事人根本违约的,违约方是否享有合同解除权?
房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
8.房屋买卖合同对定金性质约定不明确的,如何处理?
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同时并用。在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,应予支持。”
9.房屋买卖合同因一方根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失?
房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
也就是说,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入,特别是在出卖方一房二卖,出卖人将房屋以高于买受人所出价格,卖于第三人的情形,买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。
10.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理?
在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中,形成的是缔约过失责任,而非违约责任,此时,无过错一方所受的损失,主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括:所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失,但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
1
1.房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的,如何处理?
房屋的优先购买权,一般因房屋租赁合同,存在房屋共有人等情形而存在,若出租人转让房屋给第三人,侵害承租人优先购买权,承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系,出租人为其办理房屋所有权转移登记,经审查承租人购买房屋的意思表示真实,且具备合同履行能力的,可以支持其诉讼请求,并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款,但法律、司法解释另有规定的除外。在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
承租人在诉讼中仅要求确认其对房屋享有优先购买权,而不要求行使优先购买权,经释明后仍坚持不变更的,对承租人的诉讼请求,不予支持。
也就是说,具有优先购买权的人,提起侵害其优先购买权诉讼的,在诉讼中,必须立即或担保行使优先购买权,而不能只主张侵犯优先权,而不行使优先购买权。即不能自己不买,也不让他人购买。
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2.房屋买卖中,房产中介在居间合同中,具有什么义务?
房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的,房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
房产中介在居间合同中,主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,尽管房产中介作为非买卖合同当事人,无需对合同承担法律责任,但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责,若房产中介未适当履行其义务,对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋,本应或能够发现其瑕疵,而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人,那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失,而且还可能会承担其他赔偿责任。
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3.夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的,怎么处理?
出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋,未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义转让给他人,买受人为善意的,可以认定房屋买卖合同有效。
出卖人为夫妻一方,转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的,另一方不得以其不同意为由对抗受让人。
此种情形多发生在,存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产,但房产登记在一人或夫、妻一人名下,受让人在购买时,已尽到适当审查义务的,已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的,不应或不能发现房屋存在共有事实的情形,在这种情况下,应保护受让善意第三人的利益。
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一房二卖纠纷如何解决
房屋双重售卖纠纷解决方式如下:若一方已办理产权登记,房产归其所有,另一方可向出售方索赔;若双方均未登记或交割,则依据房屋实际交付时间判断产权归属;若双方既未登记又未交付,则以最早签署的合同为准,优先履行该合同。
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二手房买卖中发生纠纷该怎样解决呢
[律师回复] 对于二手房买卖中发生纠纷该怎样解决呢这个问题,解答如下,
一、 与卖家协商解决
任何纠纷解决的首选方法都是协商,因为协商不需要走太过正式的法律程序,耗费时间短,虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷,但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生,购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商,摆出有关的事实依据,并提出和解的要求。如果能够协商一致,那就将会是圆满的解决办法。
二、 向消费者协会投诉
如果协商不成,并且房屋买卖的争议或者分歧比较大,购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉,并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道,但是毕竟卖家会因此受到调查,产生一定的困扰,有些卖家并不希望如此,自然就会选择和平解决了。
三、 向有关行政部门投诉
如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用,那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷,你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题,你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。
四、向仲裁机构申请仲裁
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的,可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷,而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的,也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
五、向有关人民
向有关人民是最后的手段,如果之前的方法起不到效果,只能采取诉讼的方式,即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力,但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据,所以购房者一定要注意收集证据,比如房屋买卖合同等。
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二手房买卖合同纠纷,买方要怎么解决
[律师回复] 卖方逃税引发双方纠纷购房者张先生近来后悔不已。张先生通过中介公司成交福田一房屋,并签署了居间合同,当时约定买卖双方成交价格为35万元,双方按有关规定各付中介佣金。卖方原房产证价格为15万元,但卖方想逃避其房产增值所要交纳的税费,故要求张先生在正式签订深圳市房地产买卖合同时,以卖方原房产证价格15万元填写,否则,必须由张先生代交卖方税费。张先生不得不按照卖方的要求签订合同。事后,张先生认为,自己将来若要再次出售这套房屋,房产证上过低的价格与以后相对高的转让价之间差额很大,必须交纳更高的房屋增值所得税,或者只能要求买家也签署假的合同价格。因此,张先生与卖家产生了纠纷。怎么处理二手房买卖纠纷二手房合同纠纷作为民事纠纷,可以通过协商或者诉讼的方式予以处理。
1、协商处理。所谓协商处理,就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。当事人按照协商后的内容履行各自的权利义务。二手房买卖纠纷的协商处理,可以理解为把先前的二手房合同作废掉,然后经过协商后再签订新的合同。协商处理二手房纠纷的优点在于,减少了当事人的成本,有利于纠纷的迅速解决。
2、处理。如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷,那么,就只能向,要求来处理二手房买卖纠纷。处理二手房买卖纠纷的主要依据是《民法通则》和《合同法》以及二手房买卖合同。一般来说,除非存在特殊情况,比如欺诈、胁迫等,否则都会尊重二手房买吗合同的约定。最终,对二手房买卖纠纷的处理主要是以二手房合同为依据。
朋友在市区有一套空置的学区房,正好自己小孩到了该上学的年纪,想要从他手里买下来,也说可以便宜点,但是购买后产生了纠纷,二手房买卖中发生纠纷该怎样解决呢?
[律师回复] 解决购房过程中发生的房产纠纷,可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。
(1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。
(2)调解解决。调解,是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定,相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
(3)仲裁解决。仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。
(4)行政解决。购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。
(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决,是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。法律依据:《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。
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怎样解决二手房买卖纠纷
可以通过协商或者诉讼来处理。1、协商处理。所谓协商处理,就是二手房买卖合同的当事人对合同中有争议的部分进行协商,从而对原合同中规定的或者没有规定的内容进行修改、删除和增加。2、起诉处理。如果二手房买卖的当事人不能通过协商的方式解决二手房合同纠纷,只能向法院起诉,要求法院来处理二手房买卖纠纷。
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房产纠纷
二手房买卖中阴阳合同的纠纷怎么解决
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 签署“阴阳合同”的原因
少缴税金,偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。产权登记变更生效后,买房人拒付两合同间的价款差额,主张按阳合同约定的低价格履行是导致纠纷发生的原因。
一般来说,订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中,尽管阳合同符合合同成立的形式要件,但是,依照我国《合同法》第52条第
(二)款的规定,像这样以通过虚假降低合同标的,欺骗行政主管部门,从而达到少缴税费,损害国家利益,违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款,不具有确定双方权利义务关系的效力。相反,“阴合同”中真实的价格条款,才是确定双方民事权利义务关系的基础。不过这种做法严重违反了我国相关法律的规定,如果属于一般偷税行为,有权给予相应的行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则有可能构成刑事犯罪。
在目前的司法实践中对“阴阳合同”价格不一而产生纠纷,一般按两种办法处理,一种是根据规定,合同需要备案的,以备案的合同为准,这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则价格以实际履行的合同为准,其余按照备案的合同约定,备案合同未约定的,而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。另一种是如果签订的两份合同,按照规定,既不需要批准,也无须备案,则以实际履行的合同为准。有的判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。
购买二手房时遇到买卖纠纷该如何解决
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 二手房买卖纠纷如何避免 在签定二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况,将所要购买的二手房调查清楚后再签订合同。具体包括: (一)检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全,要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载,注意房屋是否被卖房人出租。 (二)检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致, (三)看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷。 (四)检查房屋本身的质量。 确定以上事项之后在签订买卖合同。对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。 二手房买卖纠纷有哪些 (一)买卖双方缺乏诚信,隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提讼。对此,购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。 (二)房价变化快。房价上涨时,许多纠纷系卖房人在销售房屋后,办理过户手续过程中,发现房屋价格又上涨了,于是导致反悔,以种种借口不办理过户手续,另一方至。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此,购房方不但要与卖房方签订合同,还要提前考虑房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时及时办理,避免对方反悔。 (三)中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系,进行交易,而中介机构本身的机制和人员素质不 一,常常在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致,导致当事人对合同履行内容产生争议,从而提讼。为避免上述情况发生,买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构,交易前应当充分了解各种事项,并对双方谈定的内容以书面形式约定好。 (四)二手房交易手续复杂,导致交易过程中双方当事人产生不信任,交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。 (五)房屋产权登记制度不合理,导致难以发现房屋共有人情况,引起共有人提讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人,在交易过程中,交易的另一方很难发现还有共有人,交易之后常有妻子或其他共有人提讼主张买卖合同无效的情况出现。对此,可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
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