开发商违约金不够租房怎么解决

最新修订 | 2024-05-26
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包敬立律师
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专家导读 当合同中违约金低于实际损害时,违约者需面对可能的法律调整。双方可预先在合同中明确违约金支付标准及损失赔偿计算方法。如违约金过低,违约者需接受公正权威司法机关或仲裁机构的裁决,可能面临提高违约金的后果。这确保了合同双方在纠纷中的权益平衡,维护了契约精神。
开发商违约金不够租房怎么解决

一、开发商违约金不够租房怎么解决

在遇到逾期交付房屋的违约行为且违约金过低的状况下,双方在合同中约定的违约金若远低于实际所遭受的损害,那么,其中一方即违约者的当事人有权请求由国家设立的公正权威的司法机关或仲裁机构对违约金进行调整和提高。

此外,当事人亦可在合同条款中明确规定,当任一方当事人违约时,其必须按照违约的具体情况,向另一方支付一定金额的违约金。

同时,他们还可以在合同中详细列明,如何以科学严谨的方式计算因违约而产生的损失赔偿额。

同样,如果约定支付的违约金低于实际所遭受的损害,当事人可以依法请求司法机关或仲裁机构给予增加。

民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

二、开发商违约不退房怎么赔偿

如果开发商发生违约,可以根据购房合同上约定的金额进行赔付,开发商违约申请退房如果买卖双方没有约定,开发商一般购房所交得定金应该双倍退还,并且交购房全部钱款,按照银行同期贷款利息的规定支付利息及违约金。

有约定的补偿的标准就要按照按购房合同上的补偿标准去办理。

《民法典》第五百七十八条

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“开发商违约金不够租房怎么解决”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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商铺返租,开发商违约怎么办
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 在销售不畅的情况下,由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题可能导致“开发商延期交房”的情况,对于开发商的延期交房,购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。
那么,购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先,应注意解除权行使的期限,
《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确,该解释规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的,解除权消灭。
据此,在合同没有约定的情况下,解除权行使的期限为3个月或一年。
其次,如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定,行使解除权应当通知对方,合同自通知到达对方时解除,据此,行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同,那么可以追究开发商逾期交房的违约责任,要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的
(二) 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三) 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五) 法律规定的其他情形。
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商铺租赁出租人违约怎么赔偿
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时,约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金,那么一旦违约,出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金,作为违约赔偿
(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更,约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高,可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元,而约定的违约金数额达到了一万元,那么违约的一方可以请求降低。
(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定,应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
(四)租房违约金的支付是于履行行为即给付房租之外的给付,即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元,那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。
(五)租房违约金的处理:双方按照租赁合同的约定处理,赔偿约定的金额,如果协商不成,可到提讼。相关知识:租赁合同出租人享有下列权利
一、按合同约定的时间、地点和方式收取承租人支付的租金,如果承租人在无正当理由的情况下迟付或不支付租金,出租人可以依合同法的规定,要求出租人在合理的期限内支付并承担由此而产生的损失。
二、要求承租人按合同约定的方式使用出租物,并可对承租人使用租赁物进行监督和检查,如果因承租人的原因致租赁物损失、毁灭,承租人应承担赔偿责任。
三、合同终止时及时收回租赁物,在合同约定的租赁期限届满时,对出租物按合同约定的内容检查验收,符合规定的条件,按时收回租赁。
四、解除合同。出租人在监督检查承租人使用出租物时发现承租人违反合同约定使用出租物,造成出租人损失,出租人可以依合同法的规定解除合同,并要求出租人赔偿因此而造成的损失。
五、要求恢复原状。承租人未征得出租人同意,擅自改善或者增设他物,出租人可以请求承租人恢复出租物原状。
商铺租赁出租人违约怎么赔偿
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时,约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金,那么一旦违约,出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金,作为违约赔偿
(二)约定的违约金过高或过低可以请求变更,约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高,可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元,而约定的违约金数额达到了一万元,那么违约的一方可以请求降低。
(三)房屋租赁合同中对违约金没有约定,应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
(四)租房违约金的支付是于履行行为即给付房租之外的给付,即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元,那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。
(五)租房违约金的处理:双方按照租赁合同的约定处理,赔偿约定的金额,如果协商不成,可到提讼。相关知识:租赁合同出租人享有下列权利
一、按合同约定的时间、地点和方式收取承租人支付的租金,如果承租人在无正当理由的情况下迟付或不支付租金,出租人可以依合同法的规定,要求出租人在合理的期限内支付并承担由此而产生的损失。
二、要求承租人按合同约定的方式使用出租物,并可对承租人使用租赁物进行监督和检查,如果因承租人的原因致租赁物损失、毁灭,承租人应承担赔偿责任。
三、合同终止时及时收回租赁物,在合同约定的租赁期限届满时,对出租物按合同约定的内容检查验收,符合规定的条件,按时收回租赁。
四、解除合同。出租人在监督检查承租人使用出租物时发现承租人违反合同约定使用出租物,造成出租人损失,出租人可以依合同法的规定解除合同,并要求出租人赔偿因此而造成的损失。
五、要求恢复原状。承租人未征得出租人同意,擅自改善或者增设他物,出租人可以请求承租人恢复出租物原状。
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开发商违约不想收房租了怎么解决
撤销房屋租约或买卖时,违约金数额遵循合同约定及法规政策,约定优先于法定。合同应明确违约行为、责任及违约金数额。无约定时,参照法律法规,违约金上限通常为损失总额30%。双方有过错的,按过错比例分担责任。违约金不足弥补损失可申请上调,过高则可申请下调,均由司法或仲裁机构裁定。
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商铺开发商违约不给租金怎样解决
房地产开发企业在面对违约行为时,通常需承担一定的赔偿责任。这一责任的大小,多数情况下基于与购房者签订的合同,具体为合同中约定的标的金额的百分之二十。此比例作为违约赔偿的计算基准,确保了违约成本的明确性和公平性,为双方提供了清晰的违约处理依据。
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商铺租房合同违约该怎样办
[律师回复] 您好,针对您的商铺租房合同违约该怎样办问题解答如下, 遵循完全赔偿和合理预见规则,根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。预期违约的实质是种毁约行为,分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约,是指一方当事人在合同履行到来之前,明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的,也可以是口头的。所谓默示毁约,是指当事人在合同履行期到来之前,根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为:
1、债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形;
2、守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形;
3、违约方不愿提供适当的履行担保。对于预期违约,守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任:
1、采取自救手段,维护自身利益
依《合同法》第94条的规定,对于预期违约,守约方依此享有合同解除权,可单方解际合同,并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言,因恐难以掌握对方违约的确切证据,故守约方不宜而采取解除合同措施,可参照合同法第68条规定,中止合同履行或中止合同履行或履行准备,以避免扩大自己的经济损失;立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保,应视为对方明示毁约,此时可依法解除合同,并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。
2、寻求司法救济,追究对方违约责任
依《合同法》第108条规定,一方当事人违约,对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施,对于明示毁约易于操作;但对于默示毁约,守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律,否则,将因证据不力反而于己不利。
3、持合同的效力,等待对方履行
当一方预期违约,对方可坚持合同的效力,要求或等待对方到期履行合同,以静观对方的态度是否有所变化,然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约,守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示,而不能一味地坐等对方履行,以免扩大损失。对于默示毁约,守约方一时无确切证据证实对方毁约,可等待对方到期是否履行;若对方到期不履行,可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任,或者依法解除合同,请求赔偿损失。
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承租人违约房东该怎样解决
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
1、承租人拖欠租金,出租人可以在多长时间请求法律保护?
租金的诉讼时效为三年,即自承租人应当支付租金之日起,如出租人在一年内不向承租人催收租金,则三年后,出租人的丧失胜诉权,法律不再对出租人的债权给予强制保护,出租人向后,会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。
2、承租人擅自改变房屋用途怎么办?
如承租人未经出租人允许,擅自改变房屋用途,出租人可以要求承租人恢复原状,并可以解除房屋租赁合同,追究承租人的违约责任。
3、承租人提前退租怎么办?
承租人提前退租,属于违约,出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定,则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。
4、租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋怎么办?
租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋,出租人可以选择向人民,要求承租人迁出房屋,并承担违约责任。现实中,有的部分承租人,特别是从事经营性业务的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走时房屋内还有部分遗留物品,很多情况下,出租人不知道承租人的去向,也无法到。这时,出租人可以在合同到期后,自行将房屋收回,但要注意保留证据(比如拍照、录像),将屋内物品一一登记存放。
承租人签订租赁合同后违约如何解决
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 承租人签订租赁合同后违约如何处理
1、承租人拖欠租金,出租人可以在多长时间请求法律保护?
租金的诉讼时效为一年,即自承租人应当支付租金之日起,如出租人在一年内不向承租人催收租金,则一年后,出租人的丧失胜诉权,法律不再对出租人的债权给予强制保护,出租人向后,会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。
2、承租人擅自改变房屋用途怎么办?
如承租人未经出租人允许,擅自改变房屋用途,出租人可以要求承租人恢复原状,并可以解除房屋租赁合同,追究承租人的违约责任。
3、承租人提前退租怎么办?
承租人提前退租,属于违约,出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定,则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。
4、租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋怎么办?
租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋,出租人可以选择向人民,要求承租人迁出房屋,并承担违约责任。现实中,有的部分承租人,特别是从事经营性业务的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走时房屋内还有部分遗留物品,很多情况下,出租人不知道承租人的去向,也无法到。这时,出租人可以在合同到期后,自行将房屋收回,但要注意保留证据(比如拍照、录像),将屋内物品一一登记存放。
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开发商违约后不交房租了怎么解决
业主可采取以下措施予以敦促:一方面,向开发商发出书面催告函,强调其应在合理期限内完成交付义务;另一方面,就违约金赔偿问题,与开发商展开平等、公正的协商。如双方无法达成共识,业主可依法向法庭提出诉讼申请,并根据自身实际承受的经济损失,索求相应的赔偿金。
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商铺租赁乙方违约责任有哪些
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 商铺租赁乙方违约责任有哪些
1、租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;
(2)未经甲方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋;
(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;
(4)拖欠房租累计1个月以上的。
2、在租赁期内,乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的,每逾期一天,则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,乙方应该按合同月租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金。
5、租赁期满,乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付月租金0.5%的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
违约责任的相关法规
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。
第一百一十九条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。
第一百二十二条 因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
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开发商口头承诺违约怎么解决
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中,应当属于购房合同的一部分,具有法律效力,开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话,可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大,建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条 【合同形式】当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙,那里可以改造,很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后,决定认购房屋,并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时,售楼小姐却又说将来不可以砌墙,这令董星辰顿感受骗,多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金,均没有成功。开发商的理由是,工作人员口头承诺无效。为此,董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称,8月8日,其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份,约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日,董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前,朗润公司的销售人员钱梦承诺,可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙,做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日,董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元,出于慎重考虑,其让钱梦与销售组长确认,钱梦往返确认了两次,
第一次说要与物业协商,
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗,多次要求朗润公司退房退定金无果,遂将朗润公司告到,认为朗润公司构成欺诈销售,要求朗润公司返还定金2万元,并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称,按照《认购协议》约定,董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同,董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同,违反了约定,所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为,也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态,《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭,是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情,朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为,双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙,而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张,董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议,但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间,并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为,《认购协议》是朗润公司提供的格式合同,明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元,并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定,增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为,《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效,也就是说,即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺,董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决,向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为,《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效,显然属于免除朗润公司责任的条款,亦有违诚信原则,故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识,所以朗润公司存在过错,董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元,驳回其他诉讼请求。
开发商口头承诺违约如何解决
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中,应当属于购房合同的一部分,具有法律效力,开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话,可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大,建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条 【合同形式】当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙,那里可以改造,很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后,决定认购房屋,并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时,售楼小姐却又说将来不可以砌墙,这令董星辰顿感受骗,多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金,均没有成功。开发商的理由是,工作人员口头承诺无效。为此,董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称,8月8日,其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份,约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日,董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前,朗润公司的销售人员钱梦承诺,可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙,做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日,董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元,出于慎重考虑,其让钱梦与销售组长确认,钱梦往返确认了两次,
第一次说要与物业协商,
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗,多次要求朗润公司退房退定金无果,遂将朗润公司告到,认为朗润公司构成欺诈销售,要求朗润公司返还定金2万元,并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称,按照《认购协议》约定,董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同,董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同,违反了约定,所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为,也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态,《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭,是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情,朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为,双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙,而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张,董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议,但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间,并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为,《认购协议》是朗润公司提供的格式合同,明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元,并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定,增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为,《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效,也就是说,即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺,董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决,向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为,《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效,显然属于免除朗润公司责任的条款,亦有违诚信原则,故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识,所以朗润公司存在过错,董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元,驳回其他诉讼请求。
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开发商违约让业主分摊房租怎么解决
当开发商违约,购房者应积极维权。可选择解除合同并要求开发商支付违约金,或通过法律途径如仲裁或起诉追求公正解决。若开发商仍拒不履约,购房者可依法申请法院强制执行。总之,购房者要坚定维护自身权益,让违约者付出应有的代价。
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