购房预订定金能退吗

最新修订 | 2024-05-27
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包敬立律师
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专家导读 定金一般不退,但有两种情况例外。一是开发商无销售许可证或产权证明,导致合同无法达成,卖方需双倍返还定金。二是双方书面约定定金为债权担保,若接受定金方违约,需双倍返还定金。
购房预订定金能退吗

一、购房预订定金能退吗

一般情况下,定金是无法申请退还的,然而,当遇到以下两种特殊状况时,您或许有权利向相关部门提出退还定金的请求:首先,如果房地产开发商未能取得销售许可证或产权证,导致买卖双方无法就房屋购买事宜达成共识并签订书面合同,那么卖方应自动承担责任,将所收取的定金全额退还给买方;其次,根据法律规定,当事人双方可以协商约定,其中一方以向另一方支付定金的方式来作为债权的担保

在这种情况下,如果支付定金的一方未能按照约定履行其相应的债务,那么他便没有资格再向对方索要定金;反之,如果接受定金的一方未能按照约定履行其相应的债务,那么他必须向对方双倍偿还所收到的定金。

民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、购房合同定金能退吗?

定金能不能退还,要看具体的情况:

(1)购房者支付定金后因个人原因反悔,不签订购房合同的,定金不予退还;因卖方原因导致购房合同不能签订的,应当双倍退还定金。

(2)如果开发商不具备商品房销售资格的,那么不想买房的话,定金可以退回。

我国《商品房销售管理办法》第22条

不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。

因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。

(3)如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为,或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下,那么在这种情况下,开发商也是应当退还购房定金

(4)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。

比如,由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款,那么也可以要求退回定金。

定金,是指当事人约定的,为保证债权的实现,由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物。

定金是担保的一种。

由于定金是预先交付的,定金的数额在事先也是明确的,因此通过定金罚则的运用可以督促双方自觉履行,起到担保作用。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“购房预订定金能退吗”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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(一)能否要求开发商退回购房预订款?如果购房预订款的性质是购房定金,则不可以。
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同时《担保法》第90条规定定金的成立必须有书面定金合同,即合同中必须明确写明“定金”字样,否则定金对待。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干总是的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民不予支持。”
(二)能否要求开发商退回购房预订款?如果购房预订款的性质是购房订金,则可以。
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一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:
1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。
2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。
二、了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
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一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定,商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
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(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下,向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》,取得《商品房预售许可证》。未取得者,不得进行商品房预售活动。
二、商品房预售的程序有哪些
(一)订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理,但必须有书面委托书。
(二)登记备案。预售合同签订后,合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
(三)收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度,分期收取商品房预售款,合同有约定的,从其约定。开发商收取的预付款,应当专项用于房屋开发建设,不得挪作他用。
(四)办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序,购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时,最好将该项目了解清楚,然后直接与开发商签订买卖合同,这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见,或者又发现了对自己不利的新问题,都可全身而退,不必再为解决定金的问题而烦恼,也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时,就合同的具体条款达不成一致意见,不能签署正式合同,卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内,买方有权随时解除此认购书,卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。
四、如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法,在签订正式预售合同前,买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。
五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。”说明预售商品房可以转让,但同时也说明转让是有条件的:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,预售合同未经登记备案,其合同标的的商品房不得转让。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,应按商品房买卖关系处理。
4、预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则转让无效。
5、预售商品房转让必须签订转让合同,并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
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