买房预售合同要注意什么

最新修订 | 2024-05-27
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包敬立律师
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专家导读 购房时签订商品房预售合同时,应注意五证齐全确保房屋合法性;选用房管部门或建设部推荐的合同文本,核实签字人身份及授权;明确违约责任与违约金计算方式;争议可通过协商、仲裁或诉讼解决;若因贷款问题无法购房,应确保协议中明确定金退还规则,避免开发商违规扣除。
买房预售合同要注意什么

一、买房预售合同要注意什么

当您在购置商品房时,必然会涉及到商品房预售合同的签订环节。

为了确保自身权益不受损害,在订立这份重要合约之时,请务必关注以下各项关键注意事项:首先,务必严格审查开发商所提供的“五证”文件。

所谓“五证”,即国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证以及销售许可证。

只有这五项证件齐备,才能保证您所购房屋的合法性和安全性。

其次,购房者有权利要求开发商签署由房管部门统一印制的或者建设部推荐的合同文本。

在此过程中,务必要核实代表开发商签字之人是否为其法定代表人

如果并非如此,那么就需要进一步查验此人是否持有经过公证的《授权委托书》。

第三,在预售契约中,必须对违约责任进行明确规定,最好能够设定具体的违约金数额。

例如,如果约定按照天数计算违约金,那么建议参照现行的违约金标准,即每日万分之四。

第四,针对可能出现的争议,买卖双方可以通过友好协商的方式加以解决。

当然,也可以选择仲裁或者诉讼的途径来维护自己的合法权益。

最后,值得一提的是,有些开发商在购房者支付定金后,未能成功申请到银行按揭贷款,此时他们往往仅退还购房款项,却拒绝退还定金

然而,这种做法并不符合法律规定,亦显失公平。

鉴于并非每位购房者均可顺利获得按揭贷款,因此,强烈建议购房者在与开发商达成的协议中,详细约定若无法取得按揭贷款时,定金将如何返还,是否需扣除部分费用作为手续费等相关事宜。

民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、买房交定金要注意什么

买房交定金要注意:

1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。

2、与中介公司签订书面的中介协议。

3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

4、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据,该收据要包括经办人员和中介公司的印章。

《民法典》第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“买房预售合同要注意什么”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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1、确认开发商已经取得商品房预售许可证根据我国法律规定,没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平对于商品房预售的一般情况,开发商通常会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
4、明确约定抵押权的处理方式为筹集建设资金,开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性,若处理不当,会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防止更难处理的麻烦。
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2)持有建设工程许可证。

3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4)同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。
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二、预售广告与实际不符怎么办审查完开发商的资质,签订了商品房预售合同,这并不能保证开发商完全依据合同内容建设房屋,在实际建设过程中依然可能存在许多猫腻。比如,实际建成的公寓绿化面积和宣传广告相比,大幅度缩水;广告上承诺的公共设施,并没有在实际建设中落实等等。出现这种情况该如何处理呢
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我朋友在某市看中了一套商品房,由于现在房子有优惠价,我朋友不想错失这次机会,但是目前房子在预售中,也正在装修中,想了解一下签订购房预售合同注意事项有哪些。
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1、确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件
要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。
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一、签房屋预售合同需要注意什么
1、不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部,查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证,则说明此楼盘不具备商品房预售条件,千万不可贸然交付定金。
2、仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品,可以允许合同约定的面积存在误差,但是误差不应超过合理的范围,法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房销售合同时,购房者要注意开发商对面积误差的约定。
3、明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房,开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间,等到商品房交付使用之后,问题才暴露出来,这时,开发商早就将样板间拆了,购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准,所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。
4、价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体,应避免出现“房价暂定多少,待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现,因为按实际核算从不同的角度出发,各人的理解是不同的,日后容易产生纠纷。
5、关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中,有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款,而千方百计避开自己违约责任的约定,或者虽约定了买卖双方的违约责任,但双方的违约责任约定不公平、不对等。
6、关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述。
二、商品房预售合同包括的内容
1、双方的名称、国籍、地址,如果是法人组织的,必须由法人代表签名。
2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
4、商品房的数量,购房者要购买的套数,每套的面积应以平方米来计算。
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积,因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围,规定如果误差超过一定幅度时,购房者有权解除合同。
此外,在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积,对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房,即购买和交付使用之间隔了一定的时间,因此价格条款在合同确立时已经确定,双方就不能擅自变更。
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能,装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付,支付多少,分一次付清还是分期付清,每次付款的数额,也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中,开发商还没有取得房屋的所有权证,预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后,预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记,领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿,直至解除合同。
签房屋预售合同需要注意哪些
[律师回复] 购买商品房时我们会接触到商品房预售合同,签订合同时应注意以下问题:
1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。
2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本,并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,则要审查其是否持有《授权委托书》。
3.在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金,则采用现行违约金标准为每日万分之四。
4.对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。
5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的,也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议购房人最好与发展商在协议中约定,若购房人得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。
【法律依据】《民法典》第五百八十七条,债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
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买预售房屋有哪些注意事项
1、逾期交房,买预售房是没有无法交接房屋的,所以延期交房成为购买期房比较常见的一个问题,2、质量问题由于期预售房不像现房一样可以直接查看到房屋的现状,房屋的质量问题也是极易出现的,购房者如果做好前期的准备工作,损失也是可以避免的。
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签商品房预售合同时的注意事项
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、商品房预售合同的内容
房屋预售合同应主要包括以下内容:
1、双方的名称、国籍、地址,如果是法人组织的,必须由法人代表签名。
2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
4、商品房的数量,购房者要购买的套数,每套的面积应以平方米来计算。
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积,因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围,规定如果误差超过一定幅度时,购房者有权解除合同。
此外,在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积,对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房,即购买和交付使用之间隔了一定的时间,因此价格条款在合同确立时已经确定,双方就不能擅自变更。但是可以约定如果遇到重大情势变更出现房地产开发商依此价格不能完成施工或获暴利而导致对购买者明显不公平,经双方协商达成一致意见后,适当调整价格条款,并报房地产管理部门备案。
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能,装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付,支付多少,分一次付清还是分期付清,每次付款的数额, 也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中,开发商还没有取得房屋的所有权证,预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后,预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记,领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿,直至解除合同。例如房地产开发公司未能按原定日期完成房屋建设,且耽误相当时间的,或落成的房屋实际使用面积与预 售合同所列的实用面积相差太远的,或落成后房屋的材料与预售合同相差甚远,则购买方可提出违约赔偿或解除合同。
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由于商品房价格越来越高,商品房买卖方面的纠纷也越来越多。下面购买商品房合同中容易发生纠纷和违约率较高的问题,签订商品房预售合同时应注意哪些事项?本文给购房者提出以下六个方面的建议,以供购房者参考:
(一)不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部,查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证,则说明此楼盘不具备商品房预售条件,千万不可贸然交付定金。
(二)仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品,可以允许合同约定的面积存在误差,但是误差不应超过合理的范围,法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房销售合同时,购房者要注意开发商对面积误差的约定。
(三)明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房,开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间,等到商品房交付使用之后,问题才暴露出来,这时,开发商早就将样板间拆了,购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准,所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。
(四)价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体,应避免出现“房价暂定多少,待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现,因为按实际核算从不同的角度出发,各人的理解是不同的,日后容易产生纠纷。这里还要在提醒您对价格不仅应标明单价,如每平方米多少元,还应标明房屋总价。
(五)关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中,有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款,而千方百计避开自己违约责任的约定,或者虽约定了买卖双方的违约责任,但双方的违约责任约定不公平、不对等。
(六)关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述。不可抗力的范围往往会被开发商放大,比如有的开发商规定“因销售方所不能控制的其他原因造成交房延期的,销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方把自己的免责范围扩大,是违背法律原则的。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
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签订商品房预售合同的注意事项
[律师回复] 对于签订商品房预售合同的注意事项这个问题,解答如下, 由于商品房价格越来越高,商品房买卖方面的纠纷也越来越多。下面购买商品房合同中容易发生纠纷和违约率较高的问题,签订商品房预售合同时应注意哪些事项?本文给购房者提出以下六个方面的建议,以供购房者参考:
(一)不要贸然交付定金。建议购房者购买商品房时一定要亲自到相应楼盘的售楼部,查看开发企业是否已办理商品房预售许可证。如没有商品房预售许可证,则说明此楼盘不具备商品房预售条件,千万不可贸然交付定金。
(二)仔细审查关于房屋面积的约定。对于商品房这种特殊的商品,可以允许合同约定的面积存在误差,但是误差不应超过合理的范围,法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房销售合同时,购房者要注意开发商对面积误差的约定。
(三)明确关于房屋质量的约定。购买预售的期房,开发商带大家看的都是豪华的广告和美好的样板间,等到商品房交付使用之后,问题才暴露出来,这时,开发商早就将样板间拆了,购房者就没有证据证明看房时房子的质量标准,所以在签订合同时要注意将质量要求、交房标准、公共设施、售后服务等明确写在合同里。
(四)价格要明确具体的写在合同里。价格条款必须具体,应避免出现“房价暂定多少,待房屋竣工后按实核算”等含糊的概念出现,因为按实际核算从不同的角度出发,各人的理解是不同的,日后容易产生纠纷。这里还要在提醒您对价格不仅应标明单价,如每平方米多少元,还应标明房屋总价。
(五)关于违约的责任要明确。在签订商品房预售合同中,有些开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款,而千方百计避开自己违约责任的约定,或者虽约定了买卖双方的违约责任,但双方的违约责任约定不公平、不对等。
(六)关于交房时间要明确并明确延期交房的处理。商品房买卖合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述。不可抗力的范围往往会被开发商放大,比如有的开发商规定“因销售方所不能控制的其他原因造成交房延期的,销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方把自己的免责范围扩大,是违背法律原则的。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
买预售房屋的注意事项包括哪些
[律师回复] 您好,关于买预售房屋的注意事项包括哪些这个问题,我的解答如下,
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(一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。
1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图;
2、国家相关的法律法规:《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》;
3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息,项目开发进度和竣工交付使用时间,预售商品房的价格和付款方式;
4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》,代理销售的,还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。
(二)签订认购书、缴纳定金
首先,需要确认到认购书中的“定金”二字,区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定适用于定金的法律规定,即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用,它只是起预订作用,叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。
(三)预售商品房延期交付的,开发商应当承担的责任
因开发商的过错,不能按约定的时间交付房地产的,开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,开发商除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
(四)收楼时注意事项
1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备,查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
2、实际交楼的标准是否与合同约定相符,比如说约定的装修标准,是否依合同约定设计等,门、地板、窗的材料是否符合约定的标准,配套的室内设施是否齐全。
3、工程质量,门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。
4、检查水、电开关是否正常,水、电表刻度是否在“0”的位置,用水通道是否畅通等等。
二、商品房预售需要什么条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房 预售应符合下列条件:
(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(2) 已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。
(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。
(4) 按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。
(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。
(7)法律、法规规定的其他条件。
三、预售的商品房该如何购买
购买预售商品房需要办理预告登记,具体如下:
(一)商品房买卖合同登记备案后,购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
(二)约定后,购房者到房地产管理部门进行申请,经过受理审核后,由房产管理部门记载于登记簿,购房者交费后领取登记证明。
(三)办理登记预告需要提交的材料有:预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同,以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记,出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的,买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。
办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。
买预售房屋的注意事项包括哪些
[律师回复] 您好,关于买预售房屋的注意事项包括哪些这个问题,我的解答如下,
一、购买期房的注意事项
(一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。
1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图;
2、国家相关的法律法规:《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》;
3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息,项目开发进度和竣工交付使用时间,预售商品房的价格和付款方式;
4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》,代理销售的,还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。
(二)签订认购书、缴纳定金
首先,需要确认到认购书中的“定金”二字,区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定适用于定金的法律规定,即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用,它只是起预订作用,叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。
(三)预售商品房延期交付的,开发商应当承担的责任
因开发商的过错,不能按约定的时间交付房地产的,开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,开发商除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
(四)收楼时注意事项
1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备,查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
2、实际交楼的标准是否与合同约定相符,比如说约定的装修标准,是否依合同约定设计等,门、地板、窗的材料是否符合约定的标准,配套的室内设施是否齐全。
3、工程质量,门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。
4、检查水、电开关是否正常,水、电表刻度是否在“0”的位置,用水通道是否畅通等等。
二、商品房预售需要什么条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房 预售应符合下列条件:
(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(2) 已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。
(3) 持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。
(4) 按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(5) 七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。
(6) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。
(7)法律、法规规定的其他条件。
三、预售的商品房该如何购买
购买预售商品房需要办理预告登记,具体如下:
(一)商品房买卖合同登记备案后,购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。
(二)约定后,购房者到房地产管理部门进行申请,经过受理审核后,由房产管理部门记载于登记簿,购房者交费后领取登记证明。
(三)办理登记预告需要提交的材料有:预告登记申请书;申请人的身份证明;已登记备案的商品房买卖合同,以及当事人关于预告登记的约定;买受人单方申请预购商品房预告登记,出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的,买受人应当提交相应的证明材料;其他必要材料。
办理商品房登记预告一般需要10个工作日。登记费为80元。
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购买预售商品房要注意什么
1、查看《商品房预售许可证》,对于未取得《商品房预售许可证》的在建楼盘、超出预售许可范围的商品房,请勿购买,也不要交纳预付款、定金、诚意金等任何名义的购房款项。2、慎交房款,注意将购房款交存至商品房预售资金监管账户,交存账号应与公示的《商品房预售许可证》登记的监管账号一致。3、及时备案。
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房产纠纷
预售商品房抵押有哪些注意事项
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
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