房改房产权区分成三个层次级别的规定:即成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权。
1、成本价产权归属全产权范畴,类似于经济适用住房的再上市交易条件,若无特别与产权单位协商约定,无需经过原产权单位的批准即可直接进行交易活动。
然而,这样的产权性质导致购买的房屋无法进行赠与行为。关于交易流程的部分,可参照经济适用住房的相关规定。
2、由于购买标准价产权的购房者仅享有房屋94%的所有权,因此该类产权在处理权与获益上存在一定程度的局限性。当房价进行再上市买卖时,考虑到原产权单位拥有优先购买权,必须得到原产权单位的许可才能进行交易,且交易成功后,需依照比例与原产权单位分享收入。当然,如果产权人无意愿与单位分享收益,也可以向原产权单位支付标准价与成本价之间的差额,由标准价转为成本价,从而获得房屋的完整产权,交易方式便可同成本价格相同。
3、标准价优惠制度是相较于标准值得以更加优惠权益的一项措施,这类产权持有者掌握房产的部份所有权,原产权单位持有剩余价值的份额。在未来房价再度公开出售市场时,与标准价产权交易方式保持一致。
《城市房地产管理法》第八条
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第四十条
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
二、房改房出售都需要交哪些费用
在涉及以出让形式对房改房进行的转让过程中,所产生的相关税费主要由以下几个部分组成:
一是房屋买卖交易手续费,
三是出售收益分成,
而作为拥有房屋所有权并计划出售的卖方,您需承担下列税费负担:
首先是房屋买卖交易手续费,其次是签订买卖合同时需支付的买卖合同印花税,再次是需要根据出售收益所占比例来合理分配的出售收益分成。至于购买住房的买方,则需要依照规定来支付如下各项税费:
同样地,需支付填写房屋买卖交易手续所需的费用,此外还要按照房屋成交金额的0.05%比例缴纳买卖合同印花税,最后是契税方面,目前根据我国北京市的最新政策规定,该项费用将按房屋成交价格的1.5%水平进行征收。
《中华人民共和国契税法》第三条
契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
房改房的所有权被划分为三个类别:成本价所有权、标准价所有权和优待价所有权。其中,成本价所有权属于全权所有,持有人享有充分的权利,可以自由进行买卖,但是不允许进行赠予行为。在处理此类所有权的过程中,相关程序可参考经济适用房的规定实施。对于标准价所有权,购房者仅拥有94%的所有权份额,若想要出售房屋需得到原始产权单位的许可,同时还需要将收益共享或者补充剩余的缺口转换为全所有权。至于优惠价所有权,则意味着该部分的所有权属于购房者本人,但是当再次出售房产时,购房者需要与原产权单位共同分享收益。
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