商品房出售需要什么条件

最新修订 | 2024-07-30
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专家导读 商品房销售需满足:买卖双方具备完全民事行为能力,出让方拥有房屋所有权或土地使用权,交易真实无欺诈,合同不违法违规及公序良俗,合同形式符合法律规定,确保交易合法有效。
商品房出售需要什么条件

一、商品房出售需要什么条件

关于商品房销售的必备条件,主要包括以下几个方面:

首先,作为买卖双方当事人,必须具备完全的民事行为能力

其次,出让方必须拥有房屋所有权或者土地使用权,以确保交易的合法性和有效性;

再次,买卖双方在进行交易时,其表意必须真诚且无任何欺骗或误导成分;

此外,房地产买卖合同不得违背现行法律法规以及公序良俗原则;

最后,买卖合同的表达形式也必须符合法律规定,以保证合同的合法性与有效性。

《商品房销售管理办法》第七条

商品房现售,应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

二、商品房产权到期后要怎么办

在商品房所占有的使用权限到期之后,是允许进行续期申请的。只要符合续期条件,且成功获得审批,便可按照相关规定缴纳相应数额的土地出让金,从而使使用权得以延续下去。

值得注意的是,对于位于具有七十年使用年限住宅用地之上的商品房而言,当其使用权限到期后将会自动续期,无需另行申请。关于房屋以及土地的产权问题,实际上是包含着两个主要部分,即房屋所有权及其土地使用权。

其中,房屋所有权是永恒不变的,而土地使用权则依据相关法律法规被设定为四十年、五十年或者七十年不等,在期限届满之时将自动进行续期处理,同时所需支付的续期费用也将依照当时的情况适当上调,具体为1%-10%之间(即土地使用权出让金)。

民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售,应当符合以下条件:
(1)现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(4)已通过竣工验收;
(5)拆迁安置已经落实;
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
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综上,商品房现售要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格,拥有一定的证明文件。同时国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明,但是有些地方法规在此基础上提高了标准,例如要求房地产开发企业要想现售商品房,必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证),没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。
《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
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商品房出售需要什么条件
1、房地产开发商是符合有关主体资格要求的。2、修建商品房的土地合法,已经取得了土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3、商品房规划、建设手续是合法的。4、符合国家工程质量标准,已经通过了竣工验收。5、达到基本的居住使用条件,配套基础实施和公共设施已经满足交付使用的标准。
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房产纠纷
商品房预售的条件,预售商品房被开发商抵押了怎么办?
[律师回复]
一、商品房预售的条件房屋预售应当符合下列条件:

一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域,从而达到预售的目的。

二,持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下,房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

三,按提供预售的房屋计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。

四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
二、预售商品房被开发商抵押了怎么办
首先,房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权,房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的,在抵押权存续期间,不得销售该抵押物。
其次,认购的商品房被作为抵押物后,按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果,即使你状告开发商并赢得诉讼,房产开发商也可能无力偿还购房款,这就会使对预购的商品房的权利,或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的,即使抵押物在被司法部门查封或执行时,抵押权也优先于执行权。因此,房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为,是一种严重的违法侵权行为,可能使购房者蒙受经济损失。购房者可以先与房产开发商交涉,要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系,并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记,以获得政府对购房者认购商品房权利的保护;当然无法交涉,可以请求人民确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效,以维护购房者合法权益。预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式,但是这对于购房者而言却是增加了其购买的风险。购房者应该知道已经抵押的商品房能否购买,商品房预售的条件是什么,购买预售的商品房后被开发商抵押出去了怎么处理,如果不把这些问题搞清楚,或许购房者会买到权利有瑕疵的房屋。所以在购买预售商品房之前最好先咨询专业的律师,谨防之后买到问题房。
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[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此,非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。 商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收,商品房现售与商品房预售不同,商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同,而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较,没有那么高的风险。 在商品房销售中,房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收,并且已经取得质理合格证明文件,可以交付使用的商品房。简单地说,商品房现售就是销售现房,销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后,能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢?《商品房销售管理办法》第7条规定,商品房现售,应当符合以下条件: (1)现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (7)物业管理方案已经落实。
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商品房现售条件有哪些,商品房现售需要什么证件?
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 在商品房销售中,房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收,并且已经取得质理合格证明文件,可以交付使用的商品房。简单地说,商品房现售就是销售现房,销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后,能够马上居住、营业或者从事其他活动。《商品房销售管理办法》第7条规定,商品房现售,应当符合以下条件: 1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证; 4、已通过竣工验收; 5、拆迁安置已经落实; 6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 7、物业管理方案已经落实。 根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容: 1、当事人名称或者姓名和住所; 2、商品房基本状况; 3、商品房的销售方式; 4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; 5、交付使用条件及日期; 6、装饰、设备标准承诺; 7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; 8、公共配套建筑的产权归属; 9、面积差异的处理方式; 10、办理产权登记有关事宜; 1 1、解决争议的方法; 1 2、违约责任; 1 3、双方约定的其他事项。 一般来说,金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本,都已经工商部门文本备案过的。 1、审查。主要审查开发商是否具备“五证”。 所谓的“五证 ”,就是指: (1)《建设工程规划许可证》; (2)《建设用地规划许可证》; (3)《建筑工程施工许可证》; (4)《国有土地使使用证》; (5)《商品房预售许可证》。 2、签约。确定购买看中的房产之后,就要签订买卖合同,但是在签约时要谨慎,一旦你违约的话,那么以后就需要承担违约责任的。 3、付款。签好购房合约后,你就需要进行付款。 4、按揭贷款。是否需要贷款买房是根据你自身需要以及银行审批确定,这个不是必须存在的一步。但是,实际中选择按揭贷款的,就不能忽视掉这一步了。 5、收房。收房跟签订合同一样中,在收房时,你需要注意检查房屋是否真跟合同约定的那样,就是说房屋的设施是不是全了,房子本身是否存在缺陷,一般就是检查会不会漏水什么的,不过这个不是一眼就能够够察觉出来的。要是看到有缺陷的,在保修范围内就要要求维修。要是情况较为严重,比如房子缺陷直接影响居住的,那么你也可以拒绝收房。 6、产权登记,也就是过户。这一步还是相当关键的,只有过户了你才是真正拥有这个房产。办理过户的时候,就是到房管所办理房产登记。 不过,实际中,一般过户要与付款同时进行,但是你们双方可以约定彻底完成过户手续后,才支付购房尾款,否则购房尾款可以压着先不支付。 这一点需要注意下,因为现在很多支付了房款,但是过不了户,那样即使后面追回也是麻烦事一件了。
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[律师回复] 商品房预售要什么条件,对于商品房预售法律有何规定根据《中华人民共和国房地产管理法》对商品房预售条件作出如下规定:
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则,把土地使用权出让作为基本方式,国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,如果要转让房地产,应当按照规定,报有批准权的人民政府审批。准予转让的,应由受让方办理土地使用权出让手续,并交纳土地使用权出让金。只有取得土地使用权才能在土地上建造房屋,并与预购方签订商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用权证书而与他人订立商品房预售合同,则该合同为无效合同。但在《城市房地产管理法》施行前,预售方没有取得土地使用权证书,但投入了一定的建设资金,进行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的,根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定,可以认定合同有效。
2、持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使用权用于房地产开发,需总量控制,开发商进行开发建设应符合城市整体规划。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件,是商品房建设的前提条件。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房,该房被视为违章建筑,合同双方所签订的商品房预售合同即为无效合同,不能受到法律的保护。预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和峻工交付日期。达到这一标准,才能符合房地产转让条件,这一规定有利于制止房地产开发商投机牟利,减少购房人的投资风险。
3、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品预售许可证明。
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第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
根据《城市房地产管理法》第45条之规定,说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让有如下条件:
1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人。
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3.预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合同转让无效。最高人民民()2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让转让合同,一般也应当认定无效。”从预售合同内容看,分以下几种情况:

一,如果预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到23后方可转让。

二,预售合同未约定转让条件,预售合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益,又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第
三,预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解后预购人履行合同情况。
4.预售合同转让必须签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权人的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或履行出具的已付足约定的预购款证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。
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什么是预售商品房再转让,预售商品房如何再转让?
[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中,预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让,也称“期房转让”或“楼花转让”,是指商品房预售后,承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权,但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后,原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来,而由受让人取代其在合同中的当事人地位,享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务,是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中,预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度,可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里,承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中,承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中,承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户,即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前,还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下,预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权,第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权,而这又与传统的物权及财产权制度有所背离,因此,预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为,商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让,能够使开发商更快地回笼资金,降低开发成本,减少投资风险,也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为,商品房预售后再行转让,有较大的投机性,它使大量的资金流入少数投机者的腰包,使企业生产成本上升,使房地产价格上涨,损害了消费者的利益,容易造成短期行为,影响房地产市场秩序,主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理,但也不能因噎废食,完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性,而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
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商品房出售需要什么条件
商品房销售需满足:买卖双方具备完全民事行为能力,出让方拥有房屋所有权或土地使用权,交易真实无欺诈,合同不违法违规及公序良俗,合同形式符合法律规定,确保交易合法有效。
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房产纠纷
预售商品房与买卖商品房有区别吗?
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案 购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。 对此案有一些不太一致的其他看法。 此案从预约的角度分析,其实更简单。订购协议属于预约,存在预约只是将来签订本约的可能性,但并不是一定会签订本约是否签订本约,当事人仍然需要协商谈判,协商后无法达成一致,最后不签订本约即本案中的商品房预售合同,并不需要承担违反预约的责任。因此,开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商,或拒绝协商,也应承担违反预约的违约责任。 对于订购协议中的定金的性质,理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。 在现实中,有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口,一般个人消费者没有保留证据的意识,发生纠纷就说不清楚、无法举证,可能遭遇败诉。 因此在签订订购协议之后,在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商,对此过程应留下记录,比如录音、照片等,当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字,以反映协商的过程。 原告:戴雪。 被告:省工业园区际城市发展有限公司。 原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷,向江苏省苏州工业园区人民提讼。
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