一、二手房买卖合同签订需要明确哪些注意事项
二手房买卖合同的的订立需注意的事情有:
(一)要注意权属条款。
主要是审查房屋的权属状况,如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
(二)注意价格与佣金条款。
如二手房买卖通过中介公司,则明确委托价格、服务内容和佣金数额。
审查内容包括:
卖家的委托价与购买价格是否一致;
中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。
(三)注意房款支付条款。
二手房买卖一般不能实现“一手交钱,一手交房”,因此对付款方式进行审查就非常必要。
一般来说,付款要和双方的交易步骤衔接。
除付定金外,房款一般分三笔付清,签约时的首付款,拿到交易过户受理单时付一笔,产证出来及交房后付尾款。
此外,买卖双方还可以通过第三方,如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
(四)注意交房条款。
主要是对有关交房条款的审查,其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。
交房条件一般包括下家付清房款,上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用,上下家维修金结清。
关于交房标志,本站律师建议将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一,使之更符合实际情况。
(五)违约救济条款,主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。
由于仲裁是一审终审制,有利于提高解决纠纷的效率。
《城市房地产转让管理规定》第七条
房地产转让,应当按照下列程序办理:
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。
二、二手房买卖合同解除纠纷怎么解决
当涉及到二手房合同方面的纠纷时,有几种可行的解决方法可供选择:首先是协商解决途径,即基于平等互惠以及互相理解与协商的一致性原则进行处理;其次是仲裁解决办法,可通过特定的机构作为中介或第三方角色,就双方产生的争议问题展开事实调查与法律分析,在权利与义务方面做出权威裁决;最后是司法判决手段,若上述两个方案未能解决双方之间的纷争,则可诉诸法律程序,向法庭提交申请并得到公正审理。
《民法典》第五百六十二条
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
(一)请务必慎重审查权属条款。主要是对房产的所有权情况进行详尽核实,以确保是否存在共同所有人或者其他任何形式的权利限制(诸如抵押等因素)。(二)对于价格和佣金的相关条款亦应给予充分关注。(三)特别重要的是看清楚房款支付的具体约定。(四)关于交房的相关条约也需要仔细审阅。这主要包括但不限于交房的具体日期,交房的必备条件以及交房的标志性事件等等。(五)最后,违约救济条款也是不容忽视的部分。这主要涉及到上、下家在合同履行过程中出现违约行为时的责任承担以及相应的救济措施。
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