租房合同到期后,是否仍具有法律效力

最新修订 | 2024-09-08
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王淳律师
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专家导读 当租约到期后,即使未正式续签,若原合同一方持续履行关键条款,视为默认建立无固定期限新租约,具有法律约束力。反之,如未续订且停止主要条款执行,原租约失效。
租房合同到期后,是否仍具有法律效力

一、租房合同到期后,是否仍具有法律效力

若在租约期满之后,订约双方决定续订合同时,或者即便未曾签订续订合约,然而两个原合同一方仍保持对部分重要条款的承诺和履行,那么可以视为双方已经达成并缔结无固定期限的新租约。

这一情况下,该租约应认定为具有法律效力。

反之,若租期结束后,双方未能续订新合约,且也未继续执行主要条款,则原来的租约将被判定为失效。

民法典》第七百三十四条

租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

二、租房合同到期后,房客不缴房租,我可以收回房子吗

若面临承租人违反租赁条款的情况而无法强制收回房屋,身为房主应严格依照与承租人先前签订的房屋租赁合同中所列明之相关规定,要求对方支付相应的租金同时承担其相应的违约责任。在实际执行过程中,房主可首先尝试与其进行积极的沟通协商,力图寻求双方都能接受的解决方案以妥善化解争端,规避可能引发的紧张关系;

然而若经多次协调仍未取得理想结果,房主亦有权依法向法庭递交诉讼申请,旨在请求承租人支付其应尽之租金以及应对违约行为所需承担之法律责任。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

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我有一个朋友在境外有一笔债权,现在朋友在国内,准备转让, 境内债权的跨境转让可以的嘛?
[律师回复] (一)跨境债权债务转让的相关规定
1、《合同法》第八十条规定:债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”
2、显然,境内外资银行是否将转让行为通知中资银行,法律效力不完全一致;
3、跨境转让是否完全等同于境内转让,也有必要辨析。境内外资银行可以通过赔偿中资银行因额外占用外债指标造成的经济损失的方式承担救济责任;
4、中资银行可能受到的行政处罚却是境内外资银行无法救济的。
5、债权人可以赔偿债务人可能受到的罚款,却不能为其消除行政处罚留下的违规记录。因债权转让行为造成债务人被动违反外汇管理规定而无辜接受行政处罚应不是《合同法》的立法本意。
二、跨境债权债务转让的法律效力
1、根据《合同法》第七十九条规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让等三种情形之一的除外。
2、境内外资银行与中资银行之间因代付而产生的债权债务关系,双方并没有约定该债权不得转让,境内外资银行对中资银行的债权也不在现行法律禁止转让的范畴,合同性质方面,形式上似乎也不属于学术界通常所理解的带有人身权属性的不可转让性。
3、毫无疑问,债权人可以向境内任何具有民事行为能力的第三者转让其债权。但中国是外汇管制国家。银行跨境债权转让行为的法律效力将一定程度上受制于现行外汇管理法规规章。
4、当前境内金融机构的短期外债均受到一定的额度控制。境内金融机构每个工作日的短期外债余额不得超过外汇局核定的指标额。假定境内外资银行跨境转让债权行为合法有效,则其直接的后果是额外增加了中资银行的短期外债负担。中资银行必须到外汇局办理外债登记手续。
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6、中资银行应客户申请,向境外受益人开出90天以上已承兑远期信用证,在未付汇之前,该信用证项下金额构成其自身外债,占用其短期外债指标。中资银行在法律允许的范围内,以支付利息为代价申请境内外资银行在信用证到期时代为向境外受益人支付信用证项下应付款。
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合同中止仍有效力吗
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你好,我朋友打电话跟我说他的租房合同快要到期了,那么这个房租续租合同如何签订比较好?
[律师回复] 出租人(甲方):_________________
承租人(乙方):
证件编号:_______________________
联系地址:
联系电话:_______________________
房屋坐落:_____________________________________________________________________________________
依据《中华人民共和国合同法》[1] 有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋坐落地址为:▁▁▁▁▁▁房屋租赁的有关事宜达成协议如下:
第一条租赁期限
(一)房屋租赁期自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日,共计_________年_________个月。甲方应于_________年_________月_________日前将房屋按约定条件(见其他约定)交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。
(二)租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收,结清各自应当承担的费用。
(三)乙方继续承租的,应提前一个月向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第二条租金及押金
(一)租金标准及支付方式:年付(每年¥:________元),房屋押金 ( 个月,¥ 元)待合同期满或特殊情况导致的合同结束,乙方退租后返还。
(二)支付方式:现金、银行汇款或网银转账,第十二个月30 日前支付下一年租金。
第三条房屋维护及维修
(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全;承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。
(二)租赁期内,甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态:
1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗,乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。
2、因乙方保管不当或不合理使用,致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第四条转租
(一)除甲乙双方另有约定以外,乙方需事先征得甲方书面同意,方可转租给他人,并就受转租人的行为向甲方承担责任。
第五条合同解除
(一)经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。
(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。
第六条其他约定事项
本出租房为▁▁▁所有,无其他关系人,由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关,若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿。
房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠,门、窗完好,上、下水通畅,供电正常,太阳能设备能正常使用,歌华有线(电视信号)正常使用。
在甲方同意下,乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少,对院内隔墙进行拆除。合同终止前根据甲方要求是否恢复原样。
水电费、歌华收视费、小区卫生费、液化气费由乙方自付,液化气由甲方平价提供。
本合同经双方签字后生效,本合同一式 份,其中甲方执 份,乙方执 份。
本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
第七条违约金和违约责任
1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为出租方违约,负责赔偿违约金_________元。
2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为承租方违约,承租方负责赔偿违约金_________元。
第八条补充协议:
________________________________________________________________________________
出租人(甲方)签章:  承租人(乙方)签章:
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根据上述规定可知,我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度,主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋,另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示,以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力,应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为,只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案,主要是便于管理的需要,登记备案的合同具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”,因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。
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