延期交房违约金是否有期限

最新修订 | 2024-10-12
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杜强吉律师
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专家导读 根据相关法律规定,购房者需在得知或理应知晓开发商逾期交付房屋之日起的三年内,依法行使自身权益,要求开发商支付逾期交付房屋的违约金。如果购房者在三年内没有行使这项权益,那么开发商就可以以诉讼时效届满为由,拒绝支付违约金。因此,购房者要注意这个三年的期限,及时维护自己的权益。
延期交房违约金是否有期限
延期交房违约金是否有期限

一、延期交房违约金是否有期限

关于追索逾期交付房屋违约金之法定时效,即三年的期限,购房者需在得知或理应知晓开发商逾期交付房屋之日起的三年间,依法行驶自身权益。

诉讼时效乃指当民事权利受到损害之时,权利人须在法定的时效期间内积极维护权益,若时效期间届满,则违约方得以合法的主张诉讼时效抗辩权

在法定的诉讼时效期间内,权利人如能提出明确请求,人民法院有权依职权责令义务人承担相应义处。

然而,若在法定期限届满后,权利人仍欲行使请求权,人民法院将不再提供保护。

依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定,向人民法院寻求民事权利保护的诉讼时效期间为三年。

但若法律另有特别规定,则应遵循相关规定。

诉讼时效期间自权利人知悉或应当知悉权利受损及义务产生之日起开始计算。

但若自权利受损害之日起已逾二十年,人民法院将不予保护;

若存在特殊情形,人民法院可根据权利人的申请酌情决定是否延长。

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、延期交房违约金怎么算

由2021年施行的《中华人民共和国民法典》第五百八十五条明文规定,当事人对于一方在违反约定义务时需按照违约情形向另一方支付一定额度的违约金,亦或是确立违约所导致的损失赔偿金额的计算方式均可自由协商达成协议。

期房交付延迟影响而获得的违约金金额应根据双方在合同中有关条款的具体约定来核算。

倘若双方约定的违约金未能充分覆盖所遭受的实际损失,人民法院或仲裁机构将依照申请对违约金进行相应上调。

同时,倘若约定的违约金过高以至于超过了实际损失,则人民法院或仲裁机构将根据申述者的请求加以适度调整。

对于已经针对逾期违约行为约定了违约金的情况,违约方在支付违约金之后,仍负有继续履行其债务的责任和义务。《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;

约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

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三、延期交房违约金协商不成怎么办

若针对延期交付房屋引发的违约金问题无法通过友好协商得到妥善处理,那么您可以考虑采取如下措施进行解决。首要之举便是根据您与开发商签订的购房合同中所确立的相关规定,选择向具有管辖权的人民法院提起诉讼,从而促使开发商履行其违约的法律责任,按照事先约定的违约金金额向您赔付相应款项。在整个法律诉讼的过程当中,您需要备妥充足的相关证据佐证自己的主张,例如购房合同原件、开发商关于延期交付房屋的正式通告以及涉及到实质性经济损失的相关证明文件等等,以便于法官能够准确地理解事实情况并作出公正判决。除此之外,您还可以向当地的仲裁机构提出仲裁申请,条件是您所签定的合同中有明确规定的仲裁条款或是双方已事后来就仲裁事项达成了共识。然而请注意,无论是法律诉讼亦或仲裁程序都会牵涉到一定较为繁琐的流程和可能需要投入一定的时间和精力,因此在行动之前,务必尽早做好充分的准备工作,审慎衡量各种利弊得失,以期能够最大限度维护自身合法权益。

关于追索逾期交付房屋违约金之法定时效,即三年的期限,购房者需在得知或理应知晓开发商逾期交付房屋之日起的三年间,依法行驶自身权益。诉讼时效乃指当民事权利受到损害之时,权利人须在法定的时效期间内积极维护权益,若时效期间届满,则违约方得以合法地的主张诉讼时效抗辩权。

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二、法律依据:《建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013(09)》
9.13 误期赔偿
9.13.1 如果承包人未按照合同约定施工,导致实际进度迟于计划进度的,发包人应要求承包人加快进度,实现合同工期。
合同工程发生误期,承包人应赔偿发包人由此造成的损失,并按照合同约定向发包人支付误期赔偿费。即使承包人支付误期赔偿费,也不能免除承包人按照合同约定应承担的任何责任和应履行的任何义务。
9.13.2 发承包双方应在合同中约定误期赔偿费,明确每日历天应赔额度。除合同另有约定外,误期赔偿费的最高限额为合同价款的5%。误期赔偿费列入竣工结算文件中,在结算款中扣除。
9.13.3 如果在工程竣工之前,合同工程内的某单位工程已通过了竣工验收,且该单位工程接收证书中表明的竣工日期并未延误,而是合同工程的其他部分产生了工期延误,则误期赔偿费应按照已颁发工程接收证书的单位工程造价占合同价款的比例幅度予以扣减。
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逾期交房违约金一般是按日计算的,开发商每逾期一日并产生一日的违约金,违约越久,违约金总数会越多。在诉讼时,开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以违约金过高为由要求人民或者仲裁机构适当减少违约金数额。
针对房开商的这一抗辩,房开商主张违约金过高,其应对“违约金过高”负有举证责任,即应对违约造成的损失负有举证责任,只有证明违约金确实超过损失的30,其主张方可成立。否则,每日万分之几的违约金并不算“过高”。
实践中如果商品房逾期交房,一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任,主要包括两部分,一是违约金,二是已付房款利息。
一般约定的违约金的标准是按已经支付房产的一定比例来按天数计算的,这一比例一般是每日万分之几的标准。例如,房价是100万元,约定的违约金是万分之一,并且逾期30天交房,则违约金为100万乘以万分之一乘以30天,结果是3000元。
关于已付款利息,一般是约定按同期银行贷款利率按天数计算的,例如,房款是100万元,逾期30天,现行银行贷款利率为5.5,则利息计算方式为,100万元乘以5.5除以365天乘以30天等于4520元。
这样上述两项相加3000加上4520等于7520元,这就是开发商应该承担的违约责任。
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二、工期延误赔偿金
为了收款,业主只需从最终付款时属于承包商的总额中扣除累计的违约赔偿额就可以了。在近些年。对于承包商未能满足完成工程的某些规定部门的指定关键日期(而这影响到其他主承包商按时交付他们承担的工程部分的能力),一些组织也已经成功地为此估计了违约赔偿额,一旦在合同中确立了这种违约赔偿责任,则只要错过了规定日期,即使业主根本没有遭受损失,这种违约赔偿也必须强制执行。
应该强调的是,只有在违约赔偿金看起来合理地代表了基于投标时可以得到的信息,与其由业主遭受的实际损害,法庭才会强制执行违约赔偿金。当已经确定该数额是过量的和不合理的,则法庭规定这宗由承包商对业主的支付构成了一种罚金而没有强制力了。法庭索考虑的另一件事是,时间是否是合同的基本要素。在合同条款中没有指明这一点的情况下,业主在维持对时间超出获得违约赔偿的权力方面就被至于一种不理的位置。
每天的违约赔偿金的估计量可能是很多时间的函数。它肯呢过代表了一套公寓住宅的租金收入损失,一个公共事业公司的共用事业费损失或者业主的与产生收入的项目有关的其他任何损失。同时,它可能是作为承包商未能按时完成项目的直接结果而导致业主的带宽或投资利息每日成本。
基本的原则是,如果违约赔偿金额代表了再合同签署时由于项目不能再合同最后期限钱完成而给业主造成的时机损失的合理预测,则违约赔偿条款就是可强制执行的。应该承认,精确地确认业主的延误损失是不可能的。这就是为什么需要“清算”这些损失,即事先按照一个规定的总量来确定这些损失。但是可能会要求一个项目业主显示,他在将总量加入合同中时是很真诚努力估计他的时机的延误损失,
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