开发商可以将已经出售的期房做抵押吗

最新修订 | 2024-10-17
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包敬立律师
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专家导读 在房产销售过程中,开发商不得将已经预售的物业进行抵押。这是因为购房者与开发商之间签订购房协议的初衷在于获取房产的完整所有权,然而当房产被设置抵押后,其所有权功能便会受到限制。因此,如果发现开发商擅自对已售出的房产实施抵押,购房者有权通过合法途径向开发商追责。同时,对于其他可能存在的类似情况,购房者亦可采取相应措施维护自身权益。
开发商可以将已经出售的期房做抵押吗

一、开发商可以将已经出售的期房抵押

开发商是否有权将已出售的预售房做抵押

依照现行法规规定,已经开始销售预售后的房产不得被开发商用作抵押物购房者签署购房合约的初衷在于合法地取得房屋的所有权,然而,如果房产设定了抵押权,势必会对其所有权的完整性和行使产生重大影响。在发现开发商擅自将已售出房屋进行抵押的情况下,购房者有权依据相关法律程序向开发商追索责任,同时也应积极维护自身权益,防止此类问题再度发生。

《城市房地产抵押管理办法》第三条

本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

二、开发商可以单方违约解除房屋买卖合同

地产开发商不可擅自违约解除房屋买卖合同,除非在买方恶意违背合同条款且达到了足以解除合意的严重程度时才可有此权利。《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

三、开发商可以自己起诉

作为一类具有独立诉讼地位民事主体,开发商依法在达到特定的法定条件下方可向法庭提出诉讼申请。而在提起任何诉讼之前,必须确保各项条件都已严格满足,诸如原告与被告之间的关系明确,诉讼所涉及的请求事项和相关事实陈述准确无误,同时此事例亦须处于所属法院的管辖权范围内方可进行。若开发商面临其合法权益受到侵犯的困境,如各类合同纠纷侵权纷争等,他们理应以独立个体的名义向法庭发起诉讼并寻求司法保护。在此过程中,我们必须强调,任何起诉行为皆应坚守诚信原则,提供真实、合法且具有法律效力证据资料,唯有如此,才能规避可能产生的不良法律后果。

开发商无权将已出售的预售房做抵押。购房者与开发商签署购房合约,旨在取得房屋所有权。若房产被抵押,将影响购房者权益。若开发商擅自抵押已售房屋,购房者有权追究法律责任,并维护自身权益。

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(2)把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内;
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1、房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
2、办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:
(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
(二)抵押登记申请书;
(三)抵押合同;
(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
(六)可以证明抵押房地产价值的资料:
(七)登记机关认为必要的其他文件。
3、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。
4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
因此,预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准,此时预售商品房抵押合同生效,银行取得抵押优先权。
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二、法律依据:
一、 地下停车位作为商品房产销售时,应当先取得销售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定,未取得销售许可的商品房产不得销售。
二,我国《物权法》第 74条对车位的归属只作了原则性的规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
买了已经抵押的房子咋办,开发商出售已抵押的房子咋赔
[律师回复] 买了已经抵押的房子咋办由于缺乏相应资质或者信誉不佳,很多购房者购买了开发商已经抵押的房子,面对这种开发商违约行为怎么处理开发商出售已抵押的房子咋赔请看下面的案例。开发商借口不办房产证原来房子早已抵押彭先生与某房地产公司签订商品房预售合同,交齐了所有的款项,并于年底拿到房屋钥匙。随后不久,他们一家人便住进了新家。小区的配套设施和物业的服务都让彭先生一家非常满意,但搬入新居后近一年的时间内,彭先生曾几次找开发商要求办理房产证,但他们始终以各种借口推脱。由于当时签合同时没有对房产证的交付时间作出明确的约定,所以彭先生只能无限期的等待。后来一次偶然的机会,彭先生就此事询问有关部门,得到的结果让彭先生大吃一惊。原来他所购买的房子早已在出售之前就被该房地产公司抵押给银行作二期项目开发,在其清偿贷款之前,业主根本拿不到房产证。另外由于二期开发所占土地由于审批存在问题现已停工,这就意味着一期业主取得房产证是遥遥无期。业主无奈请律师律师建议两条路面对这种情况,彭先生咨询了律师寻求维权办法。律师在询问了详细的情况之后给出了两个建议:
(一)彭先生及其他业主可以要求退房。根据我国《合同法》第54条第2款的规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。在您咨询的上述事件中,该房地产公司在与业主签订合同时,并没有将该房产已抵押给银行的事实告知,这一事实直接影响业主权益的实现。可见,该房地产公司的隐瞒行为已构成欺诈,彭先生可以以此为由向人民提讼申请撤销合同,要求退房。
(二)就所遭受的损失要求房地产公司赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任:
1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”如前所述,房地产公司向业主隐瞒了该房屋己抵押的法律事实,根据上述规定,业主不仅可以要求房地产公司返还您已付的购房款及利息,赔偿因此造成的损失,还可以要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律建议及相关法律规定购买抵押房后能否要求退房在此提醒广大购房者,在购房时不仅要看“五证”是否齐全,还必须认真查看开发商提供的土地使用权证的其他项权利一栏有无抵押记录,维护自己的合法权益。房产证是房屋所有权的凭证,所以在房地产买卖合同中一定要附上交付房产证期限的条款。如发现房地产公司、开发商或销售商有欺诈行为时,必须自知道之日起或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权,否则对合同的撤销权就会自动丧失。相关法律包括《中华人民共和国合同法》第五十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容。
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是否可将已出租的财产抵押
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对是否可将已出租的财产抵押进行了解答,希望能解答您的问题。
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债权债务
商品房买卖合同生效后,开发商又将此房抵押给地税局,抵押是否有效?.
[律师回复] 你好,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
这些情况下可要求定金双倍返还
 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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房子预售商品房抵押有法律效力吗?
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
预售商品房抵押合同有法律效力吗?
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
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