购房合同逾期交房违约金怎么算的

最新修订 | 2025-01-29
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杜强吉律师
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专家导读 在购房法律纠纷中,针对逾期交付房屋的罚息问题,常见两种计算方法:按购房合同规定的固定金额计算,或按已支付房款的一定比例计算。若合同未明确规定,需参考同地区、同等类型房屋租赁市场价格作损失赔偿衡量标准。总之,具体计算方式应严格按购房合同约定执行。
购房合同逾期交房违约金怎么算的
购房合同逾期交房违约金怎么算的

一、购房合同逾期交房违约金怎么算的

在涉及购房相关的法律纠纷中,尤其是关于逾期交付房屋所产生的罚息问题上,我们通常遵循以下两种常见的计算方法。

首先,根据双方签订的购房合同中所明确规定的固定金额进行计算;

其次,也可依据已支付房款的一定比例进行计算。

然而,若在合同条款中并未对此作出明确规定,那么我们便需要参考同一地区、同等类型房屋的租赁市场价格水平,以此作为损失赔偿额的衡量标准。

总而言之,具体的计算方式应当严格依照购房合同中的约定执行。

二、购房合同逾期办证违约责任如何界定

购房合同中关于逾期办证违约责任的界定,首先看合同约定。若合同明确约定了办理房产证的期限及逾期办证的违约责任承担方式,比如违约金的具体比例或计算方法等,应依约执行。

若合同未作约定,根据相关司法解释,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。违约责任一般是赔偿买受人因此遭受的损失,损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

三、购房合同逾期交房可要求哪些法律赔偿

根据《民法典》等相关法律规定,若购房合同中约定了逾期交房的违约责任,按合同约定要求赔偿。常见的赔偿形式有违约金,一般以已付房款的一定比例计算。

若合同未约定,可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。这是因为逾期交房导致购房者无法按时入住使用房屋,产生了类似租房的损失。

此外,如果因逾期交房给购房者造成其他实际损失,比如因额外租房产生的搬家费等合理费用,购房者有证据证明的,也可要求开发商赔偿。购房者要注意收集相关证据,如合同、付款凭证、租金支付凭证等,通过协商或诉讼等合法途径维护自身权益。

当探讨购房合同逾期交房违约金怎么算的这一问题时,我们还要知道,除了计算违约金的具体数额,违约金的调整也十分关键。若实际损失与约定的违约金数额差距较大,无论是过高还是过低,都可请求法院或仲裁机构进行适当调整。另外,逾期交房达到一定期限,购房者还可能享有解除购房合同的权利。解除合同后,违约金又该如何处理呢?这些都是紧密相关的重要问题。要是您对购房合同逾期交房违约金的计算、调整、解除合同后的处理等还有疑问,点击网页底部“立即咨询”按钮,专业法律人士会为您详细解答。

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买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。 
(一)、双方对逾期付款违约金有约定:根据合同自治原则,双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式,该约定不违反法律规定的,一般从其约定。但是若该约定过高或过低,应如何处理,也存在着不同意见。
1、
第一种意见认为,只有当事人提出,才能对违约金进行调整,依据是《合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”、《合同法解释二》第二十七条:“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。”及第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”
2、第二种意见认为即便当事人没有提出或者缺席审理的,若当事人一方利用优势地位、格式合同,约定的违约金明显过高,也可以对违约金进行主动调整。
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[律师回复] 根据《买卖合同司法解释三》
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买卖合同约定逾期付款违约金,买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的,人民不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金,但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任,出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的,人民法院应予支持,但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。 
(一)、双方对逾期付款违约金有约定:根据合同自治原则,双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式,该约定不违反法律规定的,一般从其约定。但是若该约定过高或过低,应如何处理,也存在着不同意见。
1、
第一种意见认为,只有当事人提出,才能对违约金进行调整,依据是《合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”、《合同法解释二》第二十七条:“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。”及第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”
2、第二种意见认为即便当事人没有提出或者缺席审理的,若当事人一方利用优势地位、格式合同,约定的违约金明显过高,也可以对违约金进行主动调整。
购房者违约金与逾期付款的比例不符合怎么办?
[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。   影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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