房屋买卖合同中卖方反悔应赔偿定金？

（一）案情简介

原告：苏某 。

被告：张某、王某 。

第三人：某房地产投资顾问有限公司

2007年４月11日，原告（买方）、被告张某（卖方）、第三人（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方同意通过第三人出售及购入位于某住宅小区１栋 某套房产；转让成交价为人民币８５．５万元；定金人民币８万元作为第一部分楼款，支付方式为合同签订当天付人民币５０００元，２天内补足人民币７５０００ 元；第二部分楼款人民币５０万元由买方申请按揭贷款支付，买方须于２００７年４月２０日之前申请按揭；其余楼款人民币２７．５万元买方须于２００７年４月 ２０日之前支付到经纪方指定的资金账号做监管；合同还约定了买卖双方及经纪方的其他权利义务。 上述合同签订当天及次日，原告将定金共计人民币８万元交付给第三人（经纪方），由第三人代为转交给被告张某。 涉 案房屋是被告张某和王某共同所有的房屋，被告王某虽未在《房地产买卖合同》上签字，但被告张某、王某于２００７年４月１６日共同出具了一份《委托书》，委 托刘某（第三人的工作人员）、原告等人代为办理赎楼等与房产转让相关的一切事宜，该《委托书》经深圳市公证处公证。诉讼过程中，被告王某始终未主张过对涉 案房产的转让未知情或不同意。 ２００７年４月１９日，原告将人民币２５万元打入第三人指定的账号做资金监管。２００７年５月１１日，刘某代表两被告就涉案房产的赎楼事宜与原告签订了一份《买方帮卖方赎楼协议书》。 ２００７年５月１４日，两被告出具了一份《声明书》，声明取消２００７年４月１６日出具的《委托书》，并在深圳市公证处办理了《声明书》的公证手续。 ２００７ 年５月１８日，农行福田支行出具了一份《个人购房贷款承诺函》，同意贷款人民币２０万元给予原告用于购买涉案房屋，并承诺在办理了相关手续后直接将贷款支 付至被告张某的账号。同日，第三人向被告张某致函，要求被告履行合同，到产权登记部门配合办理房屋转移登记手续。被告张某收到第三人的函件后向第三人复函 称原告未在２００７年４月２０日前申请银行按揭手续并存入足够购房款到监管账号，已经构成根本违约，合同终止履行，其愿意配合退回２００７年５月１１日打 入其账号的赎楼款４０多万元。涉案房屋的产权转移登记手续因此未能办理，《房地产买卖合同》未能继续履行。庭审中，原告及两被告对于解除《房地产买卖合 同》均不持异议。后两被告将人民币４０９５９５．９５元退回刘某，刘某也将原告代付的人民币３３４５９５．９５元退回原告，原告托管在银行做资金监管的人 民币２５万元也已退回给原告。原告认为两被告拒绝履行合同义务，构成违约，起诉至罗湖区人民法院要求判令：１、解除三方签订的《房地产买卖合同》。２、两 被告向原告双倍返还定金人民币１６万元。

（二）办案思路及心得

当事人争议的焦点是被告是否存在过错以及应否适用定金罚则。涉案《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。 诉讼中，两被告主张已于２００７年５月９日口头通知解除合同，但此抗辩主张，法院不予采纳，理由在于：

第一，从证据上讲，在无其他证据佐证的情况下，仅凭 两个证人的证言不足以证明两被告发出解除合同的通知；

第二，从实体上讲，原告尚未构成根本违约，两被告不具备单方解除合同的法律依据；

第三，从程序上讲， 与两被告进行房产转让交易的是原告方，第三人仅仅是经纪方，两被告未向原告主张单方解除合同，其向第三人发出单方解除合同的通知对原告并无约束力，除非该 通知已由第三人送达原告。

两被告的委托代理人与原告于２００７年５月１１日签订了《买方帮卖方赎楼协议书》，对《房地产买卖合同》约定的付款、赎楼等手续的办理进行了进一步的明确 细化约定，协议书构成《房地产买卖合同》的补充约定。原告完全按照协议书的约定履行了全部义务，并无违约。由于代表两被告签订协议书的刘某已经得到两被告 的明确授权，因此，两被告以对协议书并不知情来否认协议书的抗辩理由并不成立，法院不予采纳。退一步讲，即使协议书并不成立，按照《房地产买卖合同》的约 定，原告也未构成根本违约。原告已经在２００７年４月２０日之前将人民币２５万元打入指定的银行账号做资金监管，这一数额仅仅与合同约定的数额相差2.5 万元，况且，原告在２００７年５月１１日又额外支付了人民币３３４５９５．９５元。相对于合同总价及原告其后多付的房款而言，原告在２００７年４月２０日 前少付的房款数额甚少，不构成根本违约。至于银行贷款承诺书，按照《房地产买卖合同》的约定，２００７年４月２０日之前仅仅是履行向银行申请贷款的义务， 并非在２００７年４月２０日之前取得银行贷款承诺书。 综上，原告对于《房地产买卖合同》的履行并无违约，更无根本违约，两被告以原告构成根本违约主张终止履行合同的抗辩理由并不成立，法院不予采纳。 两 被告在明知原告已经完全履行全部合同义务的情况下，以原告构成根本违约为由拒绝继续履行合同的主要义务，其本身已经构成根本违约，并导致原告的合同目的无 法实现。因此，原告要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，且两被告也不持异议，法院予以支持。造成合同解除的主要过错责任在于两被告，被 告应当承担合同约定的违约责任。原告交付的定金已经由第三人转交给被告，至于被告又将定金托管于第三人处，则属于其与第三人之间的另一法律关系，不影响 原、被告之间的收取定金的法律关系。诚信交易否则承担违约后果 在签订认购书或正式房屋买卖合同时，一般都书面约定定金条款。但因合同履行的各类情形，双方因定金问题产生纠纷并起诉至法院的不在少数。 定 金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱。定金 的主要目的是担保合同的履行，其主要效力体现在定金罚则。定金罚则，是指除法定免责外，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 定金成立必须具备两个条件：一是必须有书面定金合同，这时定金成立的形式要件；二是定金成立必须实际交付定金。实践中，法院要确定定金合同的成立，还必须 审查以下两个问题：一是审查主合同或债是否有效成立；二是审查当事人交付的定金数额是否符合法律规定，因《民法典》规定：

　　第五百八十六条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

　　定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

按现行法律规定，当事人可以通过定金合同约定定金性质，定金合同对其性质没有约定或者约定不明的，按照违约定金来处理，即违约方承担定金责任后，不能免除其继续履行合同的义务，也不必然导致合同的解除。 当 然，如果双方先签订房屋认购书，后因不可归责于双方当事人的原因，比如当事人就认购书中未约定的内容不能协商一致，或因政府行政决定导致开发项目被取消 等，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，则收受定金的一方应将收取的定金返还支付定金的一方，此种情况就不能适用定金罚则。 因 此，买卖房屋时需注意：一是搞清楚“定金”的法律含义以及“定金罚则”的适用条件，对因自己违约产生的“成本”代价做到心中有数。二是明确约定定金的法律 性质，尤其注意区别“订金”与“定金”，二者的法律性质相差甚远：违反订金约定的，不能适用定金罚则。如当事人在合同中只约定了订金（或保证金和押金等） 条款，但没有约定“交付订金方违约时没收而收取订金方违约时双倍返还的”，也就是说没有将订金约定成定金性质的，不能按照法律规定的定金罚则处理，而应按 合同约定处理；如合同虽然写的是订金（或保证金或押金等），但合同条款又将其约定为定金性质的，则可以认定为定金条款，适用定金罚则。三是仔细斟酌约定定 金的数额，同时兼顾考虑可能产生的违约成本。上，原告对于《房地产买卖合同》的履行并无违约，更无根本违约，两被告以原告构成根本违约主张终止履行合同的抗辩理由并不成立，法院不予采纳。 两 被告在明知原告已经完全履行全部合同义务的情况下，以原告构成根本违约为由拒绝继续履行合同的主要义务，其本身已经构成根本违约，并导致原告的合同目的无 法实现。因此，原告要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，且两被告也不持异议，法院予以支持。造成合同解除的主要过错责任在于两被告，被 告应当承担合同约定的违约责任。原告交付的定金已经由第三人转交给被告，至于被告又将定金托管于第三人处，则属于其与第三人之间的另一法律关系，不影响 原、被告之间的收取定金的法律关系。律师手记：诚信交易否则承担违约后果 在签订认购书或正式房屋买卖合同时，一般都书面约定定金条款。但因合同履行的各类情形，双方因定金问题产生纠纷并起诉至法院的不在少数。 定 金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱。定金 的主要目的是担保合同的履行，其主要效力体现在定金罚则。定金罚则，是指除法定免责外，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方 不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 定金成立必须具备两个条件：一是必须有书面定金合同，这时定金成立的形式要件；二是定金成立必须实际交付定金。实践中，法院要确定定金合同的成立，还必须 审查以下两个问题：一是审查主合同或债是否有效成立；二是审查当事人交付的定金数额是否符合法律规定，因《担保法》第９１条规定，定金数额由当事人约定， 但不得超过主合同标的额的２０％，超过法定限额，不受法律保护。 按现行法律规定，当事人可以通过定金合同约定定金性质，定金合同对其性质没有约定或者约定不明的，按照违约定金来处理，即违约方承担定金责任后，不能免除其继续履行合同的义务，也不必然导致合同的解除。 当 然，如果双方先签订房屋认购书，后因不可归责于双方当事人的原因，比如当事人就认购书中未约定的内容不能协商一致，或因政府行政决定导致开发项目被取消 等，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，则收受定金的一方应将收取的定金返还支付定金的一方，此种情况就不能适用定金罚则。 因 此，买卖房屋时需注意：一是搞清楚“定金”的法律含义以及“定金罚则”的适用条件，对因自己违约产生的“成本”代价做到心中有数。二是明确约定定金的法律 性质，尤其注意区别“订金”与“定金”，二者的法律性质相差甚远：违反订金约定的，不能适用定金罚则。如当事人在合同中只约定了订金（或保证金和押金等） 条款，但没有约定“交付订金方违约时没收而收取订金方违约时双倍返还的”，也就是说没有将订金约定成定金性质的，不能按照法律规定的定金罚则处理，而应按 合同约定处理；如合同虽然写的是订金（或保证金或押金等），但合同条款又将其约定为定金性质的，则可以认定为定金条款，适用定金罚则。三是仔细斟酌约定定 金的数额，同时兼顾考虑可能产生的违约成本。

（三）裁判结果

一审法院依法判决如下：

一、解除涉案《房地产买卖合同》。

二、被告张某应于本判决书生效之日起十日内向原告苏某返还定金人民币８万元。

三、被告张某应于本判决书生效之日起十日内向原告苏某赔偿一倍定金人民币８万元。

四、被告王某共同承担民事责任。

一审宣判后，被告张某不服上诉，市中级人民法院经二审审理驳回上诉，维持原判。